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團結香港基金（基金會）發表旗艦年度研究報告《香港房屋趨勢導航2026》。報告指出，香港住宅市場正處於關鍵轉捩點。經歷調整周期後，私人住宅市場呈現「價量齊升」的復甦勢頭。與此同時，公營房屋供應進入「策略性收成期」，面對公屋老化即將衍生的巨大挑戰，基金會倡議政府把握難得的政策窗口，將政策重心由單純增加供應，轉向系統性推動高齡屋邨重建。
私人住宅市場回顧：價量齊升庫存回落 發展商轉利潤主導
報告分析最新市場數據，指出2025年私人住宅市場已步入「價量齊升」的復甦期。當中，以「上車盤」表現最為突出，A類單位（40平方米以下，約430呎）樓價升4.1%，售價400萬港元以下的單位成交量更按年飆升29.4%，反映印花稅門檻調低及全面「撤辣」有效釋放剛性需求並刺激投資意欲。
隨着落成量放緩及交投上升，淨吸納量自2021年以來首次重上正數，新盤貨尾量亦較高位回落18%。庫存壓力紓緩，促使發展商改變策略，由過往「以量為先」減價促銷，轉為以利潤為本的定價方針，反映供應失衡最嚴峻的時期已經過去。土地市場方面，官地招標競爭愈趨激烈，入標價差距收窄，每幅地皮平均吸引8至9份標書，顯示市場一致認為地價已見底回穩，為後市提供更堅實的支持。
私人住宅市場展望：供應將見周期低位 供需平衡迅速收緊
展望未來，報告預計2026至2030年私人住宅年均落成量為17,100個單位，惟短期供應將迎來周期性低位。2026年落成量料將回落至約16,700個，2027年進一步減至約15,400個。其後隨着動工量及「熟地」供應趨穩，落成量預計於2028至2030年將再次回升。展望2031至2035年的第二個五年期間，視乎政策及市場調整，年均落成量預計介乎13,300至24,800個單位。
需求方面，香港人口在過去數年呈強勁「V型」反彈。雖然出生數目等本地自然增長因素有所放緩，但外地人才及學生大量流入，為市場注入新動力，帶動租金創下歷史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封頂水平，借貸成本已明顯低於租金回報，帶動市場需求逐步「轉租為買」，為後市提供穩固的基本面支持。
值得關注的是，反映市場供需平衡的「供應庫存月數」指標已由2023年高位的102個月，大幅減半至2025年的49個月，顯示市場平衡正迅速收緊。視乎動工量變化，預計到2030年，此比率將落在28至62個月之間。為防市場大幅波動，基金會建議建立一個主動及靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價走勢，更全面審視市場狀況，讓當局透過彈性調節推地步伐，主動引導市場平衡。
公營房屋聚焦：老化推升維修成本 調撥新樓協助重建
報告指出，當局近年在提速建屋步伐、縮短輪候時間及提升居住質素等方面均取得穩步進展。而在推動公屋重建方面，目前規劃中及進行中的重建項目單位數量已亦大幅擴展至約41,000個，遠超過去10年累計約17,000個單位的落成量。但與此同時，公共屋邨老齡化正帶來巨大的挑戰，預計在未來10年，房委會轄下將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，而每個單位的平均維修及改善工程開支亦持續上升，因此未雨綢繆尤其必要。
隨着未來五年及十年的傳統公營房屋年均落成量顯著改善，預計分別達35,000及45,000萬個單位，雙雙超越《長遠房屋策略》（《長策》）每年29,400個單位的目標，香港正迎來系統性推動高齡屋邨重建的歷史契機。
為此，基金會提出三大制度性改革倡議。第一，將每年10%至15%的公營房屋落成量撥作專屬的調遷儲備，用作安置受重建影響的公屋居民。第二，在《長策》框架的供應目標內分開列出「重建配額」，每年披露預留的單位數目，以及滾動式的五年期項目清單。第三，在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例（如將公屋／綠表置居計劃與其他資助出售房屋的比例訂為60:40），透過跨單位補貼，可將淨支出大幅降低高達78%。上述三管齊下，可將公屋老化的巨大挑戰，化作推動重建的重大契機。
團結香港基金總裁李正儀博士指出：「香港房屋發展正站在一個歷史性的轉捩點。過去多年，社會聚焦於『追落後、補缺口』；如今隨着私樓市場逐步回穩、公營房屋供應漸入佳境，政策思維亦必須與時並進。面對市場周期起伏與公屋急速老化的雙重挑戰，未來的關鍵在於『精準管理』——以數據為本，靈活調節造地節奏，防範大起大落；同時把握供應改善的黃金窗口，果斷推動高齡屋邨重建。香港的房屋政策，必須實現一次根本性轉型，全面邁向『管周期、提質素、謀長遠』。」
團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺先生表示：「香港私人住宅市場已進入復甦軌道，突顯剛性需求釋放與發展商行為轉向的雙重轉變。值得留意的是，發展商已由被動減價去庫存，轉向以利潤為主導的主動定價——這是行業信心重建的明確信號。然而，市場正面臨『供應週期見底』與『需求動力增強』的疊加壓力，供需平衡正快速收緊。我們建議當局建立一套前瞻性的土地調控框架，以數據驅動推地節奏，在供應低谷與需求高峰之間靈活調節，防止市場再度大幅波動。」
團結香港基金助理研究總監、土地及房屋研究主管梁躍昊先生指出：「香港公營房屋發展近年穩步向前，為持續『提質』創造了更大空間。未來十年的供應高峰，將首次為香港提供具規模的調遷資源，是推動系統性重建的關鍵。這是提升居住質素、釋放發展容量、重整老舊社區的必要投資。但必須強調的是，這不僅涉及樓宇拆卸與重置，更牽動居民數十年來建立的社區網絡、鄰里關係與生活記憶，我們亦須高度重視重建過程中所衍生的社會影響，確保更新計劃以人為本、平穩推進。」@
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