位於將軍澳的大型屋苑日出康城，近因當中名為首都（The Capitol）項目第6座的一個中層單位遭拆除部份主力牆、打通3間房，而引起社會關注，現居同幢大廈的住戶更是人心惶惶。據《建築物條例》，未獲批進行建築工程乃嚴重罪行，最高可監禁兩年、罰款40萬元，若相關工程導致任何人受傷或財產損毀的危險，一經定罪可判監禁三年及罰款100萬元。
事後，五大銀行包括滙豐、中銀、恒生、渣打與星展等，已暫停對該單位進行估價，業主今鋪可以輸得「好甘」，而整幢大廈的業主或因此而蒙上重大估值損失，短期內甚至想甩貨都很難。
首都折讓暫從4%起
主力牆風波爆發後，首都睇樓量插水。中原地產高級分區營業董事伍錦基坦言，首都睇樓量減半；而樓價乃由「供求」帶動，睇樓量（準買家）減少屬利淡價格走勢關鍵因素。
另據香港置業首席分區董事劉浩勤表示，部份日出康城首都的準買家指明不睇第6座的放盤，唯業主叫價仍然硬淨，於該座27個放盤中，大致仍以市價放售，如當中6座低層RC室兩房（入場放盤）叫價約14,894元／呎，而6座低層RD室三房套連儲物室（入場放盤），叫價約12,784元／呎。
本周三（31日），市場傳出錄得風波後首宗成交，可謂「勇者無懼」，有指區內換樓買家趁機向業主壓價，最終以低於市價近4%轉手，即878萬元（呎價12,401元）買入1座中層LD室三房單位，實用面積708平方呎。需要強調的是，這乃首都1座，而非涉事大廈，且處項目範疇內距離最遠。
據了解，買家亦有猶豫，直言事件構成心理障礙，並需與家人商量，但最後仍得以鼓起勇氣「揸定主意」的原因為「單位非受影響座數」。由此可推算，6座呎價將會是進一步低於市價4%才能吸引買家，而涉事單位劈價幅度更是可想而知，需要Cut許多方有「值博」價值，但最終很有可能仍然無人問津，陳久冰封。
純粹作參考之用，爆鑊前的最後一宗首都買賣於5月23日所錄，單位為3座低層RB室兩房，實用面積519平方呎，以660萬元沽出，呎價約12,717元。
違規改建可大可小，中國湖南長沙去年4月發生大樓倒塌事故，整幢以「下坐」式坍塌，歷時僅4秒，造成54死，當中包括44人是大學生。調查報告指涉事建築物就是因遭房東自行改變結構，加上地方主管機關放任不管，最後導致悲劇發生。這幢8層高大廈倒塌前一晚，建物二樓餐飲店員工已發現店內有鋼筋暴露彎曲、瓷磚脫落情況；而到了當天事發前兩小時，二樓一根支頂槽鋼嚴重變形，與牆面間隙約50公分，且牆壁發出異聲、外牆有物體掉落，但屋主獲悉建物不安全，卻並沒有進行疏散。
問題屋宇價格參考
一幢位於澳洲悉尼鬧市中，名為Mascot Towers的大廈，自2019年起人去樓空，因該大廈結構出現問題而成為危樓，住戶全被疏散，不少業主頓然成為苦主。管理與保養費等每季3,000至8,500澳元照樣需要交付，按揭連近期高息照樣需要繼續供，大廈有單位近更遭非法之徒闖入佔作居所。一位名為Derek Williams的業主痛心直言：「銀行永遠不會以這些房屋作為抵押放貸，因為它們基本上已一文不值。」
除了危樓外，同樣令買家「耍手兼擰頭」的物業莫過於凶宅。據「凶宅大王」伍冠流分析，這類單位折讓通常為20%至30%，而與凶宅同層的折讓則一般為5%至15%，價格彈性可較大。他稱涉及謀𣪩案的凶宅不要沾手，除非折讓低至30%至40%，因用家心理一定會有陰影，日後出售時又會被同樣理由壓價。
日出康城首都樓價未來將何去何從，暫仍難猜透，最令人擔心的是整幢大廈住戶的安危，尤其當遇上颱風時等。但願工程師有辦法補救情況。◇
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