中國二手樓流動性枯竭 分析：人口大量減少

近年來，中國房地產市場持續深度下行。二手樓掛牌量創歷史新高，而近幾年來中國人口數量逐年暴減。分析認為，房子賣不動最關鍵的因素是「人不夠了」。

二手樓掛牌量創歷史新高人口卻暴減

2026年二手樓市場流動性「枯竭」，房東變現需求遭遇嚴峻挑戰。中指研究院數據顯示，今年1月份全國二手樓掛牌量突破了850萬套，創下歷史新高。全國重點城市二手樓平均成交周期已達187天，遠超2019年之前的1-2個月。部份三四線城市去庫存周期更是超過30個月，創下歷史峰值。大量房源「有價無市」。

二手樓賣不動，人口因素被視為影響房地產需求的關鍵變量。

1月19日，中共國家統計局公布人口數據：2025年末全國人口比上年末減少339萬人。全年人口自然增長率為-2.41‰。已連續四年負增長。

近日，財經博客「財商在線」發文表示，人口是最關鍵的、真正決定房子命運的因素，但是目前人口數量發生了更根本的變化：人不夠了。更關鍵的是，20歲到45歲這群買樓的主力軍，每年都大規模減少。以前是大家搶著進城安家，現在是很多城市留不住年輕人。城鎮化率接近70%了，新增進城人口對住房需求的拉動作用逐步減弱。

二手樓的流動性幾乎枯竭

「財商在線」的文章表示，「市場預期徹底變了。買家心裏想的是：樓價都在跌，我急甚麼？今天降10萬，說不定明天還能降10萬。大家都在觀望，等著抄所謂的底。而賣家，尤其是那些在2016到2021年樓價高點入手的房東，心裏更憋屈，不肯割肉賣樓。於是，市場就僵住了。這種越沒人買，價格越跌，價格越跌，越沒人買的負向循環，讓二手樓的流動性幾乎枯竭。」

值得注意的是，2026年大陸樓市出現微妙的變化：掛牌量在持續下降。截至2月，核心6城二手樓掛牌量約129萬套，已連續4個月回落。上海的案例尤為典型：安居客數據顯示，上海二手樓掛牌量從2025年4月約12萬套的高點，一路降至2026年1月的8.9萬套，9個月累計降幅達26%。

博客「厲羽萱」的文章表示，「這背後的邏輯是賣樓人心態的集體轉變。過去幾年，很多業主為了快速套現，不得不一次次降價，利潤空間被擠壓殆盡。如今，當價格跌到接近甚至低於買入成本時，『割肉』的意願自然大幅減弱。」

文章認為，大多數二三線城市，人口持續外流、產業支撐不足，樓價即使已經跌了30%，依然無人問津。樓市的規律從未改變：漲的時候，一線帶二線、二線帶三四線，像多米諾骨牌一樣傳導；跌的時候，鏈條是反過來的——三四線先崩，然後二線鬆動，最後一線才感受到寒意。