反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)跌幅擴大，最新報185.45，按周下跌1.34%。分區指數全線再跌，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.98%、3.04%、0.72%及0.12%。其餘領先指數亦全線報跌，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌1.32%、1.34%及1.35%。中原代理人指數(CSI)連跌九周後反彈，最新報34.39，按周回升2.59個百分點。

一如市場所料，二手樓價加速調整，CCL創近三個月最大跌幅。八大指數連續兩周全線下跌，走勢明顯轉弱。九龍區指數急跌越3%。二手劈價開始擴散。一手開始個別發展。會德豐日出康城MARINI兩盤再推售三百多伙，仍錄得超額認購17倍。新地長沙灣滙玉璽III新一輪開售呎價回到兩年前水平，將令其餘準備開售新盤受壓。觀乎內外形勢，短期樓價反覆向下。

誠信破產無法再管治

《逃反條例》引發的風波已深入破壞香港各個層面，除了經濟外，還有人際關係、僱員僱主關係、對政府的信任等。市民抗爭三個月，政府最終撤回修訂條例。回應姍姍來遲，又否定成立獨立調查委員會，不但未能令香港特區局勢轉穩，連番警暴更令事態升溫。

政府稱撤回是為溝通締造條件，並會積極聆聽各方聲音，了解深層次矛盾云云。讀者應還記得05年溫家寶接見曾蔭權時提出特區要處理深層次矛盾，09年又再提出。12年梁振英上任時溫家寶再三提出。17年習近平接見林鄭（月娥）又再敦促處理深層次矛盾。時隔14年，民怨大爆發，林鄭才提出要好好與市民溝通，了解社會深層次矛盾！14年來特區政府敷衍處理該當何罪？

政府稱構建溝通平台，連建制代表都揶揄「兩手空空如何溝通」。林鄭上任時承諾聆聽，《逃反條例》卻忽略廣大巿民聲音，連番錯判形勢令香港陷入前所未見的危機。她又曾說過若不能依從民意行事會辭職，但如今民望淨值負59，她上周澄清無意向中央提出請辭。

民無信不立，有心理學家更指市民對政府信心已崩潰。試問政府如何管治下去？筆者更擔心民生政策，如土地房屋、醫療、安老、扶貧、社福政策等更加滯後，社會氣氛康復之路遙遙無期。若不全面改革制度及換人，香港困局難有出路。

劏房住戶 境況坎坷

灣仔某大廈發生火警，釀成一死七傷慘劇。消房發現現場大量雜物，單位被劏成三個百多呎劏房，已交屋宇處跟進調查。

劏房火警已發生多次，因大部份劏房屬非法，不符消防條例，電力負荷超標，地方窄，雜物多，火警傷亡風險增。過去七年，劏房戶有增無減，已成為市區一大隱患。除了安全風險外，劏房戶壓縮空間亦備受關注。

較早全港關注劏房平台進行香港基本居住標準調查，旨在了解市民對訂立香港基本居住標準的意見。調查包括「適切住屋權」的七個標準，每個標準設有五項指標。調查發現超過九成受訪者同意或非常同意在香港訂立基本居住標準、港府應儘快訂立「基本服務設施」標準、「宜居」標準等，亦有八成多認為需要立法監管。平台強調，享有適當住房權利被聯合國視為基本人權之一，認為房屋應是一個安全、和平及讓人有尊嚴地居住的地方。由於本港沒有訂立相關標準，以致出現劏房等不適切住所。他們建議優先訂立人均居住面積標準、應規定居住單位設有獨立水電錶、設立多方向及多層次的租務管制等。

政府統計數字顯示，處於不適切居所人均空間只有不足60呎，較一個獨立囚室的空間75呎還要細。各方面報告亦指狹窄居住空間影響心理健康，若家中有學童則影響學習。較早前，婦女會統計數字亦指，婦女不生育的最主要原因是住屋空間狹窄。可見不適切居所的影響深遠。

解決劏房須非常手段

12年梁振英上任時已提出要處理不適切居所問題，可是過去七年劏房問題不但沒有改善，而且日益嚴重。在短中期無法增加供應的前提下，政府需要採取非常措施以紓緩劏房戶的困境。其一，加快興建過渡性房屋。政府提出興建過渡性房屋政策已經兩年多，可是過渡性房屋龜速發展。立法會文件顯示直至19年3月過渡性房屋只有九個項目，共610個單位，有三份一是社聯房屋共享計劃。直至2021年社聯計劃內只有400個單位左右。政府必須儘快拆牆鬆綁，提供足夠資源，加大力度尋找適合的土地或空置樓宇，並全力協助非政府機構推出單位。

其二，必須大力壓抑需求，而且要從人口政策著手。現時人口的增長主要來源是單程證。政府應大幅減少甚至停止單程證入口直至住屋需求缺口填補為止。政府以一家團聚人道理由不願修改政策。既然有人道理由，為甚麼還要設限額？明顯政府就有實際考慮，更何況20多萬人住在不適切居所亦不人道。

既然政府大力鼓吹中港大灣區融合，何不鼓勵先在大灣區一家團聚，日後再考慮申請單程證來港？一年減少數萬人口的住屋需求，而供應不變，預計兩三年就可大幅紓緩劏房壓力。政府亦應同時考慮縮減其它入口政策規模數年，待劏房數字改善才恢復正常輸入。

其三，向二手樓徵收空置稅。差估處估計香港有近六萬伙二手空置單位。誠然，中下價住宅空置率極低，但稅收的作用就是將中檔及高檔的單位逼進市場，重新啓動換樓鍊，連鎖效應有助釋放上車租盤，令劏房需求減低。

其四，由於過去監管不足，劏房問題已惡化至反制政府，大力執法只會造成人道危機，暫時只能檢討監管及強化機制，並按風險等級逐步處理。

筆者支持訂立人均居住面積標準，並希望更進一步擴展至為適切居所定立標準。但要其發揮作用，礙於現實條件，恐怕要很長時間。

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政府了解深層次矛盾也可以拖足14年，不難推論適切居所的問題將遭遇同一命運，隨時拖十幾年然後才深入探討。特區政府一眾管治團隊根本是極度遠離群眾，視民間疾苦無關痛癢。要政府真正重視市民利益，除了改革制度外，市民必須用各種方式極力爭取，解決劏房問題才有轉機。◇

 

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