映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報130.5，按周升0.51%。分區指數，除新界西下跌0.27%外，港島區、九龍區及新界東分別上升0.77%、0.94%及0.23%。其餘領先指數亦全線連升兩周，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別再升0.78%、0.45%及0.51%。
樓市氣氛明顯改善
CCL兩連升兼創20周新高，累計升幅1.28%。指數在過去7周錄得6次上升，表現強勢。港島區過去一個月累積升幅達2.79%，領跑大市，小型單位領先指數緊隨其後，上車盤有需求支持。新界區樓價表現落後，但相信只屬短暫情況。大型單位因先前強勢，過去一個月表現持平，暫落後於大市。以歷史高位作比較，各大指數下跌幅度介乎10.7至12.9%之間，基本上表現並非相差太遠。
市場氣氛顯注改善，本周沒有大型一手盤開售，但貨尾銷情理想，有發展商開始削減優惠。二手巿場更為明顯，按代理數字，過去周末十大屋苑成交量創14個月新高。大型屋苑上車盤接連出現本年高位，業主開始反價3至5%。
資本市場表現亦利好樓市短期氣氛，英國脫歐公投後，市場憧憬各國央行放水，恒生指數從一個月前低位反彈近8%，地產分類指數更大幅上漲逾16%。金融體系「水浸」，按揭是「放水」的主要渠道之一，銀行迅速調高樓宇估值，有利買家入市。
另外，較早前本欄以「開發土地滯後靈位不足」為題，建議政府兩手準備。一如所料，《私營骨灰安置所條例草案》未能趕及本屆立法會期通過，面對法例真空期，政府應馬上作相應措施，加強宣傳及加強巡查違規擴建，防止不法之徒伺機發財。
需求未見大幅改變
供應逐步增加，但未見樓價繼續回落，近期樓市最熱門的話題莫過於樓價是否轉勢。CCL經過一輪直線調整後反覆上落近半年，每次下跌低位有上移趨勢，上周更突破130心理關口，加上整體成交從3月紀錄低位回升，單從技術層面來說，已確認轉勢。
除了技術分析外，還需看看基本因素。影響樓價的基本因素分別是預期需求、供應及利率。需求包括內部及外來需求，內需主要受人口分佈及人口政策影響。人口金字塔按出生及死亡率預測，人口分佈極難於短期內改變。另外政府亦表明不會修改以每日150個單程證的人口政策，意味人口帶動的內需沒有根本性改變。內需亦受經濟狀況影響。過去16年，香港工資平均每年只有1.5%增長，預期未來數年維持低增長，亦難以刺激內需增長。
外來需求絕大部份是來中國大陸的買家，受中國大陸經濟及政治不確定性因素影響，此類需求較難預測。外來買家單位若不回流租務市場，將構成額外需求。長策按差估署數據估計此類需求平均每年2,250間，但估計時數據明顯滯後。按地產代理統計，過去兩季外來買家比例急升，早已超越07年至今的平均值，且集中於新盤，相信是支持一手樓價近期不跌的因素之一。外來買家整體佔比仍稍低於10%，暫未影響需求，政府宜早作準備，萬一比例繼續攀升時可有對策。
低回報主導樓價反彈
供應方面，政府較以往更積極開發地皮及恢復定期賣地。但根本問題是供應缺口龐大，即使政府能達到長策的十年目標，只能代表供應缺口逐步收窄，而非達至供求平衡。長策前五年的供應已無法落實，後五年的近25萬伙供應亦屬未知之數。社會越見分化，預期供應不能達標的機會率極高，影響樓價回落速度。
利率方面，假設其它因素不變，任何可產生現金流的投資因利率下跌而價格上升。物業可用作出租，租金就是長期的現金流。全球長息率低企已成為新常態，投資者願意接受較低回報。結果只有兩個，一是租金下跌，這個可能性因供求失衡而偏低。另一是樓價上升。事實上，香港10年期孳息率由1月中的1.8厘大跌至現時的1厘左右，現時平均租金回報仍於2.8至2.9%。粗略計算，租金回報減少0.1%足以令樓價升5%。
辣招不能阻止本地長線投資者入市。為甚麼？雙倍印花稅的最高稅階只較正常印花稅多4.25%，即投資者最多較用家多付樓價的4.25%。假設每年租金回報3厘，樓價買貴4.25%只能把回報壓縮少於0.2厘，遠不及長息下跌幅度。供應量以「唧牙膏」式增多，相信難以抵消利率下行的影響。樓市滯後金融市場表現4至6個月，意味樓價下半年會被推高直至找到新平衡點。
需求沒有重大改變，供應逐步增多，理應樓價穩步下跌，但無奈超低長息已成為新常態，政府有必要再研究在這樣的環境下，現行對策能否令樓價回落至合理可負擔水平。◇
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