中共在二十屆三中全會通過的《決定》中稱,加快構建房地產發展新模式,包括取消住房限購和「租購併舉」等措施。專家分析表示,中共只能這樣修修補補房地產政策,但大陸房地產市場全面崩潰是大趨勢、大節奏,系統性金融崩潰正在發生中。

分析:幾個政策難以改變房地產市場現狀

中共在二十屆三中全會通過的《中共中央關於進一步全面深化改革,推進中國式現代化的決定》中稱,加快構建房地產發展新模式,充份賦予各城市政府樓市調控自主權,因城施策,允許有關城市取消或調減住房限購政策。

《決定》還稱,加快建立「租購併舉」的住房制度,加大保障性住房建設和供給,滿足工薪群體(受薪族群)剛性住房需求等。

對於中共宣稱在房地產方面將採取的措施,華裔經濟學者李恒青對大紀元表示,現在中央發布的新政策其實沒有甚麼用,中國房地產危機不是靠幾個政策就能夠改變的。

他說,中國的房地產發展有幾個前提,「一個是,它超大規模的建設早就超過了需求,這個是一個非常非常重要的現實;第二個,中國的人口在萎縮,現在的中國人口的結構目前來說已經開始在進入負增長。」

李恒青說,在這種情況下,無論做任何的調整、任何政策的修修補補,都不可能根本地改變現在中國房地產的狀況,「別讓樓價再降、別讓大家斷供了、別讓爛尾房最後沒辦法交付,諸如此類問題,不是靠幾個政策就能夠改變的。」

中共一直出招試圖挽救房地產市場。中共國務院5月17日一天出台三個重磅政策:大幅降低首付比例;降低公積金貸款利率、取消商業貸款利率限制;設立三千億元(人民幣,下同)保障性住房再貸款。但房地產行業並沒有因這三個政策而止跌,依舊繼續加速跌落。

根據滙豐環球研究(HSBC Global Research)的報告,用於衡量未來房地產投資的關鍵指標——住宅新開工面積——同比下降了21%,預示該行業的需求持續疲弱。

「取消限購是忽悠民眾買樓」

對於三中全會《決定》取消或調減住房限購政策,李恒青說,「現在還有幾個地方有限購?幾乎就沒有限購了。」「現在上海、北京還有一點點,核心城市有一點點,其它地方哪有限購的限制,現在都求著你買,而且是政府財政補貼讓你買,然後大降價讓你買。」

他舉例說,現在在杭州買樓子送戶口,「原來要求交5年社保以後才具有買樓子的資格,而且還沒有戶口,現在都改成送戶口了,房子都賣不出去。所以這種做法沒有效果。」

他說,「最後忽悠著大家,騙你買樓子。不過老百姓現在越來越聰明了,不再聽官方的說法了。」

最新數據顯示,中國百城二手樓價連續下跌26個月,6月下跌的城市數量為100個。二手樓價格下跌的城市已連續13個月超過90城。

據陸媒報道,南京周邊的句容碧桂園的樓價從13,000元/平米降到3000元/平米,還賣不出去。

專家:「租購併舉」是花架子

三中全會的《決定》中,「租購併舉」的住房制度是中共所謂「房地產發展新模式」的重要舉措。

李恒青表示,這些東西都是花架子。「如果說這個『購』,這是傳統消費、傳統的投資。現在是到處的房子都叫有價無市,價錢擺在那兒,但是根本就沒有人去買。」

「說租就可以了嗎?租的前提是甚麼呢,是得有人來承接房地產的產權,你買下來以後再去租。你買下來的時候,你的房子應該是花多少錢來買呢?你買了以後馬上就賠錢,你會買嗎?你不會。」

7月11日,中國市場機構中指研究院發布的數據顯示,今年前六個月,中國排名前十位的房企交房數量同比下滑了33%。同時,在2024年上半年,房企交付排行榜TOP10的門檻僅為3.2萬套,同比下降2.3萬套。

面對龐大的庫存空屋,當局5月間宣布,斥資支持地方國企收購房產,但具體落地進展緩慢。7月19日,《中國房地產報》發表文章《少有國企願意收購!多地收儲存量房面臨挑戰》表示,截至目前,在收儲計劃的推進過程中,各城市表現出了不同的進度和困難。有些城市尚未披露具體的實施方案,有些城市的落地進展緩慢,還有一些城市面臨著諸多挑戰。

李恒青說,讓中國大銀行央企、國企來買樓也是有前提的,「這些企業要經營效益特別好,然後他們才能拿出閒錢來,這是一。」

「第二,每年都在虧損狀態裏,那它能不能堅持得住?就算中共中央財政部給它一定的補貼,但從長期來說,這也不是一個真正解決問題的辦法。」

房地產泡沫一旦破裂 將衝擊四千多家銀行

房地產業在中國GDP中的貢獻佔比高達25%以上,如今中國房地產業危機重重,銀行體系連帶承受重壓。澳洲智庫洛伊研究所(LowyInstitute)的一份報告指出,房地產現在佔據未償還銀行貸款的30%,家庭槓桿率在過去十年中增加了兩倍,達到了GDP的60%。

李恒青說,中國房地產業會持續垮下去,後果是跟房地產連帶的47個產業部要受到巨大的影響、波動。這47個產業裏最重要的金融業一定會垮下去,「最最擔心的現在金融四千多家大大小小的銀行,幾乎無一例外都會跟房地產連在一起。」

「從前期投資在房地產開發部份,到後期投資在按揭部份,那這兩塊的錢現在全都死在(房地產)這兒了。其實錢都不在了,而且是沒希望能拿回來。」

李恒青表示,房地產開發商把房子蓋好並全賣出去,才能把原來欠的貸款還清。「現在碧桂園、恒大、『融創中國』等一百多個頂級房企全都不行了,(銀行)這一塊(貸款)拿不回來,就是等死了。」

「另外一塊是那些借貸款買樓子的,然後一直在不斷地還款的、還按揭的,現在裏頭有大批的人會斷供。」他說,現在樓價降得太狠了,房子比貸款還便宜,「寧可冒著失信人的狀態,最後按揭不交了,能住幾天住幾天,然後就變成斷供了,最終出問題的是銀行。」

系統性金融崩潰已在路上

李恒青表示,「因為銀行所有的錢都被凍結在房地產當中了,它的流動性現在都死在那兒了。」

他說,「目前來說,中國(中共)黨和政府最最最擔心的一件事,這就是他們所說的系統性金融風險,現在已經不是風險了,是系統性金融崩潰。」

「這個現在就在路上。我想這個崩潰過程是要有一段時間的。」他說,到時中國這四千多家銀行中90%以上會倒閉,而且會出現大規模的對政府信用的一個巨大的衝擊。#

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