美聯儲加息0.75厘，符合市場預期，目前利率處於2.25%至2.5%的區間位置，相比一年前「零息」水平是差別很大，但較雷曼爆煲前、長期平均值卻仍然極低。香港住宅樓價自2009年後，藉低息「乘風破浪」升了又升，直至疫爆後才「乖乖」煞車。
除了息口抽高可影響樓價外，另一變數乃香港人口。港樓「兩個十年」隨淨遷入人數不斷上揚，享受著價格飆升，但在《港區國安法》推出後，港人離港、內地人來港亦少（近年來勢本已減弱），罕有同時打擊剛性、投資需求。
零息年代劃上句號
原本雷曼事件、金融海嘯正好給予在當時已經過熱的樓市，一個黃金機會降溫，但熱錢湧入，零息口擔當了不請自來的「白武士」角色，挽救了不用「挽救」的樓市。當然，業主不願看見樓價下跌，那管是甚麼時候、需不需要調整，故樓價閃插一下後迅速反彈，市場又再繼續歌舞昇平「Music Continues」。
當太古城等多個屋苑在2011年前後上破「萬元」呎價時，有券商發表研究報告，提出對樓價的擔憂，包括巴克萊資深分析師等，但卻被「零息」兩字無情欺壓得透不過氣來，市場開始有點失去理智，認為租金回報率（Yield）就算不足3%，港樓還是可買，錢總比放在銀行有用。這不是完全沒道理，但難道沒有值博率更高的其他投資選項？很明顯是有的，但錢就是大量投往樓市的懷抱裡。
到了在2018年，太古城呎價又再「報喜」，衝破兩萬重大關口，創造歷史；但同時如此高聳入雲的呎價，令打工仔與年青人對港樓處絕望狀態，從此與磚頭無緣。不少曾接受訪問的市民回應道：「收入永遠追不上樓價。算了吧！」
據包括Demographia等多個樓市資訊網站，港樓呎價以約2.3萬港元姿態，「傲視」其他金融中心城市，如東京呎價報約6,900港元、倫敦約1.2萬港元、悉尼9,300港元、紐約1.1萬港元等。（全以市中心計算）
換句話說，當全球同處低息環境時，港樓孤軍深入至呎價的「無人之境」。如今時移世易，息口逆轉，那「升得多」的港樓是否會「跌得多」，暫有待觀察。但最起碼，今因息口上揚，現金流撲向有息戶口，用於購房游資定當應聲而減。
人口減半世紀首次
眾所週知香港出生率一向偏低，只是並非很多人知道其已「接近全球榜尾」，而出生人數在2020年更首現低於死亡人數情況（統計始於1961年），相差約7,600人，而2021年差距進而擴闊至14,200人。1997年時淨出生人口高達27,500人，2007年報31,500人，但於2013年數字突然急降至13,700人，隨後輾轉萎縮，到了2017年首度跌破一萬後再沒重返5位數，近兩年更見「負數」。
據統計局資料，持單程證移入人數在過往十年維持在4至5萬左右，他們有助房屋需求，大量填補出生下降的缺口，為樓市「白武士」。但是自2019年起淨移入數目顯著減少，或因疫情或因社運，另反有不少因《港區國安法》而搬走，離大陸遠一點（他們來港本是為了離開）。另亦有內地專業人士稱，大陸實行「全球徵稅」，若如實報稅，即使在港工作已享不到稅差優惠，不如留在內地租金與生活費較便宜的一、二線城市。
與此同時，內房問題火燒連環船，在自身難保的前提下，還有誰持多餘資金給香港貴樓接火棒？許家印等在港不正是在沽房、沽物業嗎。
所謂「此一時，彼一時」，過往廿年的炒高因素今天一下子消失或逆轉，香港樓市將如何面對超高海拔的寒冷。◇
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