中國房地產如何從支柱變成困難行業？

去年武漢樓市無論是成交量還是投資力度均創下近年新低，官方將房地產行業歸為「困難行業」。學者認為，不只武漢，全國房地產行業由於多年來的畸形成長，目前已難持續發展，樓市普遍蕭條。

武漢樓市不降價賣不動

《每日經濟新聞》報道，武漢市2月6日發布「16條穩經濟措施」，將房地產行業歸為「困難行業」，聲稱將在資金和預售限制等多個方面給予支持。

中指研究院監測數據顯示，2022年武漢新建商品住房成交11.63萬套，同比2021年下滑42%，是近8年來成交量最少的一年，全年土地成交金額約822億元，同比減少約47%。涉宅用地成交建築面積、成交金額排名均跌出全國前十。而在2017年至2021年，武漢的排名一直保持在全國前4～7名。

武漢業內人士披露，去年上半年，不降價根本賣不動，不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。有些區域項目價格降了近20%。

此外，武漢樓市更面臨著保交樓的壓力。

據克而瑞研究中心統計，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點監測的290個停工項目中，武漢的問題樓盤數量為36個，佔比32城總量的10%以上；尚未交付套數69,266套，尚未交付面積727萬平米，無論從問題樓盤數量還是未交付的套數、面積上來看，均位居32城榜首。

美國經濟學者黃大衛（Davy Jun Huang）2月9日向大紀元表示，過去武漢樓市曾經有一波快速上漲，2013年、2014年的時候發生過很大規模的購房行為，很多人換房。之後，很多開發商市場預期過於樂觀，大量建房，後來慢慢地房子就賣不出去。加上受到三年疫情的衝擊，樓市更是雪上加霜。

分析：中國房地產業的畸形發展

專欄作家王赫2月9日向大紀元表示，武漢作為全國重點城市，把房地產列為困難行業，比較典型，影響力很大。但是不只武漢，全國房地產市場普遍蕭條，面臨泡沫破滅，比如像哈爾濱等很多地方早就出現了困難。

「從1998年房改以來，中國房地產行業一直畸形地成長。它綁架了銀行，綁架了地方財政，綁架了中國經濟發展。」王赫分析，這決定了中國房地產行業將無法持續發展和良性發展。

《華爾街日報》2021年曾報道，房地產活動佔中國國內生產總值（GDP）的四分之一，這一比例大大高於美國。中國房地產投機活動為地方的就業和政府收入提供了支撐。

中國房地產從1998年起一路飆升，地價騰飛。到2021年，全國賣地收入達到8.7051萬億元，佔全國財政總收入20.2539萬億元的42.97%（2020年為46%），佔到地方財政總收入11.1077萬億元的78.36%（2020年為84.03%）。土地收入成為支撐地方財政收入的最主要來源。

黃大衛表示，高額稅費、土地財政推高了房地產的價格，造成了現在的房地產泡沫和虛胖的GDP。

中國房地產業的畸形發展，還體現在房企的負債率過高。

據《新京報》去年7月底統計50家上市房企財報，到2019年末房企資產負債率已推升到歷年最高，半數房企負債率超80%，負債排名前十的甚至達85%~91%，遠超80%警戒線，這還不包括不透明的表外負債。到2021年已有11家規模房企發生債務違約。2021年8月，恒大爆出驚人的1.96萬億巨額債務，這相當於超過彼時紐西蘭、科威特等國的GDP。

王赫表示，目前樓市價格如果回歸到由市場來決定，房地產泡沫馬上就會崩塌。整個中國經濟會迅速歸零，整個社會就要動盪，整個國家會陷入危機之中，所以中共不敢讓它垮掉。