《施政報告》減辣措施推出，首日我已經評估，措施註定「嘥氣」，更可怕的是作為樓市唯一的利好因素盡出，反而令樓價跌勢加劇，即使一些以往注重地產廣告的財經報章，都用嚇人的標題，如「樓價跌勢似有加速之勢」、「減辣後樓市跌勢加速」之類的標題，來形容在減辣後的二手樓市成交，甚至形容「太古城移民盤呎價平過粉嶺樓」，可見樓市跌勢正在加劇，《施政報告》措施，顯然未能對樓市有絲毫支持作用。
更值得留意是，地產商在減辣之後對樓市的取態轉為審慎，這可以在兩方面得到印證：賣樓部署以及投地策略。作為政府公布寬減辣稅後，首兩個全新一手樓盤公開發售。嘉華國際牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第一期首輪發售，即使有啟德「雲巴」的利好基建加持，但僅賣出 55 伙或約 26%；而英皇以「車位價」開售的香港仔舊契項目「澄天」，呎價更創港島區近 8 年新低，同日首輪賣樓，亦僅沽出 30 伙或約35%，兩個新盤開售比例，均低於今年平均售出的 40%比例。
作為本港最大發展商，新地推售屯門 NOVO LAND 第2A期，更破天荒推出名為「置開心」樓價保障付款計劃，若明年 5 月單位成交前樓價指數跌10%，買家最高可獲相等於樓價 5% 補貼，換言之發展商就是壓根兒信不過政府可以穩定樓市，需要為買家提供「買樓保險」，以對沖樓價下跌風險。
樓市加快下跌已經損及發展商投地意願，在新一份《施政報告》公布樓市減辣措施後，首幅截標的住宅官地、位於東涌第106B區的地皮，卻因為入標金額未達政府所定底價，結果流標收場。撇除今年 8 月流標的荃灣油柑頭首置上車盤地皮，此是繼今年 1 月赤柱環角道豪宅地流標後，約10 個月以來再有私宅官地流標。
而繼東涌第106B區流標後，位處同區的港鐵東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目更錄得「零標書」，即場流標，成為今年第 6 幅流標地皮，也是 2013 年 2 月港鐵天水圍天榮站物業發展項目因「零入標」而流標後，逾 10 年半以來再度有港鐵物業項目未能吸引任何發展商出價競投。
東涌兩幅地皮市場估值呎價下限都僅為 2,000元，已經低過13 年前的成交價，4個出價財團均未能滿足估值下限，可見發展商出價是極度保守，而港鐵東涌上蓋錄得「零標書」，更可以視為發展商集體向政府表達對樓市政策的不滿。翻查政府及一鐵一局今年推出多幅官地及發展項目，10 個多月來推出 10 個項目，6 個項目流標，包括 3 幅住宅官地，一鐵一局分別推出小蠔灣第一期發展項目、觀塘市中心第四及第五發展區項目亦相繼流標，這不單單是影響政府賣地收入，亦對二手及整體樓市帶來巨大負面影響。
我一直有追踪二手樓市成交個案，留意到在《施政報告》後，成交蝕讓個案明顯增加，當中藍籌屋苑二手蝕讓潮持續，沙田指標上車屋苑沙田第一城 2 房單位以低於「4球」的 390 萬元成交，單位逾 6 年半蝕讓52萬元。另外一老牌屋苑紅磡黃埔花園11月首宗成交，成交價僅 595 萬元，原業主於 2020 年 5 月以 733 萬元入市，僅 3 年賬面虧損 138 萬元，單位跌價18.8%。
我一直強調數據不會講大話，翻查中原城市領先指數，今年暫時倒跌近 2%，並續見逾 6 年半新低，重返 2017 年 4 月水平，由歷史高位更已經回落 19%，但顯然這個跌勢未有止步，近日多家外資大行包括摩根士丹利、瑞銀及匯豐，都預測明年樓價有機會再跌多10%，最新連評級機構標普全球亦稱，對今年香港住宅樓價由原先預測上升 5% 至 8%，調整到持平至下跌 3%，明年將再跌 5%至10%，可見明年再跌多10% 已經是市場共識。
當然對於樓價未來還會跌多少，目前大家都是「得個估字」，但值得注意是政府官員的取態，特別是《施政報告》在宣布一系列樓市「減辣」安排後，政府似乎察覺到對樓市未有穩定作用，於是對外調整對樓市政策的取態，行政長官李家超稱當年樓市「辣招」針對的是炒風，避免樓價大起大落，而非樓價高，目前是適當階段作調整，強調政府角色非告訴市場如何控制樓價，樓價是由市場決定。財政司司長陳茂波則指出，只要不造成金融安全隱患，例如銀行體系風險及信心危機，樓價由市場調節比較合適。
但這種政策目標調整，顯然與 2010 年後政府推出的一系列「需求管理」措施的原意，有180°轉變，因為當年正是內地居民瘋湧到香港搶購物業，加上港人炒樓風氣盛行，「摸貨」即是在物業完成成交期轉手的個案大增，令樓價持續飊升，結果才逐步推出「辣稅」及增加按揭成數。現在政府將樓市政策目標改口說成只控制炒風而不理會樓價升跌，顯然就是要樓市未來「自生自滅」。
近日有傳統中型銀行向新上會自住買家 call loan 追收貸款，儘管銀行僅稱只是單獨個案，不過有報道已指，銀行的確開始審視持有多於一個物業的業主，是否能應付銀行壓力測試，一旦脫期超過兩個月，銀行就有機會call loan，目的是迫使那些持有多個單位的業主出售一、兩個單位來償還貸款，以減少銀行面對樓價下跌的風險。一旦這形成趨勢，加上負資產、蝕讓盤個案增加，「人踩人」效應形成，樓價加快下跌趨勢將會不可避免。◇
（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）
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