【A1頭條】港樓價跌租金升 分析指樓市不景租金難獨撐

本港樓價持續下跌，但是租金逆市上升。有分析指出，息口上升影響入市意欲，買賣交投量低；大量本地置業者轉為租客，再加上大陸專才來港等因素，帶動租金上升。

不過大環境下本港樓市不易回春，樓市不景租金很難獨自撐下去，早前更有學者預計，樓價持續下跌將釀成金融風暴。亦有專家指出，樓價升跌其實就「供求」兩方面，但目前香港3個需求因素皆吹逆風。

樓價破近7年新低

港大10日公布今年首季宏觀經濟預測，料實質本地生產總值（GDP）上升2.1%，今年全年增幅將介乎1.9%至2.7%之間。港大香港經濟及商業策略研究所估計，利率高企打擊消費及投資意欲，引發環球經濟放緩，今年上半年經濟增速將較為緩慢。經濟學家、香港大學首席副校長王于漸直言，經濟環境欠佳，美國未必如一般預測般，在今年中減息，本港樓市不易回春，2024年不應樂觀。

政府在去年的《施政報告》中已經「減辣」，但是樓市持續疲弱。反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL，連跌7周，本周報147.21點，破近7年新低，比2021年8月的歷史高位，下跌達23.06%。另一方面，美聯樓價指數最新報136.93點，連跌21周，破逾7年新低。

差餉物業估價署上月底公布，去年11月本港整體私人住宅售價指數為316點，破2017年2月以來，81個月的新低，2023年以來，已經累跌5.6%。另外該署八大私人住宅售價指數，全線下跌連續7個月，是1993年有紀錄以來最長跌浪。

租金升勢勁

但是另一方面，反映私人住宅租金走勢的中原租金指數CRI，去年全年升7.37%，升幅創2014年之後新高。

差餉物業估價署上月底公布，11月租金指數報186.8點，2023年以來升6.44%，連升10個月，創2019年12月之後的新高。彭博行業研究上月發表報告，預計2024年⾹港住宅租⾦會進⼀步升5%至10%。

分析：息口上升影響入市意欲

一位本港經紀對本報表示，本來疫情大流行時租金是有回落的，但從去年開始，一些本來打算買樓的客戶決定暫時不買、轉做租客。他們認為，樓市有機會跌很多，想「睇定啲」才行動。所有租盤承接速度相當快，因此租金不跌反升。

利嘉閣研究部主管陳海潮11日接受本報訪問時分析，通關後大陸留學生，及各地企業職工回流，大陸專才計劃，亦能帶動需求，租金逆市上升。他看好未來租金，因為外來人士來港首先會租樓，今年租金預計升6%，至於有意見預期升一成，陳表示「不出奇」，因為政府批出大陸專才人數多。

至於樓價跌、租金升，他指是因為息口上升影響入市意欲，買賣交投量低，發展商減價賣樓亦令二手市場受壓偏軟。陳海潮預期第一季仍然受壓，但之後有利好因素，包括息口見頂、專才來港新增人口龐大，如果他們長期留港，加上「先免後徵」的稅務優惠，能鼓勵他們置業，「政府公布有8萬透過各類專才計劃來港，當中如果有一成半，就有1.2萬個單位的需求」，需求帶動下，預期第二季開始或年中之後，樓價有機會見底回穩並上升，預計今年全年有機會升8%。

至於是否同發展商不買地有關，陳海潮表示發展商過去兩年積存貨尾較多，暫時打算清新盤後才買地，部份項目仍然發展中，故他們投地比較保守可以理解。他預期下月財政預算案有空間進一步撤辣，例如進一步減少買家印花稅，對增加交投、穩定樓市有作用。