王赫：當局政策空轉 中國樓市救不起

10月17日，中共住房城鄉建設部、央行等5部門開新聞發布會，介紹落實中共政治局「止跌回穩」、促進房地產市場平穩健康發展有關情況，並宣布兩項政策：（一）通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造；（二）年底前將「白名單」項目的信貸規模增加到4萬億元（截至16日，在白名單上的房地產專案已審批通過貸款達到2.23萬億元），這意味著2024年最後兩個月將新增房地產開發貸款1.77萬億。

當局自我感覺良好，以為放出了兩顆重磅炸彈。但是，各界並不買帳。一個突出的表現，當日A股集體收跌，上證指數跌破3,200點，地產股集體下挫；港股一度失守20,000點大關，成交不足2,000億元港元（18日A股反彈，另有原因）。

當局被狠狠打臉，又一次說明其對房地產形勢的判斷和應對是錯誤的。

當今中國房地產的困境，主要是結構性問題造成的，需要歷時多年、通過市場調節來徹底出清。當局的短期刺激政策於事無補，其強制性的反向調節（泡沫未能有效釋放）會使局勢更糟糕。

中國房地產結構性問題的突出表現是泡沫，樓價虛高。（一）網紅經濟學家任澤平的研究報告稱：2020年中國住樓市值為62.6萬億美元，明顯大於美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。從住樓市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高於美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。而美國2008 年金融危機前後，住樓市值與 GDP 比例最高為 169%；日本1990 年代房地產泡沫破滅前，住樓市值與 GDP 比例一度高達 391%。

（二）根據上海易居房地產研究院的研究，2020年，中國50城樓價收入比的均值為13.4；其中一線城市樓價收入比為26.6，強二線城市、弱二線城市與三四線城市的樓價收入比較接近，在12左右。而美國在2008年金融危機前的已售房屋平均銷售價格與家庭收入中位數的比值僅為6.4（2021年為7.4）。整體看，美國的樓價已經很貴，中國又是美國的兩倍左右。

也就是說，房地產早就綁架了中國經濟。現在的困境，正是經濟規律的報復。當局「權力的任性」，以為自己可以肆意，終於掉進坑裏。

當局開始不在意，現在終於怕了。實際上，房地產困境已持續三年，情況越來越差。

官方數據：今年1—9月，房地產開發投資下降10.1%；全國新建商品房銷售面積70,284萬平方米，同比下降17.1%；新建商品房銷售額68,880億元，下降22.7%。這數據已經很難看了。

更難看的是：1—9月，房屋竣工面積36,816萬平方米，下降24.4%；其中，住宅竣工面積26,871萬平方米，下降23.9%。與1-8月數據相比，形勢再惡化（1-8月，房屋竣工面積33,394萬平方米，下降23.6%。其中，住宅竣工面積24,393萬平方米，下降23.2%）。

房屋竣工面積大幅下降，說明中共「保交樓」的破產。

2022年7月「爛尾樓」購房者斷貸潮起，當局非常緊張，中央政治局開會要「保交樓」，當年底推出「金融16條」來「支持房地產市場平穩健康發展」。

但是，商業銀行都是做生意，要算經濟帳，沒人願當冤大頭，所以這些政策基本空轉，難以落地。例如，民營房地產的優等生碧桂園，雖然手頭有幾千億的銀行授信，可卻拿不到貸款，以至債務暴雷。

這使「爛尾樓」問題無法解決（因為預售制，中國房地產市場其實是期貨市場，而非現貨市場；但是中國的預售制極端畸形，導致購房款被非法挪走，出現了世界上罕見的「爛尾樓」現象）。

野村證券中國首席經濟學家陸挺認為，當前房地產市場的困境，也許並沒有蓋那麼多房子，而是賣了太多的房子，但這些房子尚未完工。他以碧桂園為例。碧桂園「已蓋完但未賣掉」的房子數量約為3.6萬套，而「已賣掉但尚未蓋完」的房子數量則達到73萬套，「正在蓋但尚未賣出」的房子數量為35萬套，三者之間的比例關係大約是1:20:10。

也就是說，不解決「爛尾樓」問題，中國房地產必然死掉。

當局也心知肚明。迫於形勢，今年1月12日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合推出房地產「白名單」，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。

但是，「白名單」仍難落地。我們這麼說的證據，就是前面例舉的數據：1—9月，房屋竣工面積36,816萬平方米，下降24.4%。

不過，有關當局一定會辯解說；我們已經很努力、很有進展了（見下圖）。