去年長實以「震撼價」推出油塘親海駅，觸發樓市加速下跌，即使期後施政報告「減辣」也無助反彈；現在事隔大半年，好不容易因為財政預算案全面「撤辣」，令樓市有一絲起色，但想不到是長實「固技重施」，甚至今次變本加厲以「蝕本價」推出黃竹坑Blue Coast，恐怕會令「小陽春」提早完結，樓市將重陷一手供應大增加速推低樓價。

財政預算案提出全面撤辣剛好「滿月」，發展商期內積極推盤，當中反應最好是會德豐地產與港鐵將軍澳日出康城第12A期SEASONS PLACE，首輪開售已是「一Q清袋」，全盤5天累沽538伙，相當於全盤650伙約82%，暫為3月銷售量最高新盤。而總結3月全月成交量達4,300伙，按月急升15倍，為逾25年來按月新高。 

二手住宅樓市亦火速升溫，反映撤辣和取消壓力測試後首周市況的中原城市領先指數按周升1.36%，漲幅為2023年2月後近57周最大。不過指數仍處於2017年1月中的逾7年低位水平徘徊，較2021年8月歷史高位累跌23%。 

不過這次樓市「小陽春」可能比想像中更快完結，例如首個撤辣後開售新盤，王新興集團發展九龍灣泰峯，首張價單折實呎價15,000元，是7年半以來開價最低市區新盤，但銷售反應已經不似預期；SEASONS PLACE盡管能「一Q清袋」，但發展商加推加價幅度保持克制；而長實今次更冀能複製去年8月開售親海駅「震撼價」策略，折實平均呎價不足22,000元，較約9個月前嘉里港島南岸海盈山首批相差逾兩成。長實執行董事趙國雄更透露，Blue Coast每方呎成本價約2.8萬元，直言是「蝕少當賺。」更坦白承認目前有大量一手貨尾供應，買家有大量選擇，發展商先求量、後求價，暫時看不到樓價短期內大幅飆升。 

還記得上個月長實公布去年業績，旗下物業銷售收入大跌近五成，當時主席李澤鉅解釋，2023年是一份「OK」的業績，銷售貢獻下跌，是集團沒有在市場高位買地的結果，更稱假如4、5年前地價高峰時買入很多地皮，現時負債比率不會只得3%，更會持有不少賬面值高於市價的項目。李澤鉅的「弦外之音」，當然就是暗諷自己的一些行家例如恒地、會德豐、新地等過去幾年仍然勇於高價搶地，結果一方面因為利率持續攀升增加了本身的利息開支，而負債比率更是升至危險水平。 

印象中李嘉誠絕少做過「蝕本生意」，即使交棒予「小超人」李澤鉅亦鮮有要蝕本收場。但現在面對樓市出現「小陽春」，長實不單沒有等待樓市繼續反彈以爭取更高定價，反而是以「蝕少當贏」的心態，盡快在樓市購買力仍未枯乾的時間，以「蝕本價」開售一個遠期樓花項目（預計落成日期為2025年12月底），反映的是作為負債比率最低的大發展商中（在2022年更屬淨現金狀態），長實明白盡快將發展項目套現，做到真正貨如輪轉，以免日後當更多發展商推盤時候，定價可能會一浪低於一浪，所以發展商今天口中的「撈底價」，實際上就是「甩貨價」。 

雖然上月底樓市撤辣後，一手市場本月已錄3、4千宗成交，但綜合市場資訊，主要新盤上月仍錄得約40宗撻訂或取消交易個案，不少更是來自港鐵黃竹坑港島南岸兩個屋苑，包括由嘉里與信置合作的揚海，試過一日內連錄10宗撻訂、為今年單日錄得最多撻訂個案的樓盤，令樓盤自「撤辣」後累錄約20宗撻訂個案，很明顯就是長實「蝕本價」促銷引發的連鎖效應。 

作為本地發展商中一向最敢言的恒隆集團董事長陳啟宗，在他交棒前的「臨別贈言」，態度更為悲觀，他認為住宅土地供應長達10年的人為短缺局面正逐漸被打破，由於供應預計充足，樓價不會像過去數年那樣大升，而隨着愈來愈多人北上消費，本地銷售額自然下跌，帶動租金水平下調，引致資本價值下降，長遠本港與大灣區的樓價會某程度上趨同。 

陳啟宗稱受到整體經濟疲弱，加上西方地緣政治和經濟夾擊等因素，本港商舖及辦公樓租賃收入很難上漲，面對整體地產業格局改變，數十年來僅靠興建一般住宅的本港地產商，難再達到昔日盈利水平，一些發展商更會面臨「生存挑戰」。 

值得注意是，政府2月下旬宣布樓市全面撤辣之前，整體住宅市場交投氣氛慘淡，利嘉閣綜合土地註冊處數據指出，今年2月佔整體二手登記蝕讓比例高達三成，創2009年4月以來的接近15年高位。盡管撤辣初期有大量樓市新聞及代理消息稱二手市場出現反價封盤甚至短炒獲利消息，但實際成交數據反映，不少成交個案業主仍要蝕讓離場，10大屋苑每周成交宗數亦是拾級而下，反映是市場一批平價二手單位被悉數吸納後，成交開始出現拉鋸。 

面對一手新盤貨尾多達兩萬個，連同今年可開售新盤近2.8萬至3萬新供應，換言之一手潛在供應今年迫近五萬個，以過去兩年每年一手吸納量僅約一萬個，顯然新樓市場會出現供過於求，長實今次複製去年親海駅的低價銷售策略，既是面對現實做法，而效果亦會像去年一樣，會引發其它發展商競相減價促銷，抵銷撤辣的利好效應，恐怕樓市在供應持續增加以及利息水平仍然高企的雙重負面效應下，超人的「蝕少當贏」心態，不單是一手發展商適用，二手小業主亦要考慮是否需要跟從，而實力不足的買家更要小心衡量個人的財政實力。 ◇ 

 

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