反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報131.34，按周升0.67%。分區指數除新界西下跌0.76%外，港島、九龍及新界東分別上升1.64%、0.1%及1.85%。其餘領先指數全線皆升，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.14%、0.78%及0.61%。

投地氣氛轉趨熾熱

CCL突破131，創22周新高。七大領先指數上升，其中新界東、大型屋苑及大型單位指數皆連升4周，表現強勢，新界西則獨憔悴，大型屋苑及中小型單位同創27周高位，新界東創28周最大升幅。圖表顯示升勢有加快跡象。

過去周末一手銷情理想，市場統計去貨量逾400伙，創本年周末新高。連同其它新盤，預計本月一手成交將創今年新高。樓市再度升溫，連帶賣地氣氛亦轉趨熾熱。先有油塘地皮，有17個財團入標，最終由某中資集團以40億元投得，呎價近7千，高市場預期上限近四成。再有沙田地皮，有10個財團入標，最終由某本地地產商以23.6億投得，呎價5千多，創同區地皮一年新高，亦同樣高出市場預期上限近四成。

有多重啟示。其一，市況明顯由悲觀轉向樂觀，地產股從5月低位反彈逾兩成，業界分析年底樓價亦由跌轉升，帶動大市氣氛。其二，競投明顯轉趨激烈，除了本地大地產商外，中資地產商加入戰團，連同中小型及以合資形式加入競投，地皮價格因競爭而推高。其三，區內業主馬上因應賣地成績大幅反價，銀行估價亦予以配合。業內人士指大型屋苑估價在短短一個多月內累升9%。部份買家由觀望變為追入。除非金融或政界發生重大事件，否則短期內料樓價繼續反彈。

94至03樓價處下降軌

政府公佈未來3至4年私人住宅潛在供應量增至9.3萬伙，創04年以來新高。某支持特首梁振英的地產商主席更揚言現時香港樓市處20多年來最好時機。某君稱樓價在20多年前開始被英國人推高，直至03年沙士才回落，但又因土地不足再次回升。梁上任後大力增加供應，令20多年來失控的樓市第一次受控云云。

香港仍可算擁有言論自由，任何人皆可發表樓市看法。但大家不妨先回顧一下20年香港樓市發展，再作判斷。主圖表描述二手樓價自94年1月至今的表現。明顯地，樓價從94年中反覆下跌直至96年第三季。踏入第四季，市場炒作回歸利好，投機活動急增，樓價於一年間暴升六成，至97年10月高位。誰人炒作回歸？明顯不過。

回歸前，港英政府已受中共掣肘變成為「跛腳鴨」，無法因應樓市投機活動而出招。回歸後，利好消息實屬夢幻泡影，市場回歸現實，樓價於12個月內急跌五成半並回到正常下行軌。98年初，特區政府實行港英時代籌備的長策，樓價穩步下跌。03年特區政府強推基本法第23條立法，同時間遇上沙士，長策供應又發揮威力，樓價跌至谷底。事實上，撇除96年第四季至98年第一季的不尋常升跌，94年中至03年中樓市一直處於回落趨勢。港英政府在97前推高樓價之說並不完全正確。事實是現時樓價是03年低位的4.13倍，特區政府責無旁貸。

樓策看願景及可量指標

再比較一下策略。樓策在港英時代頗清晰，讀者可在網上回顧不同時期的策略文件。98年2月推出的樓策是在95年港英時代已開始籌備的十三年的建屋計劃。03年沙士時特區政府叫停，取而代之是一堆臨時對策。任何政府的基本責任是制定長策，讓臨時對策執行十年，沒有檢討其對長遠規劃的影響，結果當然是災難性的。13年樓價已遠超負擔能力，政府才重新檢視，14年推長策，只能視作其份內事，不能記以一功。

再比較長策的內容，98年的樓策願景是讓七成住戶擁有自置居所，非常清晰。訂立每年8萬5建屋量，公營佔六成，公私營房屋量分別為5萬及3.5萬伙，又承諾05年底公屋平均輪候時間縮短至3年，目標明確可量。現時長策的願景是讓家庭可以入住適切而可負擔的居所，並附註適切而可負擔因人而異。十年滾動的供應目標讓短期供應不足可往後推移，公屋3年上樓只是一個方向。98年時資助房屋佔總量47.5%，當年的六成資助房建屋比例可確保其佔總量逾半，符合人口增長結構預期。14年底資助房屋比例跌至總量的43%，即使長策建屋量全數落實，資助房屋亦只能於25年回到46%，還未及回歸之時。但過去20年特區多了近百萬單程證人士，大部份屬基層，需資助房屋，長策能否解決資助房不足的問題？哪個長策可取？哪個可以讓市民問責？答案呼之欲出。

下期繼續分析其它範疇，看看樓市有哪些地方可稱之為廿年來最好時機。◇

 

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