反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周創歷史新高，最新報167.63，按周再升0.07%。分區指數除新界西急升2.1%外，港島、九龍及新界東則回調0.29%、1.07%及0.04%。其餘領先指數亦全線再升，大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.06%、0.07%及0.03%。中原經紀人指數（CSI）連升五周，最新報80.35，按周再升0.43個百分點。

受新界西樓價大幅反彈帶動，二手樓價再創新高。連同CCL，八大領先指數有五個創新高。非地區性的領先指標持續強勢，各指數九周內有八周上升。

股市創新高，樓市難有調整空間。發展商活躍推盤，但仍不及買家入市積極。市建局馬頭角「津匯」推51伙，超額認購近50倍，長沙灣「悅雅」推50伙開售即日售出98%，新地馬鞍山「雲海」連推亦全數沽清，會德豐「啟德OASlS」推84伙貨尾亦搶購一空。樓價高刺激地價搶高，地價高又推高樓價，形成循環刺激機制，政府無力打破惡性循環，未來更推啟德地王，實行為熾熱樓市添加柴薪。

首置先導計劃陷兩難

觀塘安達臣道地皮由華懋以31億奪得，呎價1.2萬，直逼啟德。華懋稱地皮將打造成豪宅，業界預期開盤呎價高達2.5萬。安達臣道屬新發展區，八成屬於私樓，未來可提供9千多伙，容納2.5萬人口。地皮屬區內首幅私人住宅投標地，呎價有指標性，加上地勢較高，政府又準備興建東九龍地鐵延線貫通該區，整區可能被打造成豪宅新區。

與此同時，政府亦打算利用區內一幅地作港人首置盤先導計劃，提供1,000伙，定價勢將陷兩難局面。即使以市價六折都可能每呎達1.5萬，超越首置客負擔能力，隨時變作港人港地翻版，虎頭蛇尾。若提供更高折扣，那其它資助房屋是否應該看齊，否則如何體現公平原則？筆者認為政府極可能帶頭把面積劏細，一來增加單位數量，二來把銀碼壓低以遷就負擔能力。首置者要有心理準備接受更壓縮空間。

長官意志主導樓市

據Demographia調查顯示，香港連續八年成為全球樓價最難負擔城市，平均樓價是年入息中位數的19.4倍，數字創調查有紀錄以來新高，更遠遠拋離第二位悉尼的12.9倍，及第三位溫哥華的12.6倍。報告指負擔比率達5.1已是極難負擔。數據滯後半年，期間本港樓價再升5%，已高得無法形容。

財政司司長陳茂波較早前表示，樓價極度超越負擔能力令他「食唔安，瞓唔落」，政府正全力探索解決方案。他稱關鍵在於土地供應，但不能單靠長官意志，意味市民需要配合云云。

筆者不敢苟同陳氏觀點，因本港樓市發展從來反映長官意志。97年董建華確立建屋安民的願景，設清晰的自置比例，並限時完成。為了達致目標，每年興建8萬5千個單位，結果超額完成，樓價直線向下。03年長策被董氏一句「沒有提及就不存在」而被廢止。曾蔭權以「孫九招」對策取代長策，時任發展局局長林鄭月娥全力配合，在開發土地上放軟手腳，以致土地儲備耗損，樓價失控上升，曾氏亦承認政策失誤。梁振英以重中之中提出幾個港人認同的願景，包括樓價過高需要處理，港人自住優先，改善住屋空間，公屋輪後時間過長等，又積極推出調控措施。可惜長策與願景背道而馳，任意提出公私營供應六四比，旨在穩定市場。對策又未有貫徹始終，「港人港地」只推了兩幅，不但未能照顧廣大市民上車，投資者更高達四成，政府白花大量行政程序處理兩幅地出租及買賣審批。執行調控又缺乏深思熟慮，錯判成效，結果漏洞百出要多番堵塞，市場被嚴重扭曲，樓價仍節節上升。林鄭延續梁氏樓策上加一個沒有目標的置業主導策略，結果已可預知。

明知可為而不為之

那邊廂，明知可為或要為的政府卻偏偏不為或拖延，例子屢見不鮮，目的諱莫如深。其一，現有體制根本沒有人阻礙政府覓地。機場三跑填海、新界東北發展規劃、東涌北大型填海、元朗橫州一期收地、見縫插針、近百幅改劃綠化地等全是實例。反對聲音從來皆有，政府已有程序處理。政府行政僵化官僚化加上編制人手不足，影響行政效率，才是根本問題。拖了多年，本屆政府才建議增加編制資源，但還未處理加快流程問題。有些用地政府垂手可得，例如佔地170公頃的粉嶺哥爾夫球場，政府續租。

其二，容許拖延，無人問責。發展棕地早已在社會討論，梁振英拖足五年，卸任前才成立專案研究，何時完成未知。土地來源問題亦梁振英上任前已知，多年來沒有系統地解決，直至去年年底專責小組成立才系統地討論，還要再等一年才有建議給政府。民政事務局檢討私人會所用地拖足五年，何時完成未知。最新消息更指土地專責小組因政府未有提供資料無法作相關討論。運房局局長對公屋平均輪候時間4.6年感到羞恥，但局長既無拿出對策，施政報告更隻字未提如何回到三年上樓的目標。

其三，調控力度由政府釐訂。若政府仿效悉尼及溫哥華，禁止外來買家進入某些項目，向外來買家收差異化地租，收取空置稅，設立租務管制，針對租金收入實施差異化稅率，及早堵塞調控漏洞，樓價又怎會如此高？

樓價天高，政府還認定調控行之有效。「港人港地」非常可行，亦獲港人支持。按稅務局數字顯示，單是17年全年買家印花稅BSD有3,823宗，佔全年一手成交越兩成。若落實「港人港地」至今，這些單位已全數回流給港人，政府卻放棄執行，聲稱BSD已有效取代之。

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對付樓市這頭狂牛，必須有大眾認同的願景、配合願景的策略、過渡性對策、強勢執行、準確判斷，缺一不可，這些主導權全在政府手裏，市場只是根據政府設定的條件下運作。誠然，全球資產價格皆漲，但香港與其它城市的巨大的溢價正正反映長官意志，可為而不為，抵賴而不自省，有責而不問。香港樓價天高，誰應負責已無庸置疑。◇

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