全球領先的房地產服務商戴德梁⾏（Cushman & Wakefield）於本周發表香港房地產市場2025年回顧及2026年展望。受低息環境持續及股票市場交投活躍等利好因素帶動，住宅買賣合約數字連續9個⽉錄得超過5,000宗，⽀持整體樓價觸底回升，預期2026年將延續正⾯勢頭。與此同時，息⼝下調及各類型物業價格吸引亦帶動資本市場氣氛呈回暖跡象，學⽣宿舍和出租公寓板塊繼續受投資者青睞。甲級寫字樓⽅⾯，年初⾄今淨吸納量錄得近110萬呎，核⼼區表現更爲活躍，惟整體待租⾯積仍需時消化，料明年整體租⾦將介乎正負1%⽔平。零售市道⽅⾯，零售銷售表現持續靠穩，核⼼區⼀線街舖平均空置率也進⼀步回落，預期明年整體租⾦有望錄得溫和升幅。

甲級寫字樓租賃市場：⾦融及銀⾏業帶動租賃需求 中區甲級寫字樓租⾦反彈

第四季（截⾄11⽉中）甲級寫字樓表現亮眼，整體淨吸納量升⾄47.6萬平⽅呎，創2019年第⼆季以後新⾼，並帶動年初⾄今累計淨吸納量達近110萬平⽅呎。淨吸納量上升主要受市場氣氛轉好、以及租⾦和售價已調整⾄吸引⽔平⽽促使企業⽤⼾趁低吸納空置樓⾯所帶動。新供應⽅⾯，第四季錄得數碼港五期竣⼯，為市場注⼊約23萬平⽅呎樓⾯。然⽽，在淨吸納量上升的情況下，整體待租率降⾄18.8%。

受⾸次公開招股（IPO）活動帶動，甲級寫字樓需求和租賃活動增加，中區租⾦按季（11⽉對⽐9⽉）反彈1.6%，其中中區超甲級寫字樓更升2.5%，令整體租⾦於季内回穩⾄0.1%，⽽年初⾄今跌幅則輕微收窄⾄4.1%。

戴德梁⾏香港董事總經理蕭亮輝先⽣表⽰：「截⾄11⽉中，香港甲級寫字樓本年暫錄得約110萬呎正吸納量，當中⾦融業受惠於IPO活躍勢頭，帶動來⾃相關企業及上下游⾏業租賃需求，單計第四季⾦融業租賃已經佔新租賃成交⾯積逾三分之⼀，⽽中區作為⾦融機構的⾸選地段，租⾦更率先回升。然⽽，2026年市場仍有約140萬平⽅呎新甲廈供應，⾼企的待租率仍然會對租⾦構成⼀定的壓⼒，預計2026年全年整體寫字樓租⾦將於正負1%之間窄幅徘徊。然⽽，市場上仍不少租⼾趁機進⾏升級搬遷，預期中區及尖沙咀可望逆市上升。」

商舖租賃市場：零售業表現繼續靠穩 核⼼區⼀線街舖平均空置率進⼀步回落⾄疫情以來低位

受惠於訪港旅客數字持續增⻑，同時本地消費氣氛越趨穩定，零售業表現繼續靠穩。⾃5⽉起，本地零售業總銷售貨額連續六個⽉錄得按年增幅，反映零售市場正逐步⾛出低⾕。今年1⽉⾄10⽉本地零售銷售額總計3,117億港元，相⽐去年同期，跌幅則收窄⾄-0.2%。在各主要零售類別中，「藥物及化妝品」、「⾷品、酒類飲品及煙草」和「珠寶及鐘錶」按年錄得溫和增⻑。

在第四季，核⼼區⼀線街舖平均空置率進⼀步回落⾄6.6%，為疫情以來低位，季內以中環的新租賃表現最為亮眼，該區空置率由上季的10.0%明顯回落⾄4.3%⽔平，甚⾄錄得觸⽬的巨舖租賃成交。季內尖沙咀空置率輕微下調⾄8.3%；銅鑼灣⼤致持平在7.9%；⽽旺⾓則微升⾄6.1%。

租⾦⽅⾯，由於中環和旺⾓的空置率較低，加上這兩區的本地消費活動相對堅韌，租⾦亦以這兩區較具抗跌⼒，按年分別持平和微跌1.1%。另⼀⽅⾯，銅鑼灣和尖沙咀租賃活動不少，惟進駐的品牌更趨⼤眾化，業主議價態度亦傾向務實，故租⾦下調幅度較明顯，分別按年下調7.3%和8.0%。⾄於餐飲舖租⽅⾯，部份餐飲舖位待租數量仍然不少，租⾦表現難免受壓，旺⾓、中環和銅鑼灣2025年累計跌幅介乎0.3%⾄3.6%；尖沙咀則因個別有海景的餐飲舖錄得租賃成交⽽未⾒明顯跌幅；市場上業主普遍保持開放態度，更願意保留原有餐廳裝修和設備以降低新租客前期開業成本。

蕭亮輝表⽰：「縱使部份核⼼區街舖租⾦在2025年錄得按年跌幅，但整體來説市場新租賃活動相對暢旺，相信⼈流最旺地段的租⾦已喘定，市場上不乏新租⼾願意以上⼀份租約相若的租⾦承租，有助⽀持街舖租⾦後市的表現，預期2026上半年整體租⾦有望溫和上升2%⾄3%。然⽽，餐飲舖租需要待空置⾯積消化後才能重拾升軌。另外值得⼀提的是，12⽉下旬起，『粵⾞南下』計劃獲批廣東私家⾞可經港珠澳⼤橋⼊境香港市區，相信會吸引⼀批內地⾼消費旅客群多來港在⼤型商場和零售熱點消費，有助進⼀步提振本港零售市道氣氛，期盼政府能進⼀步放寬每⽇粵⾞南下名額。」

住宅市場：低息環境及股票市場造好繼續⽀持樓市氣氛 預期2026年樓價升幅約5%內

隨著本港銀⾏跟隨美國聯儲局調低利率，樓市⼊場⾨檻及利息成本降低，加上股票市場向好連帶財富效應，住宅需求進⼀步釋放，買賣氣氛持續向好。⾃今年3⽉起，住宅買賣合約數字連續9個⽉錄得超過5,000宗，預計第四季住宅成交宗數約16,400宗，按年升9%，即全年總成交量約62,000宗，較去年升17%。年內發展商積極推盤去庫存，1⽉⾄10⽉的⼀⼿成交約佔整體住宅交投數⽬的33%。

戴德梁⾏執⾏董事及香港研究部主管鄧淑賢⼥⼠表⽰：「受惠於成交量持續回升，香港樓價⾃今年3⽉起逐步回穩，並在4⽉起開始錄得輕微升幅。根據差估署數據（截⾄10⽉數據），整體住宅樓價指數3⽉⾄10⽉期間錄得3.3%升幅，以致年初⾄今樓價⽌跌回升1.8%，顯⽰樓市已⾒底並逐步⾛出整固期。另⼀⽅⾯，住宅租⾦指數在外來專才和⾮本地學⽣的住屋需求帶動下延續升勢，年初⾄今錄得4.0%升幅，在拆息下調下繼續吸引投資者⼊市，亦有租樓⼈⼠轉⽽考慮置業，對成交量和售價均起⽀持作⽤。我們預計明年住宅成交量有望與今年⽔平相約，樓價升幅約5%之內。」

戴德梁⾏香港估價及顧問服務部⾼級董事黎劍明先⽣指出：「第四季樓市氣氛持續改善，根據本⾏追蹤的中⼩型住宅單位售價指數，截⾄12⽉初，樓價較去年年底⽔平⾼3%，貼近我們預期的⾼位。⾄於受歡迎屋苑樓價表現，各類型物業樓價都按季錄得升幅，當中代表細價盤的沙⽥第⼀城和代表中價市場的太古城按季均錄得2.9%升幅；⽽代表豪宅市場的⾙沙灣按季表現較爲亮眼，升6.1%。詢價量⽅⾯，雖然11⽉份數字稍遜於10⽉數字，但較去年同期升15%，可⾒市場成交氣氛持續回暖，為明年樓市定下基調。」

⼤額⾮住宅物業投資市場：資本市場氣氛呈回暖跡象 ⾃⽤型買家相對活躍

隨著利息回落，加上各類物業價格已調整⾄具吸引⼒⽔平，⾃⽤型買家和具資⾦實⼒的投資者繼續趁低吸納，本港房地產投資市場呈回暖跡象。2025年逾億港元⼤額⾮住宅物業投資市場（截⾄12⽉8⽇）暫錄63宗⼤額成交，總成交⾦額較去年全年升11%⾄340億港元。成交宗數⽅⾯，2025下半年共錄得43宗，為上半年錄得的20宗⾼出超過⼀倍，可⾒下半年投資市場活動明顯更爲活躍。投資者⽅⾯，今年下半年以中資買家在物業投資市場總成交⾦額佔⽐最⾼，達48%，主要受數宗觸⽬⾃⽤成交推動；惟海外資⾦在本港投資市場活動仍維持淡靜。

戴德梁⾏執⾏董事及香港資本市場部主管⾼偉雄先⽣指：「不論是成交⾦額或成交宗數，2025年繼續以寫字樓物業成交佔⽐最⾼，是市場正在復甦和復常的信號。事實上，市場不乏⾃⽤型買家趁低購⼊寫字樓物業以圖節省⻑遠租⾦⽀出，亦有投資者繼續撈底吸納核⼼地段的優質寫字樓物業，當中觸⽬成交包括我⾏促成阿⾥巴巴與螞蟻集團斥資約72億港元購⼊銅鑼灣港島壹號中⼼多層樓⾯作其香港總部，展現⼤型企業對香港營商環境的信⼼。另⼀⽅⾯，受政府⼤⼒推動『留學香港』品牌和『城中學舍計劃』，學⽣宿舍和出租公寓板塊需求堅挺，租⾦收⼊穩定且具增⻑潛⼒，當中以2、3星酒店和具改裝潛⼒的物業最受投資者追捧。以成交宗數計算，酒店和出租公寓板塊成交共佔今年總成交近四分⼀。相信來年投資者將繼續追逐租⾦回報穩定的物業，尤其是具韌性且前景可期的學⽣公寓。我們預期2026年⼤額⾮住宅物業投資總額將穩步上升⾄400億港元⽔平，並繼續由本地資⾦和中資⽀撐投資市場活動。」@

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向每位救援者致敬　
願香港人彼此扶持走過黑暗
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