姜曉艷因堅持修煉法輪功兩次坐冤獄。圖為2013年她被黑龍江女子監獄迫害得命危，無法進食躺靠在床上。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報183.92，按周再升0.4%。分區指數除港島區微跌0.38%外，九龍及新界東分別再升0.8%及2.53%，新界西反彈0.86%。其餘領先指數個別發展，大型單位回吐1.58%，中小型單位及大型屋苑兩指數皆升0.78%。中原代理人指數(CSI)最新報77.07，按周回落2.07個百分點。

整體二手樓價持續上升，12周累計升幅達8.2%，距歷史高位只差2.5%。九龍連升11周，續創最長升浪紀錄，累升11.3%，成為最強勢指數；新界東兩周急彈5.7%；港島區則結束六連升。大型屋苑及中小型單位指數亦連升12周，分別累升9.4%及8.9%。

樓價反彈之急較15/16年的反彈浪有過之而無不及。發展商趁旺市加快推盤，單是三個新盤便賣出上千單位。會德豐位於日出康城的MONTARA推近五百個單位，收1.8萬票，榮膺今年收票王，開售當日全數沽清。窩打老道榛樺全數240個單位開售，平均呎價2.5萬，開售當日亦沽出97%。縱使政府實施多項辣招，但無阻投資者入市意慾，市傳兩盤投資者比例佔三至四成。

旺市推地王 樓市火上加油

外圍市況峰迴路轉，貿易戰談判結果難料，可能是樓市降溫的契機。樓市氣氛熾熱，發展商積極爭奪地皮。擁維港景的市區靚地啟德4C2跑道區地皮截標，吸引七間財團入標，最終由會德豐、新世界等合組財團投得，樓面地價高達1.96萬，超出市場預期上限，將來開售呎價3萬以上，供應與絕大部份港人無關。

一次算是巧合，不斷重複就是有系統有計謀的行為。政府過往多次在旺市推地王，未來還有多幅地王，包括啟德4C1區、山頂文輝道、壽臣山、高鐵上蓋千億地王等，無疑是替樓市火上加油。政府口口聲聲解決樓巿問題乃重中之重，樓價遠超負擔能力，可是幫助市民的行為力度不足，時間性不適切，推高樓價的行為卻十分積極，其目的就是保持樓市穩定，利用賣地收入填滿庫房，繼而進行其世紀填海及大型基建計劃，以掩飾其無力寬稅基及掏空庫房的指控。

劏房戶、公屋輪候時間、等待上車的大眾……政府根本不理，要不然怎可能八年來情況一路惡化？市民不要指望政府解決樓價過高的問題，皆因問題的根源就是政府本身！

經濟與樓市升跌長期背馳

上月差估署公佈數字顯示，全港私人屋苑樓價指數連升三個月，年初至今樓價指數已累升5%，按月則上升2.95%，升幅顯著擴大。被市民視為上車盤的431呎以下的單位，升幅更達3.1%。租金指數亦止跌回升。不但私樓樓價急升，買家追價入市的情況亦全面擴散至資助房屋，紀錄一個接一個。青衣青宏苑一個月內三度破頂，未補地價呎價高見1.3萬。將軍澳彩明苑一未補地價單位成交價達785萬，創新界區新高。青衣宏福居成為全港首個成交價達千萬的「夾屋」。

但另一邊廂，政府統計處公佈特區首季經濟增長只得0.5%，是十年來最慢增幅，財政司司長陳茂波預期經濟仍面對下行風險。再有，去年特區迎來破紀錄的6,500萬訪港旅客量，今年勢創新高，但銷貨總值卻連跌3個月，首季累跌2.4%，巨量旅客影響民生，卻未帶來經濟效益。香港採購經理指數PMI連續13個月處於收縮水平。

過往經濟與樓價大至是正比關係，例如98/99年，經濟負增長，樓價連跌。04至07年沙士後經濟復甦，期間平均每年有7.4%增長，樓價升幅亦相對較高，達15%。但自2010年打後，樓價完全脫離經濟基本因素，且持績十年之久。

梁振英未上任已指樓價超越負擔能力，解決房屋問題是政府「重中之重」，搞足五年，樓價不跌反升一倍。17年林鄭上場，再次重複「重中之重」，又稱要解決土地來源問題，樓價於林鄭上任後累升15%。過去十年特區平均經濟增長每年只有2.8%，可是樓價平均每年升近14%。今年更出現經濟差樓價卻急升的倒掛現象。樓價與經濟表現背馳長達十年，違反經濟學原則，足以證明背後有系統性及結構性問題。

缺口擴大 錯估形勢

政府稱辣招已經很辣，又指未來三至四年潛在供應量創十年新高。利率早於09年掛零，利率推高樓價的效應早已完結，那為何樓價仍升完又升？原因有數個。其一，需求缺口未有因供應增加而收窄，而是不斷擴大，主要源自供應時間與人口政策嚴重錯配。先假設政府對未來十年需求推算正確，但政府的供應策略基本上是前五年佔三份一，後五年佔三份二，後五年更存在4.2萬伙供應缺口，可是人口因政府各項輸入人口計劃而增長，且增長集中於現在的前後三年，剛性需求無法等待供應，繼續把樓價推高。

其二，政府在供應上不但未能做到有求必應，而且多次間接告訴市民政府無能為力。土地諮詢印證短中期無法增加供應，市民選擇優先發展棕地，發展局明言發展棕地不比填海快。政府基本上已放棄短中期供應而只顧填海。地產商會主席梁志堅揶揄「供應等政府填海蚊到瞓」。建制派基金會詳列數據指供應將於五年後斷崖式下跌，政府又無力否認。市民對政府能解決房屋問題已失去信心，繼而用盡所有資源入市自保。

其三，政府完全錯判利率正常化進程。各官員自12年起不斷重複利率正常化「狼來了」。明顯地，政府相信並有意等待利率正常化去壓抑樓市，以致出招遲緩，力度不足。印鈔根本是一條不歸路，利率正常化亦是空中樓閣。

其四，調控措施不但未有針對根本，反令投資者不願出售手上單位，除非溢價超高，間接推高成交價，令二手市場收窄，一手市場壯大，全年新盤供應不及私人住宅總存量的2%，但成交比例由10年的一成升至18年的三成，新盤大排長龍催旺市場氣氛。對不利買家的銷售行為，例如囤積、大量招標、大手客優先、複雜的付款及回贈方案等，政府回應似有還無，進一步提升發展商定價能力。一手提價，二手跟隨，推升整體價格。

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政府無力增加供應，同時又大量引入人口令供應與需求時間嚴重錯配，又錯判利率正常化導致調控出手遲緩，調控措施更未有對症下藥，反而收窄二手市場供應，對不利買家的市場行為過度容忍，趁旺市又連環推出地王，種種行為湊在一起，怎不令人懷疑政府有意推高樓價？◇

 

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