近⽇，戴德梁⾏發布《2025年全國住宅市場研究》報告，分析顯⽰1）國內⽣產總值新突破，經濟增⻑對傳統投資依賴度降低；2）保交樓任務全⾯完成，新開⼯及竣⼯⾯積降幅有所收窄；3）房價整體呈下⾏趨勢，局部⾼端改善專案熱銷；4）⼆⼿住宅市場分流買樓需求，重點城市⼆⼿住宅銷售⾯積佔⽐逐年提升；5）樓市偏弱預期仍待修復，⾼層發聲定調有望加碼政策刺激。

國內⽣產總值新突破，經濟增⻑對傳統投資依賴度降低

2025年，中國國內⽣產總值⾸次突破140萬億元（⼈⺠幣，下同），實現了全年5.0%的GDP增速⻑⽬標，「⼗四五」勝利收官。國內經濟「向新⽽⾏」，⼤⼒發展新質⽣產⼒，以科技創新激發更多經濟動能。2025年研發經費投⼊強度達2.8%，⽐上年提⾼0.11個百分點；規模以上數位產品製造業增加值⽐上年增⻑9.3%，⼈⼯智慧、量⼦科技、⽣命科學、清潔能源等前沿領域科研成果不斷湧現。

全國固定資產投資額⾸現負增⻑，同⽐下降3.8%，如扣除房地產投資影響，固定資產投資仍下降0.5%，其中房地產⾏業的各項關鍵指標降幅更為明顯，繼續拖累整體投資增⻑，經濟增⻑對傳統投資依賴度正逐步降低，⽽對⾼端製造業及⾼新科技領域等的研發投⼊持續增加，投資結構進⼀步優化。房地產⾏業則在新舊動能轉換的背景下順勢發展，著⼒控增量、去庫存的同時推進「好房⼦」建設，在產品設計及建造中融⼊新的理念及技術等，以適應新階段需求的變化。

保交樓任務全⾯完成，新開⼯及竣⼯⾯積降幅有所收窄

2025年全國房地產開發投資82,788億元，同⽐下降17.2%，較上年降幅擴⼤6.6個百分點。住宅開發投資63,514億元，同⽐下降16.3%，與上年相⽐降幅擴⼤5.8個百分點。同⽐降幅雙雙進⼀步擴闊，也意味著在⾏業調整中增量市場規模逐漸收縮的趨勢。

2025年全國住宅新開⼯⾯積42,984萬平⽅⽶，同⽐下降19.8%，降幅較上年放緩3.2個百分點；全國住宅竣⼯⾯積42,830萬平⽅⽶，同⽐下降20.2%，降幅放緩7.2個百分點，整體降幅呈收窄之勢。「保交樓」的⾼效推進促使2023及2024年的住宅竣⼯⾯積分別反超住宅新開⼯⾯積4.0%和0.2%，2025年住宅新開⼯⾯積亦與竣⼯⾯積基本持平。年末全國住房城鄉建設⼯作會議明確，「⼗四五期間，保交樓、保交房任務全⾯完成」，預計後續將集中更多資⾦⽤於⾼品質新專案建設。

房價整體呈下⾏趨勢，局部⾼端改善專案熱銷

2025年，全國新建商品住宅銷售⾯積延續2022年以來持續減少的趨勢⾄73,299萬平⽅⽶，同⽐下降9.2%。第四季度，全國新房成交量僅1.82億平⽅⽶，不及⼀、⼆季度，分別減少1.3%和8.3%，僅較第三季度上漲了9.2%，下半年市場成交遇冷明顯。2025年下半年新房市場再次步⼊疲弱下⾏軌道，雖然部分重點城市的稀缺⾼端住宅熱賣在⼀定程度上提升市場關注度與熱度，但剛需基本盤的去化表現仍不樂觀。

2025年全國新建商品住宅銷售均價為每平⽅⽶10,005元，同⽐下降4.0%。伴隨「好房⼦」供應的推進及其相關政策的宣傳，多地新供應項⽬中⾼端改善型住宅產品的⽐例也明顯增加。即便不少項⽬銷售價格⾼於市場平均⽔準，亦取得較好的銷售成績，對當地住宅市場信⼼帶來正向影響，但仍未扭轉整體價格回調的趨勢。

⼆⼿住宅市場分流買樓需求，重點城市⼆⼿住宅銷售⾯積佔⽐逐年提升

2025年，24個重點城市的新建商品住宅和⼆⼿住宅整體銷售⾯積共計萎縮⾄30,570萬平⽅⽶，較上年同⽐下降9.3%，其中⼀⼿住宅同⽐下降22.6%，⼆⼿住宅同⽐微跌1.3%。在⽋缺強效增量政策刺激的背景下，⼆⼿住宅市場表現相對平穩，也反映出重點城市的住房市場依然保有較⼤的潛在需求。在新房市場供應向著⾼端化、豪宅化傾斜的背景下，更具性價⽐優勢的⼆⼿房市場，或將承接更多來⾃供應錯配下被⾼端新房市場擠出的住房剛需、剛改需求。

伴隨新建商品住宅批准上市⾯積⾃2021年開始逐年縮減，2025年24城合計批准上市⾯積降⾄9175.4萬平⽅⽶，較2020年階段性⾼峰下降64.7%。新增供應持續萎縮，⼀定程度限制了新建商品住宅銷售規模的恢復，也促進有效需求向存量市場分流，帶動近年來⼆⼿住宅銷售⾯積佔⽐的逐年抬升。2025年，24個重點城市⼆⼿住宅總銷售⾯積是新建商品住宅總銷售⾯積的1.95倍。

樓市偏弱預期仍待修復，⾼層發聲定調有望加碼政策刺激

從年內的政策⾛向來看，國家層⾯的政策基調圍繞推動房地產⾼品質發展、構建房地產發展新模式、房地產⽌跌回穩、推動⼀體化城市更新、建設「好房⼦」等中⻑期⾏業發展⽬標，市場⾯則更聚焦於各地優化降低買樓⾨檻和買樓成本等刺激需求、提振市場的直接舉措，然⽽年內針對熱點城市的買樓限制性政策的逐層調減並未對市場構成強刺激。直⾄進⼊第四季度，10⽉《「⼗五五」規劃建議》明確指出「清理汽⾞、住房等消費不合理限制性措施」，12⽉中央經濟⼯作會議再次強調「清理消費領域不合理限制措施」，預計2026年限購城市在放寬買樓限制⽅⾯或邁開腳步。結合2026年開年，求是雜誌《改善和穩定房地產市場預期》⽂章重申房地產業仍是國⺠經濟的基礎產業和⽀柱產業，預⽰後續樓市政策⼒度或有所調整；同時肯定房地產的⾦融資產屬性，為核⼼地段的⾼端住宅產品未來資產保值增值提供更多想像空間；「政策要⼀次性給⾜，不能採取添油戰術」等表述，也預計著2026年或將迎來較強新政。

戴德梁⾏⼤中華區副總裁及⼤中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表⽰，⼤灣區住宅市場在2025年是相對淡靜的階段，第⼀季度的成交量相對活躍，主要是受惠於2024年底政府刺激經濟及樓市的政策所影響，以致成交量有所增加，但當進⼊第⼆季度，由於受中美貿易戰升級影響，⼀⼿住宅市場成交數字開始下滑，雖然下半年貿易戰情況有所緩和，但普遍買家都仍然維持觀望態度，恐怕談判⼜有變化，由於受到不穩定因素影響，成交量⼀直處於低位，以致2025年⼤灣區⼀⼿住宅銷售數字，只有⼤約255,506宗，相對2024年下調了20%，與疫情前的2020年⽐較更下調64%。也是⾸次看到⼤灣區內九個內地城市2025年全年的⼀⼿銷售數字都全⾯下跌。展望2026年，隨着各地政府繼續有放寬限制政策出台，更樂⾒⼤灣區各⼤產業發展漸趨成熟，經濟基礎逐漸穩固，同時交通及基礎設施也迅速發展，可以吸引更多⼈才投⼊新興產業發展，刺激住宅物業的需求，所以2026年將會進⼊鞏固期。@

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