9月17日，路透社報道說，在一個閉門會議上，中共官員對香港的地產大亨們提出了新任務，讓他們將資源和影響力用來支持北京的利益，並幫助解决香港的住房短缺問題。據一位消息人士說，這些地產大亨們已經被告知，遊戲規則已經改變，北京將不再願意容忍「壟斷行為」。
那麼，這個規則到底是指甚麼？新的規則又是甚麼呢？另外，大陸一直在喊「房住不炒」、「共同富裕」，這兩項政策，會不會同樣會施用到香港地產大亨們的身上呢？和房地產業深度綑綁的香港經濟，前景又將如何？
今天我們就來談談這些話題。
路透社的報道中還提到，北京的新指令，是北京和香港地產大亨們權力博弈的轉折點。長期以來，香港的地產大亨，不僅對香港的政治領導層有著影響力，並且從香港的土地拍賣制度中獲得利益。而這個制度，讓香港土地供應持續緊張，也讓香港房地產的價格處於全球最高之列。
在閉門會議的信息出來後，20日，香港本地地產股全線大跌。有網民說，港股地產股過了一次「中秋之劫」。也有評論認爲，這是習近平的「房住不炒」和「共同富裕」來到了香港。
那麼，中共爲甚麼要房地產大亨們來幫忙解決香港住房問題，這不只是單純的經濟話題，也是一個民生問題，所以，我們這裏還是要把政治和經濟結合起來看。
北京對香港經濟和社會問題的認知
在2019年9月的時候，也就是香港反送中運動期間，中共新華社曾經發文說，香港的修例風波持續，反映了香港社會深層次矛盾，其中最突出的是住房問題。認為高企的房價是抗議活動的根源。之後，也有一些中共官員表達過類似的觀點。
這反映出，中共當局對香港經濟和社會發展的基本認知。並且之前也聽到消息說，北京一旦全面掌控香港，做的第一件事就是解決年輕人住房問題。
我們也來看看，香港的房價究竟有多高。
在今年年初時，國際調查機構Demographia，公布了一份最新的「2020年國際房價負擔能力報告」。報告中說，在全球92個調查城市中，香港連續11年位於全球最難負擔樓價的榜首，一個香港家庭，要不吃不喝20.7年，才能買得起一個住宅單位。
我們再參考最近美聯物業的數據，全港近期買賣物業的平均價格，是每呎16,957港元。
北京認為，香港的高樓價，讓年輕人面臨住房問題，而且影響到生活質量，是導致過去香港社會運動不斷的基本原因之一。
房地產業的「鐵三角」
那麼樓價高企的原因是甚麼呢？就是路透社在報道中提到的土地供應問題。在新華社發文，把香港反送中的原因總結爲高房價之後，曾一度傳聞，港府將以《收回土地條例》來逼發展商們交出土地。之後，香港曾出現了一股「捐地」潮。從2019年的年底到2020年年初，幾個香港發展商陸續「捐地」，包括恒地、新鴻基、新世界，還有會德豐。
開發商交地很迅速，但是港府遲遲沒有行動，直到今年7月，地政署表示，政府將收回4.8公頃的私人土地，進行元朗朗邊公營房屋的發展。
元朗這裏是香港最大一塊平整的土地，從元朗就可以看到深圳的高樓大廈，之前一直是保留的農地，政府不批准蓋房子，其中大部份土地是由香港地產大亨囤積著，很多沒有被用來耕種，而是用做倉庫或者是閒置。
現在收回來，北京很可能將地平整好之後，讓大陸的房地產公司，來建造公屋或者是廉租房，再低價租給香港的年輕人。這是北京解決香港住房問題可能採取的措施之一。現在，港府也正在加緊修補連結市區的鐵路。
這聽起來好像不錯，共產黨來了，民眾可以「居者有其屋」了，「共同富裕」了。
但其實呢，中共所做的一切，都是爲了能夠管控香港。
要知道，「港版國安法」的出台已經摧毀了香港之前的政治制度，修改了選舉制度，讓選舉成為了中共完全可以操控的選舉。
不過中共也明白，雖然控制了選舉結果，但是香港人未必買賬，還是不得民心，怎麼辦？中共擅長的套路就是「有打有保」，所以，中共就要來幫助香港解決住房問題了。
那麼，接下來會有甚麼影響呢？我們先從房地產商方面來看。
北京要掌控香港 打破鐵三角
路透社的報道提到「遊戲規則已經改變」，北京將不再容忍「壟斷行為」，這個「壟斷」和「遊戲規則」到底指甚麼呢？
我們來看一組數據，根據香港政府公布的截止2020年11月6日的數據，政府2019～2020財政年度的地價收入是1,417億港元，佔政府總收入的24%，是繼利得稅之後，第二大政府收入來源。同時，買賣或轉讓物業，以及和物業租約相關的印花稅收入有672億港元，佔政府總收入的11.4%。
其實，香港政府的財政收入渠道很少，而這個土地收入佔了很大的比例，並且形成了「政府、銀行和房地產商」的「鐵三角」模式。這個模式大致是在80年代成型，在90年代就慢慢固定下來的。
這樣的模式有兩方面影響，一個結果是香港的房地產市場不會下跌。在政府控制地皮，銀行提供資金的配合下，房地產商可以不停地往上加價賣房。所以在福布斯香港富豪排行榜上，最有錢的十大富豪，其中九個都涉及房地產業。
而另一方面的影響，則體現在政治上。地產商有了資本之後，反過來對香港政府形成了影響力和壓力。因為房地產業不僅涉及開發商，還涉及很多領域，包括測量，工程，設計，律師，法律和金融服務等等。在此前香港的1,200位選委中，有不少選票，都和這些有影響力的地產商們有關聯。
比如李嘉誠家族，李家有三個人都是選委會的。那麼，如果更多的地產大亨加起來，影響力會甚麼樣呢？特首是不是要看他們的臉色呢？
所以，以前北京並不想碰這個結構，但是，在發現這個結構威脅到北京對香港的管控後，北京就下定決心，要打破這個「鐵三角」了。
我們看到，打破這個鐵三角，在政治上，中共就獲得香港管控權，修改了香港這裏的遊戲規則。但是，影響還不只是在政治方面，香港房地產業除了關係到財政收入的來源，也和香港的經濟、金融高度融合。
我們來看一個數字。今年4月，中國銀行香港金融研究院在一篇文章中提到，上世紀80年代和90年代，香港每年建屋量高達8到9萬個單位，房地產業快速發展。在2000年初，房地產業對香港GDP的貢獻曾高達28%，之後這個比例隨著房屋供應量的減少而下降，目前佔GDP的比重低於兩成。
大家知道，目前大陸房地產市場，各種調控政策是一波又一波，「房住不炒」、「三道紅線」，以及限跌令等等，房地產商們的日子也都不好過，很多知名房企都高喊著要活下去。那麼，看看香港房地產佔GDP的比重，可能很多人都會想，未來香港的房價走勢和地產商發展會向大陸看齊嗎？
圍城必闕
香港的情況和大陸的確有些相似，一些有影響力的地產商，已經盤據香港多年，自鄧小平時代，在香港和大陸都拿到了很多好處。現在習近平上任，社會很多資源早就在江澤民時代被瓜分走了，所以，習近平不能讓那些既得利益者帶著錢走，那麼政策就要改變。
從目前的趨勢看來，做法上有些像俄羅斯當年的情況，在現任總統普京上任之初，曾經讓其前任葉利欽時代的受益者、俄羅斯的寡頭們，放棄政治權力和一部份財富，來換取人身的安全和繼續富裕。
北京現在說，香港地產業的遊戲規則已變，雖然新的規則和政策尚不明朗，還要看北京的具體政策，但北京採取的方式，很可能是「圍城必闕」。
「圍城必闕」出自於《孫子兵法》，意思是說包圍城裏的敵軍，要留缺口，要留活路，不要四面堵死、密不通風，以免敵人拚死抵抗。
而北京目前的做法，雖然一方面在香港市場擠壓地產商人，另一方面也給他們指了一條路。前幾天，我們看到中共出台的政策，已經在香港旁邊劃出了前海這個合作區，也在澳門旁邊劃出了橫琴合作區，這些都是讓這些既得利益者來支持、配合的。
而對於香港人來說，房價的走勢也影響著個人資產的情況。如果房地產業開始收縮，個人資產也會隨之縮水，所以，這個房地產的政策對香港人很重要。
今年3月30日，香港金管局於發布了一份「貨幣與金融穩定情況」半年度報告，報告提到，香港家庭負債佔本地生產總值的比率，在2020年上半年是85.2%，到下半年，進一步上升到90.2%。而目前，香港家庭負債的最大組成部份，是住宅按揭貸款，佔比達到了68%。
我們知道，在香港這裏，中共在強推「國安法」之後，現在很想要做些甚麼來安撫民心，而房地產這塊，不僅能強化北京對香港的控制，還關乎普通民眾的生活，也就正好可以被用來做些恩威並施的文章。
不過，目前北京當局的整體經濟政策並不清晰，中共會在12月召開一年一度的經濟會議，在這個會議之後，整體的經濟政策或許會明朗化。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李沺欣
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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