【樓市動向】城規會否決加多近街改劃的啟示

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升17周兼連續15周創歷史新高，最新報158.78，按周再升0.33%。分區指數除港島回調1.02%外，九龍、新界東及新界西分別上升0.4%、0.16%及2.28%。中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.41%及0.38%，兩者皆再創新高，大型單位指數則輕微調整0.13%。中原經紀人指數（CSI）最新報73.75，按周升0.37個百分點，仍處擴張水平。

十年一旺股樓再舞起

金管局連環加辣仍未能阻止樓價上升，二手樓價已連升17周，累計升幅9.6%。CCL連續15周創新高，追平97年樓市暴漲時的紀錄。一如所料，新界西連跌兩周後大幅反彈逾2%。八大領先指數有五個創新高，中小型單位亦連升17周。

金融市場方面，人民幣匯率引入逆周期因子而忽然轉強，市傳利好港企盈利，港股創20個月高位。

無獨有偶，97年及07年慶主權移交前後股樓皆旺，除非外圍發生突變，股市強勢，樓價難以調整，看來17年將重複本港「十年一旺」的情景。

一眾高官在各場合提醒市民，樓價超越負擔能力及注意利率風險，但無奈講了數年，沒有任何應驗，樓價反而越升越有，善意提醒效力已失。那邊廂政府卻趁旺市推出地王催谷氣氛。上周啟德商業地由南豐以246億中標，高於市場上限估價7%，刷新全港最高地價紀錄，刺激商廈價格急飆。

本港3個月內3度出現新地王，莫非連本地地產商也失去理智？

南豐集團主席正是前任財政司司長梁錦松，他亦是團結香港基金研究委員會成員，而該基金創辦人正是前任特首兼現任全國政協副主席董建華，當中玄機看官自行參悟。

瑞士洛桑國際管理學院發表《2017年世界競爭力年報》，本港競爭力蟬聯冠軍，政府欣然接受，但報告亦同時指本港生活成本高踞第二，僅低於陷入經濟危機、年通脹率達2000%的委內瑞拉。報告如何得出本港首位的排名，很視乎各項指標的權重。所謂生活成本，大部份用在住屋及辦公室之供款或租金上。本港住宅及商廈價格不斷上升，排名將如何維持？

堅尼地城西寧街一帶。圖右可見堅尼地城焚化爐的兩支煙囪和警察宿舍，其它大廈為私人住宅。（Minghong／維基百科）

否決政府申請屬罕見

上月中，城規會否決政府建議拆除堅尼地城加多近街臨時花園，並維持該地作休憩用途。城規會否決私人提案不是新鮮事物，但向來對政府的要求及改劃言聽計從，加多近街改劃成為近期罕見的案例。政府近年為了建屋目標盲搶地，見縫插針，大量休憩用地及綠化地被改劃，當中不乏極具爭議性，亦引發不少司法覆核。但向來城規會的運作是即使反對聲音佔壓倒性也只作為參考，不作為決定基礎。參考立法局去年12月的公開文件，過去5年就有53幅涉及綠化或休憩用地被改劃作建屋用途獲城規會批准，總面積達74公頃。而類似改劃不會停止，17年施政報告增加26幅土地改劃，當中有11幅涉及綠化或休憩用地。這次案例可謂民間小勝一仗，為日後保留市區休憩用地帶來參考。

加多近街臨時公園位於港島西的新填海區，佔地近7萬呎，提供大量綠化空間，雖名為「臨時」，但已使用了近20年，成為堅尼地城市區主要休憩設施。15年政府提出改劃土地作建屋及學校用途，又指公園鄰近土地曾用作焚化爐，利用清除有害物質為名提早7年拆卸公園。堅尼地城區市民堅決反對，經兩年抗爭，羅列專家及歷史學家意見，反駁有害物質屬墮性，翻土反令物質外露，公園土地與焚化爐無關等，又提出數據證明堅摩區的休憩設施遠低於現時《香港規劃標準與準則》中人均2平方米水平。政府建議最終被城規會否決。但事件恐怕尚未完結，一天公園未被改劃成永久休憩用地，還要面對政府修改規劃再提城規會的挑戰。

成功模式值得借鑒

作為成功抗爭的例子，有很多地方值得借鑒。其一，班子籌組，城市規劃屬專門學問，撥亂反正需要專業人士，包括環評、建築及測量、歷史學家等協助。關注組成員亦要付出不少血汗，包括釐定全盤策略，討論建議，聯繫社區，籌組活動，蒐集及分析資料，維繫媒體，與政府各部門周旋等，絕對需要一班有心有力的人士，才能有望成功。

其二，尋找適當的政界人士幫助手。這些人有一定聯繫網絡，亦較為熟悉政府運作，較易找對口部門表達意見。知名度亦有利於吸引傳媒報道。值得留意的是某些政客盲從支持政府，只幫政府推銷而非幫助市民反映訴求。有網媒報道該區某區議員多年來沒有向居民披露政府收回公園的計劃，但卻在區議會訛稱已做地區諮詢，變相壓縮居民反應時間。

堅尼地城西寧街一帶。圖中為堅尼地城焚化爐的兩支煙囪和警察宿舍。（Martin Ng flickr）

其三，利用社交網絡。主權移交20年，越來越多傳媒自我審查，深入報道事件者不多，市民只知到結果卻未能得悉理據。關注組花了不少心機，整合清晰理據供市民參考，亦有利於凝聚社區共識，加大公眾監察政府的壓力。

其四，若政府數據及策略出矛盾，城規會亦難作政府橡皮圖章。城規會會議及討論過程屬半公開，不像行政會議閉門討論且無須交代理據。政府的弱點就是部門各自為政，花功夫便不難找出矛盾點。只要提出數據事實，城規會就不得不回應。事件中重要的事實是按政府《香港規劃標準與準則》，很多區的人均休憩設施遠低於標準，成為最有力的事實反擊。

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梁振英曾公開承認「見縫插針」，說是為了對得起住在不適切居所及輪候公屋的市民，又把延誤建屋的責任歸咎反對聲音。社會已有不少研究指出解決房屋問題並不是盲搶地，而是善用土地資源，調控對症下藥。再有，各世界級大都市皆非常重視休憩空間帶來的非經濟價值。市民必須團結一致，向政府不合理的規劃及盲搶地行為說不。◇