【樓市動向】從候選人政綱 檢視樓策 (上)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升6周兼連續4周創歷史新高，最新報149.38，按周再升0.48%。分區指數除九龍區輕微調整0.35%外，港島、新界東及新界西分別上升1.75%、1.13%及0.27%兼創歷史新高。其餘領先指數除大型單位微跌0.2%外，中小型單位及大型屋苑指數兩者皆升0.61%兼連創歷史新高。中原經紀人指數（CSI）最新報86.03，下跌0.43個百分點，仍處高擴張水平。

啟德有如中國一線城市

CCL已連升6周，累積升幅2.39%，過去4周皆創歷史新高。港島區連續兩周急升累計升幅，新界區樓價兩連破頂，追落後似尚未完結。地產代理情緒指數高企於高擴張水平，短期依然向好。海航集團以高價再下一城，至今已連奪啟德4地，絕對有能力把地皮統一發展，發揮協同效應，提升邊際利潤。該集團預計投資400億發展3,700個單位，單是成本價每單位已過千萬，此類供應與絕大部份港人無關。地皮高價成交刺激樓市，發展商開價亦見進取，啟德新盤價格越開越高，2百多呎開放式單位呎價直逼2萬。政府還嫌啟德未夠熱鬧，未來一年於該區再推十多幅海景地王，啟德情況將是中國一線城市樓市的縮影。

美國聯儲局一如市場加息四份一厘，主席耶倫口風偏向鴿派，股債齊升，表現猶如減息。本港未有跟隨加息，港股近期持續高企，每日成交增至近千億，資金充裕，氣氛暢旺。除非政府再出手，暫時看不到樓價調整的因素。

將軍澳有新盤開售，出現大批首置客買入多伙的情況，市場指投資者佔近半成交，情況較政府出招前更差。政府仍停留在出口術階段，未肯修正問題。某國際人力資源公司調查全球2百多個城市的生活質素，香港排名71。排名之所以低落主要原因是住屋質素。人力資源公司的調查報告多為國際大型企業派駐海外員工的參考。正如上期本欄論述，高樓價令企業減少外派員工駐港，結果不利社會多元化發展，香港將要付出無形代價。

候選人對樓策意見多

讀者應還記得梁振英上任前指樓價太高，公屋輪候時間過長，居住面積越來越細，在富裕的香港應該要改善，並會設立港人港地讓香港人優先買樓云云。梁氏5年任期即將完結，結果如何？截至上周，他任內二手樓價已升41.7%，公屋輪候時間升至破紀錄的4.7年，去年政府批出少於160呎「納米樓」2,600多伙，是12年的11倍，港人港地早已消失得無影無蹤，唯一的啟德港人港地早已淪為笑柄。

那邊廂，政府因賣地及辣稅去年財政盈餘升至928億，辣招令市場全面傾向一手樓，發展商賺個盆滿缽滿，近年還多了中資瘋價搶地。這些事實已說明一切，梁氏低估樓市問題，應對策略錯誤，把樓市搞到一團糟，港人唯有寄望新特首帶來新希望。

住屋問題嚴峻，各候選人皆積極提出改善房屋及土地政策的政綱。林鄭月娥提出在居屋與私樓間加設香港人首次置業上車盤，增加綠置居供應，試驗未補地價居屋放租，又成立專責小組檢視土地來源，增加土地供應，增撥資源加快審批程序等。曾俊華則提出增建資助房屋以覆蓋六成人口的新願景，增建居屋並放寬居屋申請資格協助中產置業，優化土地政策則包括檢討棕地及農地政策，增加發展密度，以創新方式使用土地，把規劃房屋土地納入統一政策局增加效率等。胡國興提出增建資助房屋及臨時房屋，撥地興建港人首置住屋，未來5年來逐步取消雙辣招，覓地集中於棕地及市區重建。葉劉淑儀提出增建公營房屋，檢討賣地機制，居屋資格與入息中位數掛鉤，研究壓低建築成本，加快棕地發展，考慮發展綠化帶等。

增加效率從根本入手

先從宏觀說起。3位候選人曾任政府極高層官員，非常清楚政府運作，不約而同提出改善執行效率的意見足證明現有之不足，而梁振英所謂政府已盡最大努力開發土地，粒粒皆辛苦，但實情還有很多改善空間。

候選人在任時不做不說，除了說服力打折扣外，亦暴露一些根本問題。其一是行會文化，4名候選人有3名是行會主要成員，兩人更是管轄13局的司長，既然梁振英已指出治好樓市乃重中之重，他們不在行會提出意見，證明政府機構的工作文化依舊是各自為政。行會未能以香港最大利益出發，整合各司局發揮最大協同效應。

其次是效率及資源分配根本沒受到應有的挑戰。其實各候選人提出的土地政策，包括改善土地開發流程，加緊研究棕地，增撥資源等，並非甚麼石破天驚的建議，莫非只司長級才看到？負責的局長及高層官員若不把改善流程及資源效益最大化視作己任，對上級言聽計從，根本無法出現突破性改進。

再有就是資源從來有限，卻耗費在梁氏個人喜好的先導計劃，如港人港地、白居二、綠置居、青年宿舍、長者屋、房協參與資助房等，有些已消失得無影無蹤，其餘沒長遠策略支持，以致急切要做的如棕地研究等一拖再拖。

新特首必須打破各局各自為政的文化，鼓勵各層對策略細節作出資源效益及改善效率的挑戰。單憑個人提出政綱，而非層層配合作引申及補充完善，在執行力上只能事倍功半。再有，各候選人在覓地暫未見突破性建議，麵粉短缺又如何製造更多麵包？下回續談。◇

朱凱廸、姚松炎橫洲規劃新建議

【原則】1）先發展棕地，盡量保留綠化地帶及原有村落

2）協助橫洲物流業界整合，預留約10 公頃毗鄰元朗工業邨的土地作「改善棕地作業試驗區」