樓市從來不是單靠一兩個數字就可以定性，但當幾組關鍵指標同時出現「共同向好」，市場氣氛自然會轉向。2026年首季，本港住宅市場正正出現這種微妙變化：樓價按季再升近6%、負資產宗數大減46%至11,424宗、銀主盤跌至188個近3年低位——表面似乎一切都向「復甦」靠攏。

但問題是這個復甦，究竟是真升浪起點，或者是一個由政策寬鬆同供應調整帶動「技術性反彈」？

如果問一句：「樓市見底未？」——答案未必在統計數字，而是藏於發展商定價策略之中。

金管局最新公布了2026年第一季香港負資產個案數字，跌幅相當驚人：單季按季大跌近46%，負資產宗數降至約 1.4 萬宗，創下兩年多以來的新低。這同時也是自2003年樓市反彈以來，改善幅度最大的一次。

根據金管局數據，負資產總數由2025年第四季約21,304宗，大幅回落至今年第一季的14,000多宗，跌幅約46%。若與去年第一季超過4萬宗的高峰相比，一年間負資產宗數大幅減少近 3 萬宗，跌幅超過七成。這反映了今年第一季樓價回升近6%，直接推高物業估值；另一方面，業主持續還款也令貸款餘額下降。在雙重效應下，不少業主得以擺脫負資產困境。

正如我半年前所預測，負資產最惡劣的情況已經過去。此次單季改善46% 的幅度，若回溯歷史，必須追溯到2003年 SARS後樓市復甦的時期。可以大膽地說，負資產最壞的情況短期內不會再出現。然而，這種改善並非源於經濟結構轉強，而是典型的「價格修復效應」：只要樓價升，負資產自然減少；若樓價再度掉頭向下，情況便會逆轉。值得留意的是，負資產拖欠比率由0.31% 輕微上升至0.5%，雖仍遠低於2003年水平，但出現輕微惡化，提醒我們信貸風險雖然尚未爆發，但並非完全不存在。

觀察樓市指標，除了負資產，還必須關注銀主盤及發展商的撻訂情況。根據中原統計，截至上月底，銀主盤存量跌至約180個，按季減少17%，已連續三個季度下跌。相較去年次季約300個的高峰，跌幅達37%，創下近3年新低。這顯示供應端壓力減輕，因被迫沽售或斷供而被銀行回收的個案正在減少。

同時，發展商新盤撻訂宗數維持在約167宗，較高峰期的200宗以上明顯回落，且重售比率高達74%。這反映市場承接力改善，發展商定價也更貼近市場。我去年第三季曾預測樓市將見底，並估計今年樓價反彈約 5%，目前第一季已錄得近6%升幅，基本符合預期。

展望未來走勢，市場存在分歧。中原集團施永青預測今年樓價可升兩成；而資深地產分析員陸東則認為，這只是短暫反彈，在大灣區融合背景下，香港樓價仍會持續回落。

我認為，真正決定未來的關鍵是發展商定價策略的轉變。統計數據具有滯後性，而發展商作為前線參與者，其開價反映了對市場的真實評估。以新鴻基地產為例，其位於荃灣橫窩仔街的新盤「形瑨」，首批定價貼近二手市場，甚至略低於6年前同區新盤，呎價約1.7萬港元。雖然該地段處於工業區轉型帶，地理位置未必最優越，但新地的開價絕不進取，僅是以貼市價試水溫。

其它項目如啟德海灣二期，定價雖比一期高出兩成，但實際仍屬貼市價；新地在西沙的十四鄉項目Sierra Sea，雖然規模龐大、供應近萬伙，但其開價亦保持平穩。這反映出發展商目前的策略是「以價換量」，對於供應龐大的地區，首要目標是去貨而非追求高溢價。發展商已從去年的「減價清貨」轉變為「貼市價起步」，再視反應決定是否加價。這種定價邏輯的轉變，比官方數據更具前瞻性。

總結而言，我的基本分析維持不變：自去年第一季見底後的反彈，屬於價格見底後的技術性調整，加上全面撤辣降低了入市門檻，提供了支撐。然而，從基本面來看，香港經濟僅呈溫和增長，且就業市場與資金流入並未出現爆發性改善。

目前的買家結構也發生了變化。去年內地買家佔整體市佔率約 25%，在啟德或將軍澳等熱門新盤區，比例甚至高達五至六成。因此，目前的樓市回穩是「政策托底」與「技術反彈」的結合，而非基本面的全面改善。我既不像陸東那樣悲觀看待長期熊市，也難以認同施永青關於重啟長牛市的預測。我維持原有的判斷：樓價在見底後，將進入一個長期的「L 形」橫行發展階段。
 
（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇

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