過去大半年，市場一直有個錯覺，以為香港最危險時刻已過。住宅樓價止跌回穩、股市反彈、旅客回流、北上消費熱潮稍退，再加上政府大力推動盛事經濟，街上確實比2022、2023年熱鬧不少。然而，表面復甦掩蓋不了商業地產的深層寒冬。

真正出事的，正正是香港最傳統、最核心、亦最槓桿化的資產——商業房地產。

根據金管局數據，截至2025年底，本港銀行特定分類貸款比率升至2.01%，創2004年以來新高；若以絕對金額計，不良貸款規模已逼近2,000億元。更值得玩味的是，據《彭博》披露，整個香港負責「拆彈」的特殊資產銀行家不足200人，卻要處理一座足以撼動銀行資產負債表的壞賬火藥庫。這批銀行界「拆彈隊」近日開始「不再手軟」，更頻繁採取出售抵押品、接管資產，甚至迫使借款人清盤等「最後手段」。這不是銀行忽然變得冷血，而是現實逼使他們由「延遲確認損失」，轉向「儘快止血」。

換句話說，香港正式進入「壞賬清算年代」。

過去幾年，香港銀行界對問題貸款大多抱持「拖得就拖」態度。原因不難理解。香港銀行與地產商、投資者、財團之間，向來形成某種「命運共同體」。銀行若一下子斬纜，不但借款人死亡，抵押品價格亦會急瀉，最終銀行自身也要大額撥備。因此不少貸款即使實際已「半死不活」，仍能靠展期、再融資、只還息不還本等方式吊命。

但現在，風向明顯變了。

《彭博》報道提到，銀行界的特殊資產團隊開始「不再手軟」，更頻繁採取出售抵押品、接管資產，甚至迫使借款人清盤等「最後手段」。這不是銀行忽然變得冷血，而是現實逼使他們由「延遲確認損失」，轉向「儘快止血」。

換句話說，香港正式進入「壞賬清算年代」。

寫字樓空置率高企，中環甲廈租金連跌多年；零售舖位即使旅客回流，租金亦難返高峰；工廈與酒店市場同樣供應過剩。更重要的是，過去10多年建立於超低息環境之上的估值模型，如今已全面失效。

銀行最怕甚麼？不是借款人窮，而是借款人連「假裝有能力還錢」都做不到。

因此，銀行態度開始180度逆轉。

報道引述知情人士透露，香港至少6間銀行已擴大特殊資產團隊規模。其中，東亞銀行和大華銀行香港分行自2024年以來，有關人員數目幾乎翻了一倍，中銀香港和恒生銀行都有在原本僅10多人的團隊基礎上，額外增聘人手。

有中資銀行的銀行家直言，其團隊要同時應對多達20宗陷入困境的貸款，是幾年前的兩倍之多；該銀行最終決定止蝕的案件，不少是涉及商業房地產；儘管住宅市場正走出數十年來最深的低谷，但商業地產板塊仍深陷空置率高企與供應過剩的泥沼，且一些被迫賤賣的交易令情況進一步惡化。

過去，銀行害怕接管資產，因為接貨後還要承擔管理、維修、出售風險；但現在，越來越多銀行寧願「自己做業主」，也不願繼續陪借款人拖延。例如東亞銀行早前接管陳紅天山頂豪宅後，再自行翻新放售，便是典型案例。某程度上，銀行已由傳統放貸機構，逐步變身「資產回收公司」。

這種變化，其實相當危險。

因為銀行一旦開始積極「斬倉」，市場價格就會由過去的「掛牌價」，變成真正殘酷的「成交價」。而香港商業地產最大問題之一，正是長期缺乏真實成交。許多業主寧願空置，也不願減價；許多銀行亦不願逼倉，避免資產估值全面重估。

現在這道堤壩開始崩裂。

當銀行開始主動賣樓、賣舖、賣商廈，市場將首次真正看見香港商業地產的「清算價格」。而一旦市場價格被重新定義，更多貸款便會跌入負資產或違約狀態，形成惡性循環。

這正是金融市場最經典的「資產負債表衰退」。

事實上，銀行近年一直試圖掩蓋問題。以東亞銀行為例，去年上半年市場還以為其壞賬改善，實際上只是將部份問題貸款重新分類，延後確認損失。到了全年業績，終於紙包不住火，下半年減值撥備急升23%。

更值得留意的是，問題並非只屬個別銀行。

恒生、星展香港、大華、中資銀行，甚至部份外資銀行，均面對商業地產貸款惡化問題。金管局雖然強調整體2%不良貸款率「仍屬可控」，但若真的如此輕鬆，又何須把「信貸風險監控」列為2026年首要工作？

香港金融體系如今有點像1998年前夕，只是這次爆的不是住宅樓市，而是商業地產。

當年亞洲金融風暴，香港尚有內地尚未崛起、自由港優勢明顯、人口與企業需求增長等紅利；今日香港面對的，卻是結構性需求轉變。

企業縮減辦公室面積、遙距工作普及、北上消費改變零售生態、中資企業減少在港擴張、美資機構收縮亞洲部署……這些都不是周期，而是結構。

也就是說，即使經濟復甦，很多商業物業需求都未必回得去。

最弔詭的是，政府此時卻仍然高度依賴大型基建與地產驅動經濟。北部都會區、交椅洲人工島、大型鐵路發展，全部需要銀行融資支持。於是銀行現在一邊忙於拆彈，一邊又被期望繼續放貸救經濟。

因此，《彭博》報道提到一點非常關鍵：銀行希望儘快處理壞賬，以便「釋放資金支持新放貸」。這代表銀行界已不再幻想「拖幾年自然復原」，而是選擇主動切除壞死組織。

問題是，香港社會是否準備好面對這種「去槓桿化」？

因為銀行加速清盤，受衝擊的不只是財團。大量中小企、投資者、老牌家族企業，甚至專業人士，都可能被波及。過去香港人深信「磚頭有價」，很多人用極高槓桿持有商舖、工廈、寫字樓；如今這套信仰開始動搖。

更深層的問題是，香港長期以來的經濟模式，本質上就是「金融＋地產」雙輪驅動。銀行靠地產貸款賺錢，政府靠賣地收入維持財政，財團靠資產升值壯大，市民靠樓價累積財富。這套模式過去成功得太久，以致整個社會都誤以為它永遠有效。

但今天，這部機器開始失靈。

當銀行不再願意無限期「養住」問題資產，當商業地產失去永遠升值神話，香港其實正在經歷一次深層金融重估。

這不一定代表金融危機已迫在眉睫，香港銀行體系資本仍然雄厚，聯繫匯率亦未受衝擊；但它意味著，一個靠資產膨脹支撐的年代，正慢慢落幕。

從前香港銀行最怕的是「借唔出錢」；現在最怕的，卻是「收唔返錢」。

而當「拆彈隊」開始不再手軟，市場真正要問的問題，不是還有多少壞賬，而是——還有多少壞賬，尚未被承認。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇

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