10月20日，中共副總理劉鶴給「2021金融街論壇年會」的書面致辭中說，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

這是中共官場套話，一貫的「假、大、空」，實際情況恰恰相反。

首先，今年第三季度，房地產增加值同比負增長，變成GDP增長的負面因素

根據國家統計局數據，今年上半年房地產行業增加值約為39,742億元，比上年同期增長13.6%，增速高於GDP整體水平（12.7%），表明房地產依然是推動經濟增長的主要貢獻者之一。但三季度，卻迎來大轉折，僅18,775億元，比上年同期增長-1.6%；因此，1-3季度房地產增速被下拉至8.2%，低於GDP整體水平（9.8%）。

問題還不僅限於此。房地產行業增加值，2000年為4,141億元，在當年GDP中佔比4.1%；二十年後，2020年躍升至74,553億元，GDP佔比為7.3%。而2021年前三個季度是58,517億元，GDP佔比僅為7.1%，下滑了0.2個百分點，一舉結束了20年GDP房地產比重上漲的歷史。

當然，房地產對中國經濟的影響，遠遠超過了其GDP佔比。2003年，中共就把房地產界定為中國經濟的支柱性行業。房地產業影響著上下游數十個產業。有研究表明，2016年房地產業對GDP增速的貢獻度達到了35%。當前，房地產對中國經濟直接影響多大？瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤估算，房地產行業通過直接和間接渠道合計拉動中國GDP增長25%左右（包括多輪傳導效應），即如果房地產活動整體下跌10%，那麼對GDP增速的直接和間接拖累合計可達2.5個百分點左右。

其次，房企生存艱難

房地產市場自2016年就開始深層演變。進入2020年後，當局不斷推行強力調控政策，如「三道紅線」——即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍——並要求：從2021年1月1日起，房企正式進入降槓桿測試期，到2023年6月底，12家試點房企的「三道紅線」指標必須全部達標；2023年底，所有房企達標。

這極大地加劇了房企的生存壓力，標誌性事件是恒大違約。恒大爆煲，這不是個別性事件，而是一種趨向——越來越多的房企正在消失（有統計顯示一天倒閉一家），哪怕像恒大這種頭部企業都可能出事（興業證券根據2020年中期報告對70家房企的統計顯示，踩中「三條紅線」的紅檔房企佔比為24%，包括恒大、融創中國、綠地控股和陽光城等大型房企都位列其中）。

房企生存艱難的一個重要因素，是融資困難。且看幾個數據。其一，根據各家房企截至今年6月17日收盤的股價以及相關數據，A股市場，申萬房地產指數2020年跌幅接近10.85%（相對比的是，滬深300指數全年累計上漲27.21%），今年再跌近4%；在統計的17家A股上市房企中，有14家股價跌破每股淨資產，這其中甚至不乏大盤藍籌股的身影；A股房地產行業滾動市盈率平均約7.47倍，相較於滬深全市場平均市盈率低約336%！

其二，據植信投資研究院統計，2020年9月以來連續4個季度新增開發貸規模為3,300億元，是2015年以來最低水平。此外，央行數據顯示，截至2021年6月末，個人住房按揭款餘額為36.58萬億元，同比增長13%，為過去5年最低水平。

其三，據植信投資研究院統計，截至2021年9月末，房企大陸信用債年內累計發行5,290億元，同比減少4.8%，增速較8月進一步下降；其中，8月當月發行362億元，同比下降26.9%，比過去5年平均水平低37.6%。2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權融資行為基本消失，年內僅發行1.5億元。

如此看來，房地產市場出現的是個別問題嗎？

第三，房地產泡沫空前

中國房地產泡沫荒唐到甚麼程度呢？東方證券首席經濟學家邵宇2019年在博鰲房地產論壇演講中稱，中國房地產總市值65萬億美金，相當於美國+歐盟+日本總和，相當於中國2018年GDP的5倍。

普遍認為，中國房地產泡沫已經超過上世紀80年代日本、90年代香港和2008年美國。

今年9月27日，日經中文網刊登分析文章說，中國民間債務餘額與GDP之比達到220%，超過日本在泡沫破裂之後創出頂峰的218%。從整體貸款餘額中房地產貸款所佔的比例來看，中國目前接近三成，也高於約為21%～22%日本的泡沫期。再從住宅價格與人均年收入比來看，1990年（日本泡沫化時期）東京為18倍，而據如是金融研究院統計，深圳約為57倍、北京約為55倍、上海46倍、廣州40倍，顯示中國大城市房價普通老百姓已經買不起了。

此前，《華爾街日報》2020年7月20日刊文，題目就是「中國面臨史詩級樓市泡沫難題：規模達52萬億美元」。該文指出，在美國房地產熱的頂峰時期，每年約有9,000億美元投資於住宅房地產。在截至2020年6月份的12個月裏，有約1.4萬億美元投資於中國樓市；根據高盛數據，2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52萬億美元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。在美國，房產在家庭財富中的佔比為35%，更多的人是投資於股票和退休基金，而中國城鎮居民現有財富中近78%拴在住宅地產上。因此中國居民負債劇增。國際清算銀行數據顯示，在截至2019年的10年間增加的11.6萬億美元家庭貸款中，中國佔了57%左右，美國約佔19%。

顯然，中國房地產泡沫到了史無前例的地步，無以為繼了。

結語

中國房地產業的演變也是中共「漸進式改革」的組成部份，從一開始就不健康，「房地產市場健康發展的整體態勢不會改變」從何談起？這充份暴露了中共「改革」的邪惡本質和致命缺陷。房地產泡沫空前，房企生存艱難，表明了房地產市場的整體危機，中國經濟出了大問題，風險總體已不可控。危機爆發，恐怕只是個時間問題了。中共一味地掩飾、曲解、否認和盲動、掙扎，只會使危機爆發得更加猛烈。

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