香港土地供應的方向長期以來引發多方激辯，但今次主人翁身份卻非常特殊。率先「開火」的是全國政協副主席、前特首梁振英在社交媒體上發表帖文，強調土地供應量並非愈多愈好，提醒政府避免因大量造地而導致「供過於求」的風險。此言一出，財政司司長陳茂波與特首李家超皆迅速回應，重申土地政策需由政府掌握主導權，並強調「造地」與「供地」並非同義。這場罕見的隔空辯論凸顯出香港在財政捉襟見肘下土地政策背後的深層矛盾。 

梁振英表態尤其令人驚訝，因為在他任內一直推動增加土地供應，為解決樓市供應不足問題而不遺餘力。現在他提出土地過量供應的擔憂，恐怕背後考慮就令人倍感「撲朔迷離」。香港經歷了多年的土地供應短缺，房屋價格居高不下，無數市民面臨居住壓力。因此，增建土地和房屋，長期以來成為各界的普遍共識。然而，隨著香港經濟形勢及結構改變，樓市價格不再持續上升，甚至呈現下行壓力，梁振英認為此時如果無視市場需求過量供應，可能會衍生負資產風險、金融市場波動以及公共財政壓力。他特別指出，以往政府開發新區時，能夠靠賣地賺取資金支持工程，但當前多項政策已大幅降低發展密度，同時征地和填海的成本上升，這將對政府財政形成結構性改變。 

特別是在「明日大嶼」交椅洲人工島填海計劃上，梁振英認為「拍腦袋」式的快速推動恐帶來重大後果。他指出，隨著樓市和土地價格的波動，未來政府可能需為此支付巨額補貼，難以平衡支出。儘管政府現已放慢填海進程，梁振英的質疑仍讓外界對香港當前土地開發的長期可行性產生疑慮。 

李家超的回應： 土地主導權與儲備的必要性 

針對梁振英的觀點，李家超與陳茂波相繼表態，重申土地政策由政府主導的重要性。李家超特別強調，政府有義務保持一定的土地儲備，以確保在未來供應不足或需求增加時能夠及時提供土地，避免市場受控於私人開發商利益。李家超還指出，造地和供地是兩個不同的概念，政府可以在造地後將土地撥入儲備，而非立刻供應市場，這樣的策略可以增強政府的應變能力，避免土地短缺時不得不接受不合理的市場條件。 

五年前，政府估算人工島造價約5,000多億元，預計土地收益可達1萬億元。及至去年，政府說法有變，估算造價5,800億元，預計土地收益卻大幅減少至約7,500億元。來到此時此刻，發展局局長甯漢豪日前表示，交椅洲人工島仍然處於環評程序，未至融資階段，毋須為整個項目估算最終成本。 

香港近年面臨的經濟環境確實較2019年「明日大嶼」計劃提出時更為複雜。一方面，香港內外經濟形勢嚴峻，地緣政治環境波動頻繁，樓市下行壓力增加，民間消費意願下降，政府財政儲備跌至5,000億水平為十多年新低。此背景下，是否仍然有充足需求來支撐人工島計劃、北部都會區等龐大土地開發專案，確實值得審慎考慮。 

另一方面，香港正處於經濟轉型期，政府在推動創新科技產業的同時，亦試圖發展其它高增值產業，如航運服務、創意產業等。這些產業需要大量高品質商業空間與土地配套，且對於土地開發提出了新的需求。例如，李家超提到的航運金融、法律和保險等專業服務需求預期將會推動高級寫字樓需求。然而，過去的九龍東核心商業區已因規劃不足面臨發展瓶頸，政府如何避免人工島重蹈覆轍，將是未來政策成敗的關鍵。 

此外，梁振英提出「新界東北可能是香港最後一個政府有錢賺的開發區」的說法也點出了另一個問題——在當前財政困難下，交椅洲填海項目的巨額造價是否會成為香港政府的財政負擔。之後梁振英再以「糖水論」回應李家超說法，形容「一家人經常煲糖水，廚房要儲10斤糖嗎？」形象地表達了他的疑慮，即使需要儲備土地，也並非「愈多愈好」。尤其是當700多萬人口的香港樓市需求逐步接近飽和時，應更加關注如何精準規劃和開發土地，而不是盲目追求量化的擴張。 

對於交椅洲人工島的建設計劃，外界質疑的焦點主要集中在其財務負擔及規劃透明度上。2019年政府估算人工島造價達約5,000億元，並預計土地收益可達1萬億元，但時至今日，政府仍未提供更多更新的數據支持財政可行性。尤其在樓價地價逐年下跌，經濟不確定性增加的情況下，是否能夠通過人工島計劃實現穩健的財務回報成為一大疑問。 

甯漢豪的建議「分期填海」即是針對財政壓力的一種策略，允許政府根據實際需求逐步推進。然而，這種策略是否能夠解決外界的財務疑慮，尚需提供更詳細的規劃數據。政府若無法給出更多具體財務細節和評估報告，將難以贏得公眾和政商界的支持。 

李家超強調，政府主導土地儲備是為了防止土地市場受到「利益藩籬」的操控，即是避免向「地產霸權」傾斜，這一觀點具有一定的合理性。然而，在財政儲備有限、經濟壓力巨大的前提下，是否應分配更多資源進行短期內並不急需的土地儲備，確實值得商榷。從政府的角度來看，為了避免重蹈停滯造地的覆轍，儲備土地是未來發展的保障；但從財務的可行性來看，適時推進、分期填海的方案更能符合香港當前的經濟承受能力。 

這場圍繞土地政策的罕見辯論，表面看似是兩任特首的意見不合，亦有評論提出梁振英是否希望借此復出競逐下任特首？我無法揣測梁的背後動機，亦沒有想得這麼複雜，相信辯論背後實際反映出的是香港土地開發計劃中長期的矛盾與難題。要釋除外界疑慮，最好的方法還是政府應該及時公布人工島計劃的詳細財務報告與長期效益評估，以回應外界對財政承擔能力的質疑。同時，如何在發展土地儲備與避免財政負擔之間取得平衡，是政府未來亟待解決的核心問題。 ◇

（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其它社群產生憎恨、不滿或敵意。）

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