【樓市動向】今日啟德對「明日大嶼」的啟示 CCL五周內四跌 指數齊跌八個月來首次

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)微跌，最新報187.97，按周輕微下跌0.22%。分區指數全線微跌，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.2%、0.4%、0.05%及0.29%。其餘領先指數亦全線偏軟，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別微跌0.05%、0.26%及0.26%。中原代理人指數(CSI)連跌九周，最新報31.8，按周再跌1.51個百分點。

二手樓價仍在高位徘徊，各大指數下跌不超過0.4%。但八大指數同時回落，是近八個月以來首次，亦同時代表樓價走勢轉弱。事實上，開始有部份二手業主大幅減價離場，指數亦即將反映。

上周會德豐日出康城MARINI推出500伙，開售當日賣出近九成。政治氣氛對新盤的壓力陸續浮現。未來數周有多個新盤，包括馬鞍山、長沙灣、將軍澳等，總數越兩千伙，定價將對後市有指標作用。

經濟明顯下行，有大行削地產股目標價，並估計最壞情況住宅樓價跌三成。恒生地產分類指數已出現技術性熊市，根據過往紀錄，樓價將跟隨下跌。至於跌幅多少，筆者認為政府會托市，難以出現三成跌幅。值得指出，即使樓價跌足三成，香港的負擔能力仍是世界冠軍，與梁振英上任前他所指過高的樓價水平仍差一段距離。

逆向思維才可了解政策

另外，特首林月兩周前稱儘快成立溝通平台，話口未完，政府幾乎禁絕所有遊行集會，還於翌日高調拘捕有名有姓的「反送中」支持者。無獨有偶，多名遊行發起人亦同日被襲擊，政府真的有意與市民溝通？

路透社取得林鄭與商界密會的真實錄音，顯示林鄭並無辭職這個選項，更證明她可做的事極為有限。錄音流出代表商界已準備與她「割蓆」，同時代表「一國兩制」早已死亡。只要中共把任何事情定調成與國家主權或利益層面的，特首無權處理，而把事情升格易如反掌，只要扣上外國勢力、港獨的帽子便是。

民生政策亦不在林鄭手中。以筆者商界多年觀察，自梁振英時代起，政、商、學、公務員等早已被中共脅迫、滲透、洗腦、操控，迫令他們全面配合。中共本質是「假惡鬥」，其控制的香港特區政府亦必同流，今天更原形畢露。特區政府說甚麼，逆向理解便是。讀者今天應該明白為何政府指樓價過高，卻越治理越升的原因。政府政策早已被中共利益騎劫，人民只是政權的棋子。

「明日大嶼」捲土重來

政府管治出現危機，除了日常運作外，在政策的層面上幾乎全面停頓，但施政報告的廣告繼續，廣邀市民意見云云。是否廣納民意，10月便有分曉。

港澳辦記者會亦提到香港深層次矛盾及問題，首先提到住房難。在土地及房屋政策上策略上，在「上級」指導下政府應有所動作。鑒於政府認定短中期供應已成定局，政府只會從長期及願景下手。

筆者預期「明日大嶼」捲土重來，並包裝成未來港人的住屋夢想之都。較早前，運輸及房屋局局長陳帆早已放風，指撥款申請暫緩但計劃仍可行，政府不會放棄。大眾應還記得「明日大嶼」，土地大辯論沒有提及，去年施政報告從天而降，又獲中央肯定，是配合大灣區發展的一項必須執行的政治任務，政府勢必霸王硬上弓。

大家不妨先回顧一下啓德發展區看看有甚麼啟示。啟德發展區，原本就是舊啟德機場，97年已經停用，土地大部份是平整，佔地328公頃，政府銳意把該區打造成東九龍商業中心，住宅供應重鎮。政府送上千億基建，包括沙中綫多個地鐵站、環繞區內的輕鐵、郵輪碼頭等。區內還有酒店、體育城不同類型設施。原本按照長策建屋，資助房屋比例應佔六成，但最終只得四成，用地更只佔啟德總面積3%。區來有一幅「港人港地」，結果成為唯一一幅。混合式發展令區內誕生多福地王，包括南豐以246億投得，創下全港高地皮成交價紀錄。

啓德區地皮早已平整，但是政府有計劃地拖延供應，住宅地皮分七年推出，誕生多福百億地王，地皮更成為紅色資本爭奪的對象。三百幾公頃土地為庫房帶來三千多億的賣地收入，還未計算各項印花稅。第一批推出的私人住宅呎價已遠超負擔能力，如今新一批地皮所建的單位預期呎價已超越三萬元，供應與絕大部份香港人無關。