反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌三周後靠穩，最新報188.39，按周輕微反彈0.09%。分區指數除新界西再跌1.19%外，港島、九龍及新界東分別上升0.02%、0.87%及0.46%。其餘領先指數變動不大，大型單位輕微下調0.1%，中小型單位及大型屋苑則微升0.13%及0.11%。中原代理人指數(CSI)最新報33.31，按周再跌4.12個百分點。
兩個多月的社會抗爭運動未有平息跡象，且有越演越烈之勢，但樓價依舊於歷史高位窄幅上落。各分區指數靠穩，只有新界西跌幅較大，應是受到7.21元朗恐襲事件影響。
筆者在這裏重申，貿易戰情況惡化將進一步影響資本市場表現，地產股指數已從高位下跌近兩成，樓價不跌只是滯後表現。二手市道淡靜，部份二手投資者劈價出售。一手盤擁各種優勢，包括定價清晰、不用付經紀佣、高成數按揭、稅務回贈等，成為市場焦點。會德豐日出康城MARINI推出500伙，暫錄得超額認購越十倍。
政府忽略市民廣大利益
另外，上周林鄭稱兩個多月來的紛爭令社會都累了，希望盡快建立溝通平台，展開對話尋找出路，並邀請以建制為主的人士到禮賓府商討，又指政府先要深入了解問題所在然後才能回應云云。政府拖了兩個多月，局勢不斷惡化，才提出要構建溝通平台，又一次見到政府系統性拖延問題，還證明以往的聆聽及溝通根本是敷衍市民。
房屋問題亦然，當年梁振英上任之時已經提出土地開發問題，拖足六年政府才提出土地來源問題要大辯論，市民很快就會知道大辯論結果根本無用。更令人憤怒的是特首似乎至今仍未知道關鍵問題所在，還要深入研究。
這有三個可能性，一是林鄭真的不知道，因為她極度遠離民眾，情況等同中共中央極度遠離民眾情況一樣。另一可能性是她清楚知道問題所在，不過不願面對，因為她根本沒有實權去解決，而權力核心在「西環亅，她只是唯命是從。再有一個可能性就是不願接受個人嚴重錯判的事實，令40年功積盡化雲煙，老羞成怒，寧與市民及香港同歸於盡。
不管如何，結論都是一樣，就是政府不是從廣大市民利益出發。為何特區樓價越走越高？為何土地大辯論沒有討論卻在施政報告得出「明日大嶼」？ 修訂《逃犯條例》一役令市民看得一清二楚。
「以租養老」計劃可取
筆者在本欄執筆六年，基本上土地及房屋政策發展日日新鮮，從不缺乏話題。可是過去兩個多月，政府運作好像幾乎完全停頓，沒有任何動靜。大辯論報告提交已九個月，未聽政府有何進展，只聞局長暫緩公私合營計劃及東大嶼填海研究撥款申請，情況極之不妙，拖延土地開發工作只會令供應更緊張。
當政治紛爭騎劫一切，蹉跎歲月，應對香港老齡化海嘯問題越見迫切。老齡面對的是長壽風險，長者退休後沒有工作收入，支出卻隨通漲及醫療開支上升，最終無以為繼。若有自置物業，最起碼解決了一項生活上最大的支出。金管局於11年推出安老按揭，讓擁有自置物業人士既可住在自己物業終老，又可定期收取年金，可是收入是固定，未能對沖。
近日自置物業人士又多了一個選擇。東華三院得到獎券基金資助，推出一個「修租易」先導計劃，為有意或已經入住安老院舍的長者，管理其閑置的自置物業，並協助翻新、收租維修等事宜，並運用所得的租金來支付他們入住較有質素的安老院，達致以租養老安享晚年的目標。
計劃有幾大好處。一來老人家最怕麻煩，物業收租管理繁瑣雜項極多，自然不願行動，有人幫他們管理則大大提高成功機會。若果有專業團隊協助，更加可幫助他們提升租金回報。二來租金可提供長期穩定收入，理論上更可對抗通脹。再有就是由非牟利機構主辦，應可避免利用老人家怕麻煩或資訊不對等的弱點從而搾取利潤。但計劃亦有明顯限制，就是適用範圍狹窄，只限於現已居住安老院舍或正在申請的人士。因為高質素的安老院舍供應非常有限，即使有租金收入支持亦未必能入住。再有就是計劃名額有限，廣泛應用還需更多資源。
提升自置物業比率
擁有自置物業是應對貧窮及老齡化的有效工具，應從政策上推廣，有三大方向可以探討。其一，提升置業比率。現時擁有自置物業的家庭只有四成多，且比例不斷下跌。安老按揭也好，以租養老也好，計劃的先決條件是擁有自置物業。所以提升自置物業比率就是先決條件。政府提出置業主導並無問題，問題在於沒有清晰指標。98年長遠房屋策略當時明確提出五年內70%家庭擁有自置物業，從而得出八萬五的建屋量。
林鄭東施效顰，剔除了硬指標，結果各項策略無法相應配合，置業主導變作空泛概念。政府必須拿出勇氣制定硬指標，才令各項配套計劃有效率地執行。
其二，應考慮制定策略支援相關產業鏈。現有計劃限制頗多，有很多長者擁有自置物業但無意進入安老院，但「以租養老」仍可大派用場以改善現金流或居住環境，例如靠近市區的可遷往較遠的地方從而改善居住環境，擁有較大居所的可以重置空間分租，又或是較舊的居所可重新裝修再放租以收取較高回報。政府可協助形成一個協助長者優化及管理自置物業的產業鏈。筆者聽聞已有一些類似運作，專門向擁有自置物業的長者出手，但目的並非是幫助長者，而是利用其怕麻煩的心理，低價承租單位後分租獲取利潤。政府亦應盡早制定相關策略及監管細則。
其三，加強宣傳。政府年金公司推出終身年金計劃之初反應未如理想。及後，年金公司改進計劃，針對用家的疑問加強宣傳，筆者聽聞申請人數增加。同樣地「以租養老」計劃缺乏宣傳，提供的亦大多是「硬資訊」。若先導計劃成功，應盡快擴充容量，同時加強宣傳，讓更多長者受惠。
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「以租養老」是一個可行的選項，但先決條件是擁有物業。政府需要的是全盤策略應對土地及房屋供應，解決高樓價問題，讓大部份家庭能擁有自置物業，才可令「以租養老」發揮最大作用。◇
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