大陸房企拿地熱情依舊 利潤下滑增長見頂

大陸房企今年在20座城市的拿地金額已經達到了約8912億元人民幣，房企拿地熱情依舊，但是數據顯示，房企的利潤在持續下滑。

據第一財經消息，在廈門6月10日的土地拍賣中，共計賣出11幅地塊，出讓金額合計約344.05億元（人民幣，下同）。建發房產、中海地產、廈門特房分別拿下兩宗地塊，出讓金分別為101.2億元、62.25億元、13.1億元。

其中，建發先後拿下了兩宗位於島內的地塊。儘管位置優越，但據克而瑞測算，其中一宗地塊在剔除1.32萬平方米的配建後，樓面價高達6.78萬元/平方米，在7.18萬元/平方米的限價下，留下的房地差僅4000餘元/平方米。

而在此之前的杭州賣地中拿下地塊的濱江集團表示「努力做到1%~2%的淨利潤水平」的言論，揭開了房地產行業利潤率會繼續壓縮的窘境。

自今年2月末以來，大陸22個重點城市實行集中供地，截至6月14日，除上海和武漢外，其餘20個城市已完成了首批集中土拍，拍賣吸引了多家房企參與，北京首輪土拍吸引到逾五十家房企，南京則有八十餘家房企報名，蘇州亦有超過60家參與，顯示房企買地熱情依舊，但土地開發所能帶來的利潤空間卻已經不再豐厚。

6月11日，成都首輪集中供地結束，40宗含宅地塊全部成交，共計成交354.9億元，平均溢價率為7%，有超七成地塊觸及最高限價。

克而瑞數據顯示，對比可售樓板價來看，除去人才公寓地塊，成都土拍的平均地房比接近0.7，而部份熱門地塊地房比則接近0.9。

5月底，寧波2天共計出讓29宗地塊，共19宗地塊封頂，13宗刷新周邊成交樓面價，溢價率高達25%。據機構測算，寧波此次出讓的地塊中，有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示，寧波市場上，房地差在7000元左右時才是保本的狀態。

報道引述克而瑞研報的數據顯示，在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，出讓地塊的地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是在考慮競配建等因素之後，部份項目盈利都存在問題。

中信建投證券研報顯示：「這印證了地產行業毛利率將由原先中樞25%左右，繼續向20%左右下滑，甚至部份城市落入20%以下區間。」

億翰智囊數據顯示，2018~2020年間，其跟蹤的50家典型房企平均淨利潤率分別為14.55%、13.98%、11.6%，逐年走低，且下降幅度呈擴大的趨勢。

報道認為房地產行業利潤指標向下的態勢已經形成。

而中信證券研究部判斷，2021年報表盈利能力可能會持續向下。

「從披露季報的重點企業數據看，2021年一季度的毛利率和淨利率的平均數及中位數都較2020年有所下降。」中信證券研究部表示，「結合絕大多數A股和內房企業指引，我們判斷2021年是企業報表盈利能力繼續下降的一年。」

據億翰智囊測算，從50家典型房企2021年拿地的地貨比來看，超過70%的地塊地貨比在0.4以上，也就是說房企拿地的項目利潤空間普遍較低，因此未來利潤率回升依舊存在壓力。

旭輝控股CEO林峰認為，行業的毛利率和淨利率會在2023~2024年出現進一步下調。「因為今年買的地到2023、2024年才會結轉，所以到時地產利潤會進一步降低。」

今年第一季度大陸房企數據顯示，房企利潤已經開始下滑。

大陸數據服務商WinD數據顯示，A股124家上市房企今年一季度歸屬於母公司股東的淨利潤同比下降16%。

據《證券日報》整理的近10年數據顯示，這124家房企的一季度盈利峰值出現在2019年，當時其歸母淨利潤合計為384.5億元。相比之下，今年一季度，A股上市房企比2年前出現峰值時少賺了約190億元；平均每家公司的歸母淨利潤也降至1.6億元，比2年前少了一半。

報道表示，房地產行業經營層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其它一些費用，其中土地成本佔比較高，所以銷售單價的高低幾乎決定了一家房企的利潤空間。

一般大型房企都將「毛利率達到25%、淨利潤率超過10%」視為紅線，若在拿地測算中達不到這一水平線，則會考慮放棄競拍。#

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