反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周回落但仍於160水平徘徊，最新報159.89，按周微跌0.08%。分區指數除九龍區無變動外，港島、新界東及新界西分別調整0.74%、0.28%及0.1%。其餘領先指數個別發展，大型單位指數連續兩周急跌後反彈0.55%，中小型單位及大型屋苑指數則再微跌0.2%及0.27%。中原經紀人指數（CSI）最新報68.64，按周微升0.42個百分點。

施政報告後樓價突破

CCL雖然跌穿160水平，但仍處於歷史高位，二手樓價過去5個月上下徘徊不足1%。上周各大領先指數波幅收窄，主要原因是市場觀望施政報告。施政報告發表後，港人首置盤雷聲大雨點小，沒有實質增加供應，反而刺激經濟措施份量十足，又減稅幫助物業投資者，還放風減辣。見勢色不對買家趕緊入市，二手盤紛紛出現破頂價。新盤貨尾亦應聲加價。新地位於將軍澳的「晉海」三度加推全數即日沽清，第四度加推價單平均加14%，撇除景觀因素，加幅相當進取，但仍有數千個認購。發展商表明將封盤，對後市充滿信心。長實中環單幢住宅「My Central」以近三萬元呎價開售80伙，入場費高達1千7百多萬，亦錄得超額認購8倍，發展商亦預告加價。市場完全感受不到政府所謂供應增加的影響，反之一手樓價越推越高，支持二手樓價向上。

除了住宅市場，商業樓宇價格亦創新高，市傳「中環中心」剛以破紀錄的402億易手，大行直指物業市場將繼續熾熱，寫字樓租金高企令香港競爭力下降。「北水」大舉南下掃港股，本周恒指再創10年新高。資本市場不跌，樓價未有調整空間。通脹疲弱，若美國放慢加息步伐，將為樓價注入上升動力。業界料樓價10月下旬或出現突破，可能性越來越高。

另外，有私人銀行報告指出，香港取代上海及新加坡成為亞洲高端生活成本最昂貴的城市，主要原因是房地產佔比重，樓價飆升推高香港排名。當政府吹噓扶貧政策取得成效，貧富懸殊不但未有改善，且因物業價格暴漲而加劇。那邊廂，支持低下階層`收入的執拾紙皮微經濟卻因大陸新環保法規而面臨消失。朱門酒肉臭，路有凍死骨，社會撕裂如何修補？

置業主導沒有指標

林鄭月娥首份施政報告以破格形式在立法會宣讀，只用了40分鐘作重點總結，其餘細節在相關網站上發表。林鄭連日馬不停蹄出席多場答問大會，解釋其施政報告內容。原先市民對新一屆的政府在房屋及土地政策上抱有期望，不幸地，政府透露越多細節就越凸顯問題，不但缺乏實質，且自相矛盾，筆者擔心樓價會因此凝聚上升動力。

其一，林鄭稱新房屋政策以置業作主導但又拒絕設立指標。沒有可量指標，政策形同虛設，所有部門自然亦不用設對應的表現指標，即「做得幾多得幾多」。比起98年長策訂立的七成置業目標，完全凸顯政府根本不願作出承擔。

其二，施政報告重頭戲港人首置盤，市民急但林鄭則表明不急，還以擔心市民指政府沒有諮詢作擋箭牌延遲公佈細節。那為何公屋轉作綠置居、「白居二」恆常化又不作諮詢？港人首置盤只屬一千伙的先導計劃，既然是先導計劃，推出後作出檢討為何不可？綠置居就是如此。當年梁振英推出「港人港地」亦不曾諮詢市民。政府應做的不急著去做，不應做的卻霸王硬上弓，市民怎不七竅生煙？

林鄭又透露新界私人發展地積比率不足一倍，公私營合作模式是考慮加大地積比率，由發展商興建首置盤，政府興建配套云云。近年，發展商在優化利潤下同一樓盤獨立屋、劏房並存，引來不少規劃上的詬病。新界低密度發展多是獨立屋豪宅模式，若首置盤有一定規模，數十層高的首置盤夾雜著獨立屋，這是甚麼樣的社區規劃？再有，公私營合作意味主導權在發展商，政府在供應量上將極為被動。政府若不給予發展商足夠「利益」，將如何確保首置盤成為一個置業階梯？

調控不辣政府卻減辣

其三，把大量公屋轉作綠置居勢必延長公屋輪候時間，間接支持劏房租務。輪候延誤不單是政府所指的數星期裝修期，而是房署能否同時間裝修數千單位，及處理其它引申出來多出數倍的行政手續及程序。按長策，公屋供應已大幅落後，施政報告未有交代如何追回差額。在房署未有交出清晰計劃如何達致三年上樓的目標時，貿然把數千伙公屋轉作綠置居且恆常化，實屬不智。

另外，資產流動性越低價格折讓越高，以往多輪「白居二」已清楚顯示增加市場流動性推高居屋價，施政報告還要把「白居二」恆常化，結果只會令居屋價格進一步貼近私樓。

其四，施政報告未有提出全面檢討調控措施，因林鄭相信辣招已經很辣。政府調控了多年，不斷加辣樓價卻不斷創新高，現處歷史高位且沒有任何調整趨勢，調控根本未有對症下藥。再有，最新數據顯示，9月份向非港人置業收取的買家印花稅BSD宗數創去年11月加辣後新高，達450宗，單是今年第三季BSD總和已超過一千宗，超越首置先導計劃的供應量；同期一手住宅成交量亦只有4,538宗，外來買家根本沒有收斂，辣招又何辣之有？

辣招未收效，政府居然還放風減辣，指現時換樓退稅有條件由6個月放寬至9個月甚至12個月，此舉豈非給地產商及代理製造話題？如此小修小補又能幫助多少換樓業主？政府於2014年中減辣後樓價直線上升，政府未有吸取教訓。

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林鄭口口聲聲說急市民所急，施政無微不至，但原來魔鬼盡在細節，目的就是保持樓價穩定，而不是真正從市民負擔能力著想。不但如此，施政報告還有一招支持樓價，就是減稅。下回詳細分析。◇

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