中國城鎮住房已近飽和 房地產繁榮時代或結束

「鳳凰灣區財經論壇2022」於9月21-22日在香港和中國內地同時舉行，中國房地產當下的局勢是論壇的話題之一。與會的經濟學家表示，「中國城鎮住房已接近飽和」，「房地產繁榮的時代可能已經結束了」。

北京國民經濟研究所（國經所）副所長王小魯在論壇上就「地產周期：前景與困局」議題發言。他表示，中國的城鎮住房已接近飽和——考慮空置房、正在施工和待售的住房，城鎮人均住房建築面積接近54平方米，折合居住面積38平方米。

他估計，今後房地產即便只是保持現有的建設規模，平均每年都有三分之一的新建住房過剩。國經所創立於1996年，是研究經濟理論和政策的非營利機構。

為刺激低迷的房地產市場，中共多個地方當局出台了政策。截至9月15日，據《證券時報》梳理，今年已有120多座城市調整了住房公積金的貸款政策，如調整個人公積金的貸款額度，降首付等。

9月16日，中共統計局公布8月份的經濟數據時稱，今年前8個月，中國房地產開發投資同比下降7.4%，降幅比上個月擴大了1個百分點。中共統計局國民經濟綜合統計司司長付凌暉同日答記者問時稱：「房地產市場仍然還在下行。」

那麼中國的房地產市場是否會「回暖」呢？旅居日本的時政評論人士區鍇認為：「中國的房地產不存在『回暖』這麼一說。」

中國地產繁榮時代或已結束

區鍇於9月24日對大紀元說：「房地產和中國的經濟，尤其是投資和融資高度相關。中國的不動產更多是作為資產投資，而非看重其使用目的，這是因為在中國本來就沒有多少可值得信任的投資渠道，而房產是少數『較為可信』的投資渠道。」

「但現在隨著恒大、華夏、花樣年等排名靠前的中國不動產商紛紛宣布債務違約，甚至出現交叉違約的情況，市場信心低迷導致地產商也沒有意願再新建樓盤。而且即使出了新樓盤，市場的估值也會成問題，這會影響不動產作為抵押工具的價值。因此，從這個層面上講，中國的房地產不存在『回暖』這麼一說。」

東北證券首席經濟學家付鵬在論壇中傳遞了類似的信息。他說，房地產行業在過去十年積累的風險越來越高，房地產不會「大而不倒」，當下只是在逐步消化這些風險，並不意味著房地產政策會全面回歸到對房地產重新的救助、刺激的老路。

付鵬說，「不要幻想房地產繁榮周期到來」，「原則上講，房地產繁榮的時代可能已經結束了」。

中共統計局9月16日公布了8月份70個大中城市商品住宅的銷售情況，一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，二線、三線城市還比轉降或降幅擴大。一線城市指北京、上海、廣州和深圳。

二線和三線城市當局為刺激低迷的房地產市場，繼續出台新的刺激政策，降低購房門檻。9月16日，天津住建委將購買第二套房的首付比例降至40%。此外，海南、鄭州和邢台等地也降低了第二套房的首付比例至40%。

相比之下，房價目前仍在上漲的一線城市，是否也會有房價下跌的困局呢？

一線城市房價能撐多久？

就北京、上海、廣州和深圳的房價是否也會走低，區鍇的看法是：「北上廣深的房價其實在2012年走到最高位之後，整體的房價一直就是呈下跌的趨勢，當然這也和一系列限制交易的政策有關。只是跌到甚麼區間範圍內、下跌多少的問題。」

「如果像韓國泡沫經濟破裂，即不動產成為所有人的負資產時發生的情況，那麼中國的銀行業也會迎來系統性的崩盤，中共政府當然不會坐視這種事情的發生。這也是為甚麼房價一直會處於高位，尤其是發達城市，有價無市的原因。這當中起作用的因素不是市場供需關係，因為如果按照這個供需關係，中國的不動產是非常過剩的，價格不應該如此之高。」

「房價如此之高的原因，正是中共政府限制不動產價格所導致。這也是時不時會看到哪個房地產商一降價，中共地方政府就警告『擾亂市場秩序』的原因。」

中共統計局公布數據稱，6月份至8月份期間，除了上海外，其餘三座一線城市的新建商品住宅銷售價格指數在環比減少。這三個月，北京的新建商品房銷售價格指數環比為100.8、100.5和100.4；廣州為100.3、100.3和99.8；深圳為100.2、99.8和99.6。

廣州當局已於9月中旬開始實施「帶押過戶」。所謂「帶押過戶」指抵押中的房產上市交易，無需提前還清貸款，也無需墊付資金解除抵押，就可以做抵押變更、轉移登記，或設立新的抵押。如無「帶押過戶」，賣方需提前還清二手房的貸款，解除原有的抵押後，才可以辦理過戶手續。過戶後，新的房主可再辦理抵押，申請銀行貸款。

「帶押過戶」是珠海市於今年4月16日最早實施的，此後不久，連雲港、廣州、無錫、福州和南京等更多城市開始實施。@

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