【 樓市動向勤智】 放水刺激經濟 還需顧及樓市

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）窄幅靠穩，最新報160.14，按周回升0.19%。分區指數除新界東再跌0.07%外，港島、九龍及新界西分別上升0.19%、0.52%及0.14%。其餘領先指數亦全線窄幅靠穩，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.03%、0.22%及0.24%。中原經紀人指數（CSI）最新報65.28，按周升2.35個百分點。

CCL已連續3個月於160點水平徘徊，上下波幅不足1%。七大指數齊升，大型單位及九龍區指數更創新高，新界東則獨憔悴，上周急跌後本周再微跌。除了九龍區指數外，其餘則窄幅靠穩，升幅不足0.25%。二手樓價進入整固期，但正如前期分析，暫未看到可令樓市進入調整期的條件。

CCL繼續高位徘徊七大指數窄幅靠穩

市況方面，受荃灣區大型新盤開售影響，一手成交轉趨活躍。華懋「全．城匯」以低於區內二手價開盤，刺激市場情緒，上周開售兼連環加價加推，截稿時總共吸引逾兩萬名買家入票，打破主權移交以來最高紀錄。

荃灣西原本屬新供應重區，銷情充份證明市場累積的購買力遠超供應。發展商輪流開盤，避免同時搶客，成功把需求集中，營造搶購氣氛。一手盤開出優惠價搶客，二手成交極為淡靜，二手業主持貨力強，議價空間極為有限，加上陸續有大型新盤預備開售，一手盤主導市場的情況難以扭轉，定價權在發展商手中。

政府帶頭減少供應

另外，港鐵公佈業績時表示，今年招標的上蓋物業由6個減至3個，即供應減逾半。港鐵沒有清楚解釋原因，但情況極為耐人尋味。車站上蓋屬於大型供應項目，政府是地鐵最大股東，一邊廂說樓價遠超負擔能力，將積極增加供應，另一邊廂卻帶頭減少供應托市，言行不一，實在有必要向公眾交代清楚。

這些涉及重大公眾利益的上市公司，既要為股東謀取最大利潤，又要負上社會責任，兩者存在根本矛盾。除了港鐵外，領展、兩電、巴士公司等亦在其中。事實證明政府無法取得平衡，必須重新思考這些企業的定位。

取之於民應用之於民

《基本法》第107條規定香港政府的財政預算應以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值增長相適應。金管局前總裁、行政會議成員任志剛較早前在網誌發表評論文章，批評過去10年香港政府採取「守財奴」政策，在財政預算案上過於保守，穩健有餘但投資未來不足。他認為第107條有演繹空間，包括在經濟增長過慢時作出減稅及赤字預算案刺激增長。

財政司司長陳茂波近日亦發表言論和議，預計未來5年開支會增加，並將會更積極運用盈餘云云。與此同時，政府正在落實削減企業所得稅。看來政府正在醞釀動用龐大儲備刺激經濟，配合（特首）林鄭月娥的所謂理財新哲學，並於10月施政報告公佈。

的而且確，香港經濟增長在過去10年平均只有3%，低於世界貨幣基金計算的同期全球平均值3.9%。香港產業高度集中於金融、房地產、轉口、服務行業，找不著增長亮點。政府坐擁9千多億盈餘，羨煞鄰近國家，可做之事甚多，取之於民用之於民實屬應該。過往政府並非沒有投入刺激經濟，政府10年來成立的各類基金多的是，但金錢只是其中的一部份，還需政策及配套扶持，完善產業鏈，才能真正刺激經濟。

理論上經濟增長有助民眾改善收入及生活環境。再有香港人口老化，福利開支將曲線上升。政府在擴闊稅基上一籌莫展，只能依靠買地收入。按照字面解釋，第107條就是緊箍咒，間接令政府維持高地價政策才能取得收支平衡，與增加供應令樓價回落的策略存在利益衝突。重新演繹第107條有助緩解短期衝突，買時間解決根本問題。

避免再刺激樓市向上

庫房水浸，防水刺激經濟無可厚非，但在此之前，筆者敦促政府考慮以下多點。

其一，若香港平均家庭收入處世界最高水平，樓價全球之冠亦無可厚非。問題是在現有制度下部份市民根本未能分享經濟成果，財富落入少數人手中。最新公佈的堅尼系數充份反映貧富懸殊極其嚴重。投資於經濟，通常是企業家及富裕人士優先受惠，大部份市民工資將滯後增長。政府必須深思熟慮，如何讓大眾市民分享經濟成果，才是刺激經濟的先決條件。

其二，不少產業還需實體店舖或商業樓宇，商業大廈及舖位供應不足造成租金高企，是扼殺經濟增長及創意的主要原因。政府奉行積極不干預政策，供應何時到位又遙遙無期。若在此時大力刺激經濟，只會令租金再飆，不但影響現有經濟，還令創業者卻步，結果利益大部份落在發展商及業主手裏。

其三，現時調控措施未能有效阻截非用家。投資者依然佔新盤兩、三成，資深投資者買入一幢幢住宅。經濟向好，財雄勢大者必早著先機，若不修正調控措施，置業安居機會被其奪去。

其四，若市民真的受惠經濟增長，負擔能力改善，置業需求上升，結果只會進一步推高資產價格。現有供應基礎及調控措施已充份證明不足以阻止樓價及租金上升，刺激經濟只會火上加油，結果市民未見其利先受其害。政府必須同時整合樓策及調控措施。令人擔心的是政府似乎未有意識到風險，且對未來充足供應信心十足，更反其道而行帶頭削減供應。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊

相信大部份港人不會反對政府放水投入實體經濟，但市民更希望能分享經濟成果，樓價回落至合理可負擔水平，置業安居。若政府只顧大力刺激經濟，卻沒有同時解決樓價與租金過高的死穴，結果笑逐顏開的只有是業主及發展商。◇