經濟學家：大陸沒蓋完的樓是沒賣掉的20倍

野村證券中國首席經濟學家陸挺在分析中國房地產市場的現狀時表示，確保中國地產開發商交樓的「保交房」政策，應優先於政府現在落場買現成樓的去庫存政策，因為開發商「賣出但沒蓋完」的樓，是「蓋完但沒有賣出」的樓的20倍。

9月28日，備受矚目的清華五道口首席經濟學家論壇在北京舉行。此次論壇匯聚了眾多國內外知名經濟學家和金融行業領頭人，共同探討中國經濟面臨的挑戰等。

野村證券中國首席經濟學家陸挺深入剖析了中國房地產市場的現狀。

他表示，過去幾年中國經濟下行的最重要壓力源自於房地產領域。解決房地產市場的出清問題是當前經濟穩定與發展的關鍵所在。而在這其中，「保交房」應當被置於首要位置，其重要性甚至應優於「收儲」。

陸挺說，由於預售制的存在，中國房地產市場實際上是一個期貨市場，而非現貨市場。這一區別對於理解當前房地產市場的困境至關重要。許多人在提出政策建議時，往往將房地產市場視為現貨市場，認為問題在於蓋了太多樓沒有賣掉。然而，實際情況可能並非如此。也許並沒有蓋那麼多樓，而是賣了太多的樓，但這些樓尚未完工。

陸挺引用了碧桂園的數據作為例證說，碧桂園蓋完但未賣出的樓約為3.6萬套，而已經賣出但尚未蓋完的樓則達到了73萬套，正在建設但尚未賣出的樓數量為35萬套。這三者之間的比例關係大約為「1:20:10」。

「面對這樣的數據，我們的政策是應該解決這個『1』，即已經蓋好但未賣出的樓，還是應該針對『20』，即已經賣出但尚未蓋完的樓呢？」陸挺提出了這個尖銳的問題。他的答案是，政策應當重點解決那些已經賣出但尚未完工的樓，即優先解決「保交房」。

9月26日的中共中央政治局會議首次提出「要促進房地產市場止跌回穩」。陸挺則在演講中說：「要讓市場出清，重建信心，才有可能讓房地產市場止跌回穩。」

陸挺說，當前房地產市場面臨的主要問題在於預售制下出現的市場失靈和政府失靈。為了重建市場信心和秩序，必須解決信心問題，讓置業者確信他們能夠收到樓。只有讓置業者看到實實在在的樓，才能逐步恢復他們對房地產市場的信心。

為了實現這一目標，陸挺估算，財政需要投入約3萬多億元來解決「保交房」問題。

但陸挺認為，這一筆巨大的開支是解決當前房地產市場困境所必需的。這筆錢主要用於確保那些已經賣出但尚未完工的樓能夠順利完工並交付給置業者。

在談到房地產市場的債務鏈條時，陸挺再次強調了「保交房」的重要性。他表示，在房地產問題中，最重要的債務鏈條並不是房地產開發商和銀行之間的債務，而是房地產開發商和置業者之間的債務鏈條。這一鏈條的穩定與否直接關係到房地產市場的穩定與否。

「保交房」即早先提出的「保交樓」政策，意指保證能蓋完樓並交樓，避免出現爛尾樓。具體措施為今年初開始推動的房地產「白名單」機制，讓商業銀行放款支持被提上白名單的項目。今年4月30日，中共中央政治局會議首次提出「保交房」一詞。

據「彭博行業研究」（Bloomberg Intelligence）日前的報告，根據2015年至今年上半年的預售數據，中國至少有4800萬戶預售樓未完工，顯示中國房地產危機不會很快化解。◇

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