專家談英國地產是否還值得投資？

曾經的房產熱門地已經不再熱門，交易量停滯不前，英國脫歐帶來了不確定性，這些都導致英國樓市的氣焰有所收斂。買樓貸款利率開始上漲，貸款審批仍然嚴格。這樣的情況下，房產還算是優良投資嗎？

近期舉行的《金融時報》周末節（FT Weekend Festival）活動期間，英國多位房產界專家表達了對這個問題的看法。

房產市場分析公司Hometrack的主管多奈爾（Richard Donnell）表示，英國各地目前正處於樓價變化的周期之中，但是有些地區正在進入周期的末期，而有些地區還處於變化中。

譬如，曼城和利物浦這樣的城市，價格仍在上漲期，而倫敦和阿伯丁已經開始樓價下滑了。在一些地區，如英格蘭東南樓價上漲帶來的影響還未顯現出來。

多奈爾說：「有5座城市的價格比10年前高出50%。但是包括格拉斯哥和紐卡斯爾在內的4座城市的價格仍然是2008年的水平，甚至更低。」

目前樓市低迷的狀況反應了英國各地樓市混雜的情況。過去4年裏，英國的房產交易量基本不變，都是每年大約120萬套。但是在倫敦，市中心以及高級地區，房產交易量減少了20%。

賣主正在逐漸接受買主減少這個事實，而且買主對賣主提出的要求變高了。多奈爾表示，但是一些賣主還不願接受市場情緒的變化，這主要反映在要價和成交價之間的差距上，譬如倫敦市中心的要價和成交價相差10%，而在曼城和伯明翰差距已經縮小到了大約2.5%。

他說：「在倫敦，我們正處於樓價探索之旅中。（買樓）需要找到認真的賣家，為了生活而樂於接受減價的人。賣主接受這一點需要幾年的時間。」

在充滿了不確定性的情況下，很難找到合適的價格，於是有些人開始改變賣樓的方式，不公開出售正在興起。

米德表示，人們擔心如果把物業放在公開的市場上出售而要價不合理可能導致無人問津或者成交價太低，所以越來越多的賣家選擇進行不公開出售。

不公開出售就是把賣樓的消息只披露給個別有可能的買家，而不是公開交給仲介出售。米德表示，非公開出售房產的網站正在興起，譬如覆蓋倫敦Fulham地區房產的Invisible Homes。

對於目前房產是否仍是優良投資，房產服務公司Viewber的創辦人米德（Ed Mead）表示，人們對於房產的功能已經有了長期的變化——全英國人都著迷於樓價。他說：「我這一生中，它（房產）從家變成了一種投資。我希望人們不再擔心自己房子的固有價值。」

他認為，目前是在倫敦買樓的最佳時機。他說：「大部份人買樓是因為他們想要換成更大的房子。所以如果你當初花100萬鎊買樓，房子現在只值85萬鎊。你想要買你夢想中的房子，三年前它可能需要300萬鎊，現在你買它可能只需要225萬鎊。誰是贏家呢？」

獨立買樓仲介普萊爾（Henry Pryor）跟米德一樣，對倫敦房產持相對樂觀的態度。普萊爾說：「不確定性正在帶來機遇，因為人們不知道賣房的結局會怎樣，或者他們的預算能承擔多少。」

參加活動的專家一致認為，買樓出租行業的前景並不樂觀。經過一系列稅制和規定的變化後，房東的利潤受到影響，投資的成本增加了。

近年，買樓出租的房東不僅買樓的時候需要支付額外3%的印花稅，買樓貸款利息免稅額也減少了。米德說這意味著「擁有出租屋的所有好處正在被拿走」。

此外，由於央行提高了基準利率，買樓貸款的利率也將提高，這讓房東們質疑投資房產是否合理。

但是多奈爾呼籲房東投資者換個思維。他認為，買樓出租提供的是類似養老金一樣源源不斷的現金收入，而且將來房租上漲，收入也會增加。

他說：「收益不算高，但是如果你把錢投對了市場，在我看來，房租和收入增長之間長期的關係是投資潛在的吸引力。對待投資的方法應該是學會喜歡現金流和理解樓價上漲的時候房產市場帶來的好處。」

前些年有不少人買來破舊的屋子，經過重新裝修之後，再拿到市場上出售，從中賺錢。普萊爾表示，舊屋改造仍然是投資者的選擇之一。

他說：「今天你可以通過把不吸引人的房產重新改造來賺錢，給它來一個徹頭徹尾的變化，加一個臥室或者改成有兩面斜坡屋頂的房子。」

但是房產市場分析師福克納（Kate Faulkner）對此表示質疑。她說：「有太多的人想要舊房改造了，房源沒有那麼多。一些人買樓只是為了這種體驗。你要這樣做唯一的辦法就是用現金買樓，買沒有人願意碰的房子。」

未來幾個月裏，人們對於是否投資房產最糾結的問題可能就是英國脫歐會對樓市產生怎樣的影響。英國獲得好的協議是否會導致樓價上漲？沒有協議就脫歐是否會導致樓價急速下跌？

普萊爾認為，今年年底之前，許多不急於買樓或者賣屋的人都會採取觀望態度。他預計，明年第二季度樓價有可能下跌5%。

仲介Strutt & Parker的研究部門負責人麥克馬洪（Stephanie McMahon）認為，明年年底前後樓市有可能復甦。她表示，英國脫歐對英國樓市產生的影響之一就是在倫敦買樓的外國投資者減少了。

她說：「我們正在看到，國際買家的活動減少了。英國本國的買家佔倫敦交易量的80%。如果你住在英國，你就必須做出決定，你有了小孩或者換了工作，你就必須搬家。」

市場研究公司Residential Analysts的主管哈德森（Neal Hudson）認為，硬脫歐可能導致樓市進一步停滯不前，以及樓價下跌，幅度甚至可能超過5%。

他還質疑樓價下跌是否意味著首次買樓者可能會因此而買得起房子。他說：「如果我們的情況更嚴峻，是硬脫歐，買樓貸款的利率上漲，人們的支付能力受到擠壓。價格可能下降的更多，但是如果你是想要進入市場的首次買樓者，貸款方可能會不提供貸款。」

英格蘭銀行行長卡尼也表達了類似的觀點。他認為，如果英國無秩序脫歐，那麼可能導致失業率增加、經濟增長受壓、通貨膨脹率升高、利率升高，樓價可能崩潰。

米德建議投資房產的人準備好迎接英國脫歐帶來的動盪，用長遠的眼光看問題。他說：「人們喜歡英國，因為它很安全，經濟上很穩定。它不會失去魅力。只要你用長遠眼光，如果你看到你喜歡的東西，它對你來說有意義，就把它買下來。」◇

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