反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌三周，最新報188.22，按周微跌0.11%。分區指數個別發展，港島及新界東分別上升0.62%及0.89%，九龍及新界西則分別下跌1.18%及0.88%。其餘領先指數變動不大，大型單位跌輕微上升0.02%，中小型單位及大型屋苑則微跌0.13%及0.29%。中原代理人指數(CSI)最新報37.43，按周再跌0.41個百分點。

香港氣氛緊張，但住宅樓價仍未受到太大衝擊。雖然二手樓價連續三周下跌，但累積跌幅只有0.6%，整體樓價指數距離歷史高位亦只有1.2%。二手成交受市況影響而萎縮，但新盤銷情依然理想。億京位於荃灣的新盤「映日灣」上周開售358個單位，即日全數沽清，是6月初連場的大型集會遊行示威活動後已是第三個新盤即日沽清，再一次證明香港特區的住宅是一種避險資產。但必須注意一點，歷史數據顯示，恒生地產股分類指數已步入技術性熊市，樓價跟隨下跌只是時間上的問題，初步目標調整10%。

特區經濟瓜種黃台

另外，香港首富李嘉誠刊登頭版廣告，再以「黃台之瓜，何堪再摘」來形容香港現況，呼籲反對暴力，不要再做傷害香港的事情云云。利用古詩高明之處是容許不同演繹，左右逢源，不時出現詩中有詩的情況。有人就把所登出來的句子最後一字排出「因果由國，容港治己」。李嘉誠的真正用意，看官自行判斷。

讀者應還記得16年年初，李氏亦以「黃台之瓜」形容香港當時的情況，當年正值經濟下行，梁振英不斷破壞香港制度之時。筆者16年3月的文章亦作深入分析，早已指出香港瓜種黃台，獨沽一味搞中港融合，缺乏國際視野，只剩地產一枝獨秀。反觀李氏早已轉移資產，瓜田處處，業務國際化多元化。讀者必須看清那些大力吹捧中共政權，自己子女在外國發展，資產又不斷轉移，背後真正的含意。

再有，「黃台之瓜」是指武則天對其子女趕盡殺絕的事蹟。誰是摘瓜之人？誰是暴力之源？可謂呼之欲出。

《黃台瓜辭》最後一句是「摘絕抱蔓歸」。一國兩制早已被中共「摘絕」，只剩下枯蔓，還掛幾個假瓜去欺騙世人。「返送中」條例一役，林鄭（月娥）做了一件「好事」，就是將特區推上世界焦點，讓全球看清中共政權是甚麼貨色。

調控措施適得其反

一如李嘉誠所述，香港經濟瓜種黃台，一味大搞中港融合，依賴自由行。「反送中」一役後，特區政府陷入癱瘓狀態，中共在國內盡其所能負面宣傳香港情況，又限制自由行來港，特區經濟即時步入寒冬。政府剛公佈最新失業率數字，由低位的2.8%上升0.1%，但數字只反映第二季經濟情況，未及反映市道惡化，預期數字將迅速上升。

政府在公佈施政報告及財政預算案前急不及待救市，財爺「先推後審」馬上推出191億救市措施，一來經濟情況實在非常嚴峻，二來企圖用派糖紓緩民間怨氣。百多億只及特區GDP不足0.7%，上周日（8月18日）仍有百多萬市民冒雨上街表達不滿，財爺如此出手怕且作用有限。

經濟颱風吹襲，市場預測樓價下跌一成至三成不等，自然帶出政府何時撤辣的問題。陳茂波表示現時樓價太高，只要樓價有序調整，政府不輕易改動調控措施云云。

何謂有序調整，任由政府解讀。自政府於2010年推出買家印花稅以來，政府已不下十次再出手調控及堵塞漏洞，包括增加買家印花稅，推出雙倍印花稅。買家印花稅，劃一雙倍印花稅稅率，收緊按揭，加大壓力測試，收緊一約多伙，加大銀行借貸風險成本，引入一手空置稅等。綜合的結果是樓價升至不可理喻的水平，二手市場流動性全面縮減，換樓鏈斷裂，市場向一手傾斜，發展商招標比例上升，外來買家繼續入市，短線投機行為改作長線投資行為但投資比例未見降低；政府印花稅收個盤滿缽滿，為未來托市儲備大量彈藥，同時告訴市民政府在處理樓價過高的問題已經做了很多，樓價才是今天的水平。

設定框架至為重要

調控措施架床叠屋，卻害了準買家，主要原因是政府沒有策略及指標。若樓價真的下行，將是政府喘息的時機，從長計議，全盤檢討調控措施，但首先要確立調控的數個大方向。

筆者認為應考慮以下幾點：供應不足，永久性居民應大幅優先於外來買家，協助用家首次置業，住屋目的應以自用為本，用家應優先於投資者，平衡一二手市場，預防囤積居奇，壓低空置比率，以家庭為單位，完善調控機制避免漏洞，資產增值應以對沖通脹為目的而不是賺取巨額增值，政府不可倚賴相關的懲罰性印花稅收入取得收支平衡等等。

政府應同時制定清晰的負擔能力指標，並將調控力度與負擔能力掛鉤，負擔越重力度越大。調控措施繼續生效直至供求平衡又或達至負擔能力目標為止。

當大方向確立後，相應對策便呼之欲出。應對外來買家需求，除了收取高額印花稅外，亦應限制購買量，甚至限制准入某些樓盤，而不是利用整體成交比例低作藉口而繼續容許蠶食供應。供求一天未取得平衡，不能放寬。

首期是入市的最大問題，政府應放寬首次置業的按揭比率，讓可負擔的用家上車，而不是抬高門檻。

若以樓宇的使用目的將自用與投資者明確區分，並施以不同調控措施，就不用錯誤假設首置就是用家，亦不會出現一約多伙的問題。投資者的稅後租務回報應壓至不吸引水平，讓投資盤落入用家手中，而不是減稅優惠利用公司持有住宅收租的投資者。賣家印花稅將延伸並累進，就可防止樓宇買賣產生巨額利潤，遏止長線投資意欲。以家庭為單位就可即時解決內部轉讓再投資的問題。

空置稅應不分一二手，而不是只針對有能力拖慢發展的一手發展商。樓價上升，負擔能力惡化，調控加碼，稅率相應調升，就不會出現12年政府指樓價超越負擔能力，19年今天樓價較當年升足一倍的情況。

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以往調控措施方向不明，結果藥石亂投。政府應利用樓價下跌的契機將調控目的釐清，並且全盤改革，體現置業主導港人用家優先的原則。理想是如此，但現實又是另一回事。特區政府已被中共全面操控，所有政策不是從港人福祉出發，而是按中共需要而定。特區政府的議程上並沒有讓新一代人安居這一項。當樓價下滑，市民開始懷有置業希望的時候，政府將上下其手，在調控上違背上述原則，再次出賣港人。◇

 

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