目前，中共政府一直在用各種手段打壓房地產市場的熱度，但是大陸的樓價，卻似乎是越「調控」越上漲。我們看到，幾天前，中共銀保監會主席郭樹清又再次警告，那些押注房地產價格永遠不會下跌的人會付出沉重代價。而在6月初的時候，中共央行還剛剛在一個草案中，把房產開發企業和仲介機構一併納入了反洗錢調查範圍。

那麽，中共如此重視防範房地產業的金融風險，到底是爲甚麼？中國房地產業的未來又將如何呢？我們今天就來談談這些問題。

中國房地產業將要退燒？

在6月10日的上海陸家嘴論壇上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清，對金融衍生品等高風險投資，再次發出了嚴厲警告，但讓人關注的是，這個警告是用房地產作比喻。

郭樹清說：「那些炒作外匯、黃金及其它商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。」這個警告，雖然是針對那些炒人民幣升值預期和大宗商品漲價的個人，但是最終指向卻落到了炒房地產升值的人。

其實，從去年8月份到現在，郭樹清已經多次提到了房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛，但這次陸家嘴論壇上的警告，不但更加嚴厲，而且聽上去有些威脅的意味，很像是最後通牒，直接警告炒房者「會付出沉重代價」。

郭樹清這個話剛講完，6月12日的時候，中國房地產報就跟着刊登了一篇評論文章，題目是《炒房者是時候放棄幻想了》。文章中說 ，「郭樹清的言論和思路代表著高層的看法。所以每次講話都透露或暗示著未來的某種風向」，並提到「可以預見樓市的活躍性短期會受到一定程度的抑制，房價增長必然會進入低速、 震盪調整的周期」。

所以，郭樹清的講話實質是傳遞了一個信號，也就是監管層調控未來房價的信心很堅定，不排除還會有政策會陸續出台。

另外，從媒體輿論上，我們也可以看到風向，比如最近陸媒一直在大力宣傳深圳炒房「穩賺不賠已成過去」，比如還特別提到一個炒房巨虧的案例，一棟深圳別墅，4年前花了1500萬人民幣買進，但是，現在降價到630萬元沒有人要。這種警告炒房者後果自負、放棄幻想的意思非常明顯。

這種官方警告和民間輿論的雙重加力，也反映出目前中國房地產業的泡沫化非常嚴重。而郭樹清的講話，也驗證了我們之前節目中的預測，那就是，北京非常擔憂熱錢流入房地產和大宗商品這兩大板塊，所以希望在降低房地產金融風險和通脹壓力的情況下，將資金引導到股市和債市中去，讓實體經濟受惠。

比如，我們看到，6月1日的時候，銀保監會副主席梁濤剛剛講過，今年，銀保監要把服務實體經濟放在更加重要的位置，截至4月末，銀行業境內總資產同比增長8.3%，對實體經濟發放的人民幣貸款同比增長12.7%。

同時，銀保監會也強調，資金過度流入房地產市場問題得到了初步扭轉，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。那麼，中國房地產泡沫化有多嚴重呢？我們來看看大陸經濟學家的分析。

中國房地產泡沫化有多嚴重？

6月10日，中國民營經濟研究會副會長管清友和他的團隊發表了一篇文章，題目是《全球核心城市房價對比：京滬深到底有沒有泡沫？》

管清友團隊，採用了目前全球最大的在線協作數據庫網站Numbeo 6月份的數據，並選取了全球最具代表性的20個核心城市作為樣本，分析它們的絕對房價和相對房價水準，結果發現中國的房價都是名列前茅。

首先，從中心城區的絕對房價來比較，中國一線城市深圳、北京、上海，分別位居第四、第五、第七，平均房價在每平方米15,500 - 16,500美元之間，低於香港、新加坡和巴黎。但是，考慮到中國大陸常用的建築面積，核心城市大多是帶電梯的住宅，所以選用75%的得房率進行折算後，可以發現，深圳、北京和上海中心區域的實際房價是在每平方米20,000 – 22,000美元之間，這個價格已經超過新加坡和巴黎，僅次於香港。

而以非中心城區的房價來看，深圳、北京、上海等核心城市的平均價格是在每平方米7,500 – 9,000美元之間，大約是中心城區的一半，位居第五、第八、第九。但是，如果非中心城區也按照75%的得房率進行折算，那麼，深圳、北京和上海的非中心城區房價將排在第三位，是在每平方米10,100 – 12,000美元之間，僅次於香港和巴黎。

其次，如果以相對房價來比較，管清友團隊的研究發現，不管是採用房價收入比，還是採用房價租金比，深圳的房價都是全球最高的。

例如：以房價收入比來衡量，香港以44.95排名第一，而深圳、北京、上海的房價收入比位居第二、第三、第五。這個房價收入比，簡單講就是：「每戶住房總價」和「每戶家庭年總收入」的比值。

但是，如果用得房率折算修正後的房價去計算房價收入比，深圳、北京和上海將是全球買房負擔最高的城市，房價收入比分別達到57.97、55.80和45.55，都超過了香港。

我們再看房價租金比，深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別是82.15、60.39和47.97，排在第一、第五和第六的位置，而三個城市的非中心城區的房價租金比也都超過49，位居第一、第六和第七。因爲租房的基本都是實際居住需求，而買房的有些是投機需求，房價租金比過高，說明投機需求超過了實際居住需求，存在泡沫。

其實，在管清友團隊發佈分析之前，6月2日的時候，平安證券的首席經濟學家張明也發表了一篇文章，題目是《房地產周期變化背後的政策邏輯》。文章中談到，這一輪房地產調控政策，特徵是「房住不炒、因城施策、長效機制」，是從2016年底開始實行的，但為甚麼已經持續4、5年了，到了今天調控力度仍然如此之強呢？歸根結底，就是因為北京已經深刻認識到，過度依賴房地產投資來刺激經濟增長，已經面臨越來越大的風險。

這些風險至少可以歸結為四個層面：第一，中國經濟增長過度依賴房地產相關投資；第二，中國地方政府過度依賴土地出讓金這一預算外收入；第三，中國商業銀行體系的信貸資產過度集中在房地產和土地上；第四，中國老百姓存量財富過度集中在房地產。這四個方面的風險，意味著，一旦房地產行業未來面臨重大調整，那麼中國的經濟增長、金融穩定、以及國民財富都可能遭受重大損失。

另外，中共在去年下半年提出了，構建以內循環為主體的發展格局，在這個基礎上，消費擴大和消費升級扮演著至關重要的角色。但事實上，從2015年起，房地產行業過快發展對居民消費的擠出效應已經越來越明顯。因此，對中共政府來說，把「房住不炒」的房地產調控政策長期化、持續化，也就變得非常必要。

未來中國房地產業的走向？

也就是說，無論從哪個角度分析，中共遏制房地產泡沫化和金融化的態度都不會放鬆。我們也看到，從去年底開始，銀行業金融機構「房地產貸款集中度管理制度」新規出台，再加上隨後一連串的政策干預，像是土地兩集中出讓制度、二手房指導價機制，以及嚴厲打擊經營貸違規入樓市等等。那麼，在這一系列的房價嚴控措施下，房地產價格會不會下降呢？

關於這一點，我們財商團隊的投資顧問德山先生認爲，中共的措施只是要遏制房價的過快增長，絕不是要打壓房價，為甚麼呢？大家知道，中國一切土地的所有權都歸政府所有，中共就是中國最大的地主，那麼，打壓房價對它有甚麼好處呢？一旦控制不好，房價下挫就會造成「羊群效應」，觸發房地產金融這隻「灰犀牛」。

那麼，未來房地產業會是怎樣一個走向呢？在去年「三道紅線」政策出台後，大陸房企通過資金驅動規模增長的方式將再難推進，所以，未來如果沒有更多資金的加入，整個行業再繼續往上走的動能就會被大大的削弱，而其中有兩個傾向值得注意。

一個是，房地產業利潤率的持續下降，整體盈利基本見頂。

事實上，近年來，房地產行業的銷售規模增速，已經呈現了放緩的態勢。億翰智庫的數據顯示，從2018年到2020年，智庫所跟蹤的，50家典型房企的合約銷售額的增速從超過30%，一路走低到13%，相對應的是，平均淨利潤率也從14.55%下降到11.6%，逐年走低，而且下降幅度呈現出擴大的趨勢。

而在今年5月份，在杭州首次集中供地結束之後，中國房企50強的濱江集團，老總戚金興有一番講話，提到「努力做到1%-2%的淨利潤水準」，這番講話，也揭示了當前中國房企 「賺錢難」的真相。

目前，一些分析已經指出，大陸房地產開發已經陷入賺錢焦慮期，利潤下滑、增長見頂，未來即使有增長，也不會十分明顯。比如，中信建投的研究認爲，這段時間，地產行業的毛利率已經在從原先的中樞25%左右，繼續向20%左右下滑，甚至部份城市，杭州、無錫、重慶等已經落入了20%以下的區間。

有些觀點甚至認爲，房地產業的反彈時間可能會在2025年，因為今年買的地到2023、2024年才會結轉，所以行業的毛利率和淨利率會在2023-2024年出現進一步下調。

另外，從外媒的報道中還可以看到另一個傾向，那就是，北京嚴格限制民企融資圈地，但是卻讓國企搶佔地產市場，導致房地產企業呈現出「國進民退」的態勢。

在3月底的時候，中指研究院發佈了一個2021年1-3月中國房企拿地排行榜，排行榜中顯示，在買地金額前十強的企業中，只有兩家房企是純民營房企；而在拿地面積前十強的房企中，民營企業佔比也不到一半，買地能力強的都是國資房企。

有業內人士認爲，中共政府認為民營企業資產的負債率過高，於是嚴格審核民企貸款申請，限制了民企地產商買地，但是，土地儲備將是直接決定房企發展潛力的因素。而且我們看到，目前中共政府正在加大對民企的管控動作，所以，可能不少民營企業，為了繼續生存不得不和國企合作。

目前，在中國的房企銷售排行榜上，前10名的榜單中還是以民營房企為主，但是按照眼下拿地的規模來判斷，這個銷售排行榜，未來的榜單格局也必然會有一個翻天覆地的變化。＠

策劃：宇文銘
撰文：李松筠、蔚然、宇文銘
剪輯：曲歌
繪圖：R1
監製：文靜
粵語配音：Ada

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