中國銀主盤市場冷 北京豪宅砍價1億仍流拍

今年7月，中國銀主盤市場呈現出流拍率高、溢價率低、成交價集體跌穿評估價的三大趨勢，有優質豪宅降價1億仍無人問津。

當債務人無力履行按揭合約或無法清償債務時，債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金清償債務滿足債權，而在此過程中遭法院拍賣的房子就是銀主盤。

《北京商報》8月9日報道，調查發現，隨著問題房的堆積、價格優勢的不再，越來越多的職業玩家開始放棄銀主盤市場。

梳理最大的銀主盤平台「阿里拍賣」成交記錄，今年7月，阿里拍賣住宅用房共有152套進入到拍賣環節，有90套成交。其中溢價成交的房源僅7套，佔比7.8%；平價成交4套，佔比4.4%；79套房源低於評估價成交，佔比高達87.78%。

上述房源成交多在二拍階段，由此也造成整體溢價率偏低。二拍即根據法院關於財產拍賣的規定，法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%。如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。

在成交房源中，也有一些「熱度」房源。出價次數最多的房源為北京市海淀區西釣魚台嘉園1號樓9層5單元902室，該房源吸引1.5萬人次圍觀，經歷527次出價、507次延時後，以約1,774.31萬元成交，折合單價約為11.77萬元/平方米。但該房源整體溢價率並不高，僅為6.42%。

7月末，已被判刑的中共公安部前副部長傅政華位於北京東城區崇文門幸福大街59號院的「天壇公館」1號樓1單元602室拍賣。這套豪宅總建築面積達236多平方米，起拍價為1,967.38萬元，市場評估價2,810.55萬元。此次拍賣成交價比市場價低了357萬元。

一名房屋中介人員介紹，該小區戶型較好的單位的價格能達到3,000萬元，這次掛牌拍賣的起拍價只有1,967萬元，相比市場價低了不少。

知情人士透露，該豪宅是近年來天壇公館小區很少有的房子，是小區絕對的樓王。

低溢價率之外，流拍也成為當下中國銀主盤市場最真實的寫照，7月阿里拍賣住宅用房共有62套房源流拍，流拍率達40.79%。

流拍房源中的一例是，北京市通州區普欣南⾥113號樓（泰禾中國院子）負1層至2層，建築面積為505.76平方米，有約2,000平方米獨立院落，評估價約2.46億元。該房源於年內6月第一次拍賣，起拍價1.72億元，較評估價打7折，但直至拍賣結束無人報名。

7月初，這間名為「驪宮」的中式豪宅第二次競拍，起拍價調降至1.38億元，低於評估價超過1億元，砍價近半，雖吸引6,071人次圍觀，依然無人出價又告流拍。

「不限購」的資格優勢不再的背景下，價格優勢褪去，成了壓倒銀主盤的主要因素，二手房成交價跌量縮的趨勢，也直接影響到銀主盤的「價差」。

根據北京住建委官網數據統計，今年7月北京二手房網簽9718套，環比上月下降16.3%，二手房成交量自4月開始連續4個月下滑，和3月相比下降56.2%。受市場「活躍度不高」影響，北京二手房掛牌量也創新高，根據此前調查，一些偏核心的二手房房源，更是出現降價百萬的情況。

易居研究院研究總監嚴躍進稱，隨著中古屋（經過一次以上的轉手買賣，或興建完工已領取房產證超過一定期限的房屋）價格走低、與之前相比，銀主盤的價差空間正在被壓縮。而受房地產市場下滑影響，投資銀主盤的不穩定性也在提升，一升一降攔住了多數投資者。

過去幾年，銀主盤由於價格便宜，成了許多購房者的選擇。從阿里法拍平台上查詢到，2017年銀主盤僅有9千多套，2018年達到2萬多套，2019年猛增到了50萬套；2020年127萬套，2021年，截至12月中旬，已經超過了168萬套。

那時，大陸高溢價豪宅銀主盤頻出，從側面反映了當時銀主盤市場的火熱。

據央視新聞2022年初報道，像上海這種超一線城市，銀主盤市場異常火爆，85%的房源都會在一拍當中被客戶拍中。

原本銀主盤不限購的上海，被逼得在2021年1月緊急出台限購政策。而深圳，儘管銀主盤一直以來都是限購的，但2020年也頻頻因為高溢價成交引發市場極大關注。

2021年2月24日，在京東拍賣上，一套244平方米的尖崗山名苑（中海九號公館）別墅，市場評估1,600萬，卻拍出3,623萬的成交價。折算成單價14.8萬/平方米，在「二手房指導價」出台後，該小區同類房源的指導價為9萬/平方米。

據報道，從該地段和學位來說，該房源並不算優秀，但仍有眾多人願意為之競價。#

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