大家知道，房地產對中國經濟的發展非常重要，它貢獻了大約20%的GDP，大約40%的財政收入，大約20%的社會融資，還構成大約60%的家庭資產。現在，隨著大量爛尾樓引發的斷供潮，銀行的流動性也出現問題，就連深圳這樣的一線城市，都出現「斷卡」的現象。
不過，就在大家擔心中國要爆發系統性金融風險時，最近，大陸各大媒體卻突然開始熱烈討論起「提前還貸，少付利息」的話題，有人認為，提前還貸可以止損，但也有評論認為，這是銀行套取資金的圈套。
那麼，中國房地產有可能走出低迷嗎？斷供潮是否會引發系統性金融危機呢？提前還貸，到底是機會還是陷阱呢？我們今天就來聊聊這個話題。
房地產繼續低迷
中國房地產業，目前到底有多低迷呢，讓我們先來看一組數字。
這周一，也就是8月15日，中共國家統計局公布了一組數據：1～7月份的房地產開發投資，比上年同期下降了6.4%，這比今年前6個月的5.4%的下降幅度更大。
1～7月，住宅銷售額比去年同期下降了31.4%，比今年前6個月31.8%的降幅有些微的收窄；同期，中國房屋新開工面積下降了36.1%，大於今年前6個月34.4%的降幅。
路透社根據中共國家統計局公布的數據，推算出7月份的房地產投資，同比下降了12.3%，這是今年的最大降幅，而房屋新開工面積下滑了45.4%，是2013年2月以來的最大降幅。
對開發商來說，7月份國內銀行發放的貸款，下降了36.8%，而從國外籌集的資金鋭減了200%。
同時，7月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數，同比下降了0.9%，是2015年9月以來的最高跌幅，並延續了6月份0.5%的下跌幅度。
可以看到，整個中國房地產業依舊萎靡不振，疫情放鬆管控帶來的一點點提振作用，已經逐漸消退，與此同時，各地持續上演的爛尾樓事件，也讓房地產市場的信心大受打擊，並且加劇了泡沫破裂的跡象。中國房地產業，至少背負多達5萬億美元的巨額債務。
標普全球評級（S&P Global Ratings）就警告，20%的中國開發商有破產風險，還有30%的地方政府，在今年底前，恐怕會陷入財政困境。
而目前的停貸潮，也在進一步加劇房地產市場的惡化。
斷供潮引發銀行資金流動性危機？
對於停貸潮，有人認為，這是推倒中國經濟的一張骨牌，是這樣嗎？據中共央行數據，截至今年3月底，中國金融機構個人住房貸款餘額，大約是5.8萬億美元。停貸潮，目前已波及到100多個城市的320多個房地產項目。
美國銀行(Bank of America)研究分析師在上個月的一份報告中表示，由於開發商面臨財務問題，2020年和2021年預售的住宅商品房面積，大約有9%可能會爛尾，這大約會影響到240萬戶家庭。如果這些家庭拒付房貸，那麼總金額大約是3,700億美元。
標普認為，在最壞的情況下，會有大約3萬5,000億美元的房貸，可能會成為不良貸款。這相當於銀行貸款總額的1.3%，足以危及一些小型貸款機構，但是，不足以對銀行系統構成威脅。
事實上，「停貸潮」引發的真正危機，更多的是信任危機，那就是中國家庭，不再相信預購的房子一定會交付了。這種信心的喪失，不只是局限於停貸者，很顯然的是，它還影響了潛在購房者的購買慾望，而這，才是對中國經濟的更大威脅。可以想見，在一堆爛尾樓面前，買房者一定會慎之又慎，避免掉進陷阱，而疲軟的銷售，也將進一步壓制開發商的營收，從而導致更多的工程延誤，更多的爛尾出現。這個局面，最終陷入了一個惡性循環中。
而在維權停貸的同時，最近大陸又出了點稀奇事兒，8月12日，合肥竟然有17家房地產開發商聯名上書合肥市政府，甚麼目的呢？是要懇請政府遏制「惡意維權」。
這17家開發商，包括保利、華潤、綠城、龍湖、旭輝和葛洲壩等17家有著國企、央企背景的知名房企，看來這些房企是有病亂投醫了。
克而瑞安徽區域的首席分析師，在受訪時說，樓盤普遍出現維權的原因，一方面，是由於前兩年開發商在推廣過程中，對項目前景捧得太高，給買房人營造了較好預期，而個別樓盤出現了明顯的質量問題，達不到交房標準；另一方面，市場的確存在包括驗房機構在內的團隊，幫助組織業主維權。
所以，現在的中國房地產市場，買房者在維權，開發商也在維權，到底甚麼算「惡意維權」呢？在中共制下，一切就是筆亂帳，說不定將來連地方政府和銀行也要維權了，那誰又是罪魁禍首呢？
可以看到，自從中國房地產巨頭中國恒大違約後，至今已有30多家開發商出現了美元債務違約。更糟糕的是，亞洲的美元債券市場，已經關閉了向中國開發商融資的大門。
目前的這一波停貸潮，雖然不會對銀行系統構成實質威脅，但卻加劇了銀行資金流動性的危機。
最近，銀行「提款難」的浪潮，已經蔓延到了中國的一線城市深圳。陸媒《第一財經》發現，部份中國銀行的儲戶不能通過微信提取現金，也無法用支付寶轉賬，線上登錄微信後，發現帳戶被凍結。儘管銀行表示 ，可以透過銀行的應用軟件上網處理，但是很多人最後還是得親自到銀行臨時櫃台，才能解鎖帳戶。
在這種情況下，深圳就傳出了民眾集體到民生銀行維權的消息，有不少民眾包圍了位於深圳福田的民生銀行分行，高喊口號：「民生銀行還錢！」
對於「斷卡」，銀行是怎麼解釋的呢？當地多家銀行稱，是因為要配合當局針對電信詐騙和網絡賭博的行動。但是，有金融學者認為，這背後的真實原因，應該是為了緩解銀行的資金流危機。
而且，還不只是中銀，像是建設銀行、工商銀行、郵儲銀行等多家大銀行，都出現了類似情況，在部份分行門外，要求解凍的儲戶都是大排長龍。
而且，昨天我們也提到了，正當中國老百姓對銀行失去信心的時候，8月15日，中共央行突然宣布降息，將一年期和7天期貸款利率，都下調了10個基點。具體說來，中期借貸便利（MLF）調降10個基點到2.75％，7天期逆回購利率從2.1％調降到2％。
大家知道，如今美聯儲（Fed）正在帶領全球各國進入升息周期，而中共央行卻總是逆勢降息，這表明中國經濟疲弱的程度超乎想像，中共央行不得不通過降息，來進一步刺激經濟，想讓企業貸款，民眾買房，但是，「清零政策」就是一只「攔路虎」，讓家庭和企業沒有借貸的動力和意願。
提前還貸是機會還是陷阱？
這段時間，中國樓市的熱點，就是爛尾樓引發的「斷供潮」了，而這幾天，大陸各大媒體又帶起了新風向，開始討論「提前還貸，少交利息」了。
比如，最近新華網就轉發了《北京青年報》的報道，說北京多家銀行出現了排隊申請「提前還貸」的情況；而鄭州媒體，也大篇幅報道說，有人通過「提前還貸」節省了70多萬元的利息，也不知道這房子是多少錢的，或者利息又有多高。
還有官媒報道，某國有大行在北京石景山一家分行的個人貸款負責人表示，2020年疫情以來，提前還房貸的客戶在增加，最近他所在分行，單月提前還款的量，大概是8,000萬元。今年4月，中共央行的數據是，全國居民貸款減少了2,170億元，個人住房貸款少了605億元。
不過，北京交通銀行，最近卻給客戶發出通告，稱從11月1日起，個人按揭貸款和線上抵押貸款提前還款，需要向銀行交補償金，比例為提前還款本金金額的1%。通告發出後，引起了很多有計劃提前還款的購房者的不滿，而交通銀行，也在1天後撤掉了通告。
這也讓網民們議論，是否應該提前還貸呢？有分析認為，對於那些目前手裏有現金的人，因為市場不景氣，股市、債市的回報率都不高，與其讓資金在銀行「躺著」，賺取極低的利息，不如趕緊把貸款還了，減少利息損失。
以北京為例，2017年調控政策發布，歷經五年半，現在北京平均房價上漲只有10%，而這五年半所交的貸款利息，有人統計累計達到了2017年房屋均價的30%。也就是說，如果你在調控之前買的房，在買房的這五年半中，你在北京的平均損失達到了20%。
不過，也有一些觀點認為，中共官方媒體大肆報道鼓勵人們提前還貸，根本是一個圈套。中共的目的，就是為了緩解銀行和開發商資金緊張的問題，因此想引誘老百姓把現金拿出來。中共顯然已經意識到，中國的房價很快面臨著坍塌，現在很多城市的房價已經跌了一半還賣不出去，這也說明，原來貸款的人，被高估的房價給套住了。
其實，這些人應該停貸，跟銀行重新談判，要求把利息降下來，如果你現在提前全部還貸，但你的房子，可能已經不值那麼多錢了，也許只是原來的一半。
所以，如今各大中國媒體引導輿論宣傳「提前還貸」的好處，真有可能是政府借用輿論，引導民間資金回籠銀行體系。
在美國，如果房貸還欠50萬，如今房子只值30萬，很多人就會停止還貸，把房子交回給銀行。但在中國這不現實，因為你的房子拍賣後，差價還是得你補，還要繼續還錢，這其實是中共欺負老百姓的方法。
那麼到底是馬上還貸，還是慢慢還呢？事實上，如果銀行的通脹率高於你的貸款利率，比如通脹率是10%，而你的貸款利率是5%，那麼你還貸越遲，實際上，你就越省錢。
不過，在中國現在的這個亂世中，現金為王，大家手頭最好保留一定的現金，至少要保證可以維持半年到一年半的生活，以備不時之需。剩餘的錢，或許可以考慮買點比較保值的產品。我們這裏，也只是分享一些想法，並不是投資建議，希望大家都能順利度過風險時刻。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：陳思雨
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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