大陸房地產有無泡沫 經濟學者用數據佐證

大陸房地產熱度一直不減，雖然中共表面上不斷用各種手段打壓樓市，但是樓價卻是越「調控」越上漲，有業界人士認為大陸房地產這麼多年以來高速發展存在泡沫，也有觀點認為大陸人多需求大，不存在泡沫。日前，大陸經濟學家用數據回答了這一問題。

大陸經濟學家、中國民營經濟研究會副會長、民生證券原副總裁、研究院院長管清有及其團隊6月10日在其所著的《全球核心城市房價對比：京滬深到底有沒有泡沫？》一文中對此進行了分析。

文中表示，中國的房價是否存在泡沫用國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣，直接對比很容易產生系統性偏差。

管清有及其團隊採用了目前世界上最大的在線協作數據庫網站Numbeo的數據，並選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、三藩市、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

首先，經過對比發現大陸絕對房價修正後僅次於香港。

據Numbeo 2021年6月核心城市中心城區的最新房價數據，香港以32,218美元/平方米遙遙領先，緊隨其後的是新加坡和巴黎。深圳、北京、上海分別以16,490美元/平方米、15,987美元/平方米、15,515美元/平方米的價格位居第四、第五、第七。深圳、北京中心城區房價已超過倫敦，上海超過紐約、三藩市、波士頓、東京等國際一線大城市，但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區房價約為香港的一半。

但考慮到中國常用的為建築面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用75%的得房率，進行折算後可以發現，深圳、北京和上海中心區域實際房價分別為21,986美元/平方米、21,316美元/平方米和20,687美元/平方米，已經超過新加坡和巴黎，僅次於香港，且與香港差距進一步縮小。

非中心城區也按照75%的得房率進行折算後，深圳、北京和上海非中心城區房價分別為11,958美元/平方米、10,400美元/平方米和10,128美元/平方米，僅次於香港和巴黎，超過三藩市、新加坡、台北和倫敦。

其次，相對房價為全球最高。

第一個指標是房價收入比：修正前僅次於香港，修正後全球最高。一般用於衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到34倍，意味著家庭儲蓄34年以上才能買到一處中心城區普通住宅。Numbeo網站數據顯示在2021年6月份核心城市中心城區的最新房價收入比數據中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房價收入比分別以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，第四名孟買為35.19，第十名之後的城市房價收入比均在20以下。

如果用得房率折算修正後的房價去計算房價收入比，京滬深則高的驚人，深圳、北京和上海分別達到57.97、55.80和45.55，均超過香港，成為全球買房負擔最高的城市。

第二個指標是房價租金比：深圳全球最高。租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成份，可以理解為存在泡沫。

京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一睡房公寓有50平方米，三睡房公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。在2021年6月核心城市最新房價租金比數據中，深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六；非中心城區中深圳也是位居第一，北京和上海名次各後退了一位，房價租金比均超過49。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房產投資價值變小，租房比買房更加經濟。租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。

該報告發佈後，引發了網民極大關注，網民紛紛發表了自己的見解。

網民「海納百川」說：「現在中國是所有城市，包括縣城都是高房價，普通老百姓要不吃不喝40年才能買的起90平的房子，這才是可怕的地方！」

網民「騎車去拉薩」表示：「泡沫絕對是有的，而且不是一般的大，說沒有泡沫的要不就是坐井觀天的磚家，要不就是帶有特殊目的的炒房客或開發商。」「九指狂龍」也認為：「怎麼可能沒泡沫？看看空置率就知道了…..」

面對高房價，更多的網民表示的是無奈。

網民「寸草心」說：「反正現在這房價跟大多數人沒啥關係了。已經躺平，愛漲不漲！」

「上善若水」：「房地產綁架了老百姓的幸福。」

更有網民提出了大陸和海外買房子的最根本差別。網民「懷舊MM」說：「最關鍵的是土地永久產權，怎麼不比？」#

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