曾被稱為「環京霸主」的華夏幸福的債務危機進入重組清償。近期公告，將通過出售資產、現金兌付、展期等方式化解兩千多億人民幣（以下同）負債。外界好奇，華夏幸福不良資產誰有能力接盤？對於當今地雷處處的中國房地產行業又預示了甚麼？
華夏幸福是自中共監管機關去年實施「三條紅線」新規後，第一個倒下的頭部房企。在持續了7個月的談判協商後，債務清償方案近期出爐。
《東網》10月1日引述華夏幸福一些債權人說法。他們對還款計劃並不滿意，理由是在現今房地產市場降溫的情況下，資產出售存在不確定性。
原大陸投行人士鄭義告訴《大紀元》，即使方案出爐，收購方仍存在著不確定性，「誰有能力接盤呢？一般民企也拿不出錢來買，在三條紅線下，金融機構也不給融資，那還得國有企業收，問題是國有企業誰有能力來收？」
華夏幸福在河北廊坊發跡，以打造產業新城為主要業務，搭著房市政策和景氣的順風車，快速成長，2016年，擠進中國Top10地產開發商的第8名。隨著「雄安新區」的規劃，以及北京周邊城市限購政策出台，房價應聲下跌，重倉布局環京樓市的華夏幸福從2017年起，出現回款不佳，淨現金流轉負，2020年跌到了第45名。
2021年2月，華夏幸福宣告債務違約爆煲時，一直有傳聞，國企出資、政府土地出資與華夏幸福組建「河北新空港公司」，該公司或將成為華夏幸福大股東。但是消息遲未獲得證實。
鄭義分析，地方政府會謹慎出手，「後面假如還有融創、富力，你收不收？萬一碧桂園、萬科如果都出問題，你收不收？這是一個很大的問題。」「沒有中央的指示，地方政府官員不敢拍這板兒啊，如果私自拍板出手，但是還爆煲了，就屬於國有資產流失。」
房市步入寒冬 華夏幸福的收購方存在變數
2021年9月30日，華夏幸福公告，將通過資產出售、債轉股和資產剝離，處理近2700億人民幣債務。相關細節仍不確定。公司稱，日前停牌的上海股票，將於周五（10月8日）復牌。
按照《清償方案》規劃，對於變現能力強的資產，華夏幸福將尋找資金實力強的潛在投資者予以出售，回籠資金主要用於償付金融債務，這部份資產估計能回籠資金約750億元。
《清償方案》的其它方面包括出售資產、債務展期、現金兌付、資產設立信託受益權份額抵償等處理金融債務，剩餘約550億元金融債務，由公司承接，展期、減息後逐步清償。經過資產及業務重組後，將保留孔雀城住宅業務及部份產業新城業務。
有金融債權機構人士認為，清償方案超出預期。但相關細節，還要在十一連假後進一步協商。
「通過這個安排，可以看出孔雀城項目是華夏幸福的核心業務，他們想將不良資產剝離後，保留優良資產，華夏幸福以它作為載體，繼續活下去。」鄭義說。
但他分析，華夏幸福、恒大、融創這些房產公司，這一波在處理不良資產時，都會面臨相同的問題，「這些公司手邊的資產多是土地、在建工程、未售出的房屋存貨等，但是資產的賬面價值，是按照歷史成本計算，當時購地價格高、加上施工成本，以及多年利息，這些資產的賬面價值已經高於當前市價，在當前房市冷、房價跌、連土地都流拍的情況下，資產市價低於賬面價值的這部份損失，得由接盤的人承擔。」
「股權融資」背後是巨額潛在負債
今年初，華夏幸福有內部人士告訴媒體，該公司此前重倉環京地帶，尚有大量土儲，但由於目前環京市場比較慘淡，影響這部份資產處置的速度和估價。
目前，對於中國民營企業普遍貸款難的情況下，「股權融資」是房地產行業常見的融資方式，表面上是股權轉讓，但實際約定未來回購，以股權溢價作為利息。
「華夏幸福可能有大量的股權融資，恒大的兩萬億資產裏，也有很大一部份是這麼來的。股權融資，實際上是潛在負債，又叫表外負債。它不計入負債，而是計入所有者權益，股權溢價差額可能會轉移到施工成本或預提費用等資產類科目，這也是造成資產虛高的主要原因。」鄭義說。
他分析，在處理華夏幸福、甚至未來恒大的債務重組中，都必須化解掉這部份，「也就是買了這部份資產，肯定得帶著這部份負債走，那誰買得起這個東西？」「同樣是接這個包袱，還不如直接去拍地，多乾淨啊！」
鄭義預估，在民營企業都自身難保的情況下，剩下能按這方案接盤的，可能是負有政治任務的國有企業了。
中共兜不起底 房地產泡沫破滅時刻來臨
在華夏幸福債務重組，清償債務還屬於未知數的同時，恒大、花樣年等大型房企正陷入債務危機之中。
恒大目前正在出售旗下資產，近一周浮出水面的有，出售盛京銀行17.5億股給瀋陽盛京金控投資集團，對價合計人民幣99.93億元。以及傳出合生創展有意收購恒大物業約51%的股份。
近期又傳出廣東另一間百億級別的民營企業花樣年，近期出現美元債務違約。該房企由前中共國家副主席曾慶紅的侄女曾寶寶創立。
外界擔憂，疊加的債務黑洞將導致中國房地產泡沫破裂。美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田告訴大紀元，恒大的問題是中共權貴利用這些地產公司作為白手套，推高了中國房價，把老百姓的儲蓄都捲入了高房價的泡沫中。
謝田說，「中國現在的房價遠遠的高於日本、美國，高出所有的發達國家，所以它那個泡沫，可以說是比當年日本90年代的房地產泡沫還要大。」
日本90年代的資產泡沫破裂，沒有導致金融系統崩潰，但是經濟陷入漫長的低迷期。
鄭義則認為，從華夏幸福、恒大債務違約的處理模板來看，「中共它兜不起這個底，中央寧可讓他走清算、重組的道路，也不會去救，為甚麼？它要真救了，後面還一堆房企了，太多了。」
「而且即使救了，也是相對的，不可能救過來以後，跟原來一樣風平浪靜，那是絕對不可能的。它（當局）只是把該鎮壓的鎮壓，該賴賬的賴賬，恒大招牌肯定沒了，把他拆分了，華夏幸福也一樣，把整體爛賬給它拆碎了，一堆亂賬就在那擱著，通過時間慢慢消化。」
謝田則認為，中國房地產背後有國有銀行及眾多銀行參與其中，「在中國，房地產泡沫的破滅和銀行資產的破滅，實際上是連繫在一起的，中國可以說是承繼了日本和美國兩次經濟危機的總和，所以，它的殺傷力會更大。」
謝田表示，儘管中共打算將恒大國內債務，分散給各地方政府消化，並採用維穩的手段掩蓋住國內的債務問題，但是，恒大美元債是掩蓋不了，「中國房地產泡沫破裂，恐怕只是時間早晚問題，下一次再來，衝擊力和破壞力只會更大。」#
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