目前，中國房地產危機還在延宕，隨著房企的相繼違約，地產美元債的集體暴跌，外資正在流出中國債市。而隨著恒大債務寬限期的臨近，實質性違約將要發生之時，一些外國投資者們不甘心被割韭菜，那麼他們正在幹甚麼呢？
與此同時，中國國內「金九銀十」的銷售旺季已經不復存在，土地拍賣市場也十分慘淡，土地財政顯然已經難以為繼。為此，一些城市已經率先推出救市措施，試圖穩定市場。那麼，這些政策能否奏效呢？我們今天就來談談這些問題。
中國地產商相繼違約 恒大債權人商討索賠
在上月底，恒大已經兩次沒有支付美元債利息，總計1.31億，而在10月11日，恒大又未能償付一筆1.48億美元的債務利息，而現在的情況是，恒大的危機正在延燒到整個中國房地產市場。
大家看到，10月4日，花樣年集團的2.06億美元債發生實質性違約；11日，小型開發商「當代置業」（Modern Land），申請延遲3個月償付25日到期的2.5億美元債券；同一天，新力控股（Sinic）也發布公告稱，本月18日到期的2.5億美元債以及最後一期利息可能違約，並有可能觸發其它債券的交叉違約。
據大陸媒體報道，受「花樣年」違約事件的影響，在10月4日到9日的一星期內，有44隻地產美元債的跌幅超過20%；在10月9日，「當代置業」發行的5筆美元債全線下跌，其中3筆跌幅超過30%，同一天，還有多家房企發行的13筆美元債跌幅在3%～10%之間；而在過去一個月，有140隻地產美元債的跌幅超過了20%。
這也顯示，中國房地產行業背負著巨大的債務，而恒大的債務只是冰山一角。《華爾街日報》報道說，野村控股（Nomura Holdings）的經濟學家表示，中國地產開發商的舉債規模，自從2016年底以來幾乎翻倍，截至今年6月，積累的負債已經達到了5.2萬億美元，比日本去年的整體經濟產值還高。而在國際債市上已經籌過資的中國開發商中，目前已有大約四成企業的債券發出了警訊。
而彭博社報道說，今年截至9月31日，國際評級機構穆迪、惠譽和標普，下調中國地產開發商的評級總計91次，超過了2020年的全年次數，也創下了大陸開發商全年被下調次數的新高。
而受恒大債務危機的影響，外國資本正在逃離中國市場。根據國際金融協會（IIF）的數據，9月中國債市出現81億美元的資金外流，是6個月來最大規模的資金外流；而同樣是在9月，中國股市的資金流入是14億美元，也創下3月份以來的最低值，遠低於過去12個月的70億美元的平均值。
而在下周，恒大第一筆違約美元債利息，30天的寬限期又要到了，另外，恒大擔保的2.6億美元債也已經在8日時過了寬限期，但是迄今為止，市場還沒有傳出償付的消息。
據彭博社報道，一家律師事務所，和一家位於紐約的投資銀行，正在為6名持有25億美元恒大債券的海外持有人制定應急計劃，一名知情人士透露，債權人正在考慮各種形式的追索權，包括根據恒大上市母公司註冊地開曼群島的法律進行索償。
而一旦恒大破產重組，情況會非常複雜，因為涉及到包括中國、香港、開曼群島和紐約在內的不同司法管轄區。尤其在目前看來，從優先順序方面，恒大的離岸債券持有人可能會排在最後，未完工的房產、未付款的承包商、購房者和境內債權人都將優先於海外投資者。
到目前為止，這些債權人和恒大的交涉都沒有獲得有意義的回應，所以，這些外國投資者的維權之路，看起來也將同樣艱難。
而從目前看來，中共確實還不打算直接出手救助恒大，因為恒大本身是民營企業，中共並不在意，而且如果太早接盤，就全部砸在中共自己手裏了，代價太大。但是，中共也怕恒大倒掉會引發系統性風險，所以，中共首先說恒大是流動性風險，不是資不抵債，讓銀行不要抽走貸款，然後，它又讓各地政府來接盤，就是「誰家的孩子誰抱走」，再就是，它也讓一些國有企業來接盤，比如在9月29日，一家國有企業與中國恒大集團達成協議，將斥資15億美元收購恒大在盛京銀行的大部份股權。
到最後，在恒大把資產賣得七七八八、股東也都頂不住的時候，中共也很可能會將其收歸國有。而現在，中共一方面不想管，另一方面也可能是無暇顧及，因為國內的房地產危機已經很讓中共發愁了。
那我們接下來，就來看看中國國內的情況。
房產銷售斷崖式下跌 多地推出救市措施
在中國，房地產銷售有所謂「金九銀十」的說法，因爲有「十一」假期前的促銷活動，所以，9月通常是一年中住宅銷售最火爆的月份，但是今年的9月，中國的住宅銷售額卻出現了斷崖式的下跌。
根據克而瑞研究中心的統計，9月份百強房企實現單月銷售操盤金額，同比下降了36.2%。其中，六成企業的同比降幅超過了30%，而恒大、碧桂園、萬科等前十大開發商的銷售額同比下降了44%。
中原地產的監測數據也顯示，「十一」假期，一線城市的新房、二手房都接近零成交，三四線城市的返鄉置業潮也沒有出現。
此外，大陸各地的第二批集中土拍再次「爆冷」。
中指研究院的數據顯示，截至10月12日，15個重點城市完成了第二批集中土拍，共有121宗地塊撤拍，65宗地塊流拍。另外，首輪土拍的平均溢價率是15%，而第二批土拍的平均溢價率目前只有5%，而且大部份城市的集中供地地塊，都是以底價成交為主。這些數據都反映出，各地的土地財政已經難以為繼。
由於住宅和土地銷售都提前「入冬」，一些地方的政策也開始出現了反轉的信號。
為了穩定房地產市場，10月10日，哈爾濱市率先推出了大陸首個較為全面的十六條「救市」政策。從具體內容來看，強調了供給和需求兩個方面。在房企端，採取措施減輕房企的流動資金壓力；在居民端，則是通過發放購房補貼、放寬貸款年限等，促進購房需求。
其中最引人注目的，就是發放購房補貼。根據新政策，對於符合條件的35歲以下的各類人才，哈爾濱會給予一次性購房補貼，其中，全日制博士生將獲得最高10萬元人民幣。
而在此之前，「東三省」中的瀋陽和長春，也在9月份時，推出過類似的購房補貼措施。因為青年人口的大量流出、城市深度老齡化所導致的購房需求萎縮，是東北地區樓市持續低迷的根本癥結。
不過，哈爾濱宣布的這個政策，第二天就被寧波市奉化區超越了，11日，寧波市奉化區的人力社保局宣布，從大專到博士，分別可以獲得8到40萬元人民幣的補貼，國家級人才最高可以獲得100萬元的補貼。
在東北之外，南方也拋出了市場穩定措施。「每日經濟新聞」報道，9月份，廣州、佛山等地的部份銀行已經開始下調房貸利率。
「買漲不買跌」 購房者都在觀望
那麼，這些措施是否能有效地促進樓市回暖呢？
應該說，給予購房補助或者是降低房貸利率，都會在一定程度上刺激需求，但是對這一次的房市降溫來說，可能作用有限，並不能起到真正的作用。
為甚麼呢？因為除了房貸限制以外，目前房市普遍降溫的更主要的原因，可能還是因為購房者對房地產市場的前景比較悲觀，而且非常擔心恒大等開發商的財務狀況。
比如，《華爾街日報》的報道說，一些購房者表示，現在不會考慮購買期房，也就是預售的商品房，因為擔心開發商的項目無法完工，變成「爛尾樓」。
但是，讓人擔憂的是，中國的開發商嚴重依賴期房預售。
例如，中共國家統計局的數據顯示，2020年，在房地產開發企業到位資金中，「定金及預收款」的比重最高，是34.5%；「自籌資金」次之，比重是32.8%。而在今年前8個月的房地產開發企業到位資金中，「定金及預收款」的比重，進一步提升到了38%；而「自籌資金」的比重則下降為30.3%。
1994年時，中國推出了《城市房地產管理法》，之後開始實行商品房預售制度。預售制，可以讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，加快了資金周轉速度，但是，卻把風險轉嫁給了購房者。一些房企只重銷售，不重質量，「交房即維權」已經成了一種常態，爛尾現象也層出不窮。
但是，根據媒體的報道，目前，中國各主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上，部份城市甚至達到90%以上。
另外，購房者普遍有「買漲不買跌」的心理，雖然從中共統計局的數據來看，今年1～8月，全國商品房平均售價是10,425元，還比去年有所上升。但是9月份的數據還沒有出爐，而且目前市場的悲觀氣氛濃厚。
並且，從媒體報道中可以看到，很多城市的樓盤都在降價出售，目前已經有至少15個城市推出了房價「限跌令」。而且有數據表明，消費者認為，房價可能還會降。根據中共央行發布的一項調查，在第三季度，預期房價上漲的中國城鎮儲戶，比例下降到19.9%，低於一年前的25.1%，是2016年第一季度以來的最低水平。
尤其是目前，全國已經有多個城市推出了「二手房指導價」，北京也在近日發布了海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策，規定從10月8日起，相關小區新增房源的掛牌價不得超過指導價。而《證券日報》的記者發現，二手房指導價和市場價相比，相當於打了八折。
還是在今年2月時，深圳市為了給房地產市場降溫，最早實施了二手房指導價，而且效果顯著。8月份，深圳二手住宅成交量只有2,043套，同比下跌超過80%，創下近10年來的新低；而且二手房價格已經連續4個月環比下跌。
而二手房交易量銳減的最重要原因，是銀行將根據二手房指導價作為放貸依據。如果二手房的成交價高於指導價，但銀行卻以指導價放貸，那就意味著購房者拿到的貸款就少了，資金壓力就會加大。
就像最近網上的一個熱帖，一位東莞的朋友說，為小孩上學，自己省吃儉用買了600萬的住宅，但是被指導成了300萬，妻子因此要和他離婚。他現在每個月要還21,000多元的房貸。市值300萬的房子，這位朋友已經出了180萬，但還要還480萬的貸款，他無法接受。
所以，從我們的分析來看，北京當局對房地產的調控只會局部放鬆，總體來說，房地產市場的冬天還將持續。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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