近月坊間最耐人尋味的，不是經濟數據本身，而是數據與市民感受之間的距離。正如不少評論者在節目中提到，香港零售銷售連續反彈10個月，但走在街頭，卻難言一片欣欣向榮；同樣地，樓價指數已從低位回升逾一成，市場卻仍充斥悲觀論調。這種「數據向上、體感向下」的反差，正是當前香港經濟最值得拆解的現象。

先談零售。官方數據顯示，整體零售額持續改善，似乎印證疫後復常的成效。然而，微觀層面卻呈現另一幅圖景：傳統街鋪結業、核心區舖租下調、本地中小商戶叫苦連天。這並非數據失真，而是結構性轉變所致。零售反彈，很大程度由旅客消費、奢侈品及大型連鎖品牌帶動；反觀民生類、本地服務業，則受制於市民北上消費與收入預期疲弱，復甦乏力。換言之，「零售好轉」並不平均，得益者集中於特定板塊與企業。

這種分化，正好解釋為何市民「無感」。當消費動力來自外來旅客或高端客群，本地中產與基層自然難以受惠。再加上結業潮與裁員消息不絕於耳，心理預期轉差，進一步削弱消費意欲。宏觀數據的改善，未能轉化為普遍繁榮，反而形成一種「K型復甦」——向上的一端越來越亮眼，向下的一端卻仍在掙扎。

這種「K型」結構，同樣反映在樓市。

根據中原城市領先指數，香港樓價自去年第三季低位回升約13%至14%，跌幅亦由高峰時近三成收窄至不足兩成。若單看數據，「止跌回穩」幾乎無可爭辯。然而，市場上仍有不少聲音認為，樓市反彈只是短暫現象，甚至形容為一種「僥倖心態」。這種分歧，本質上源於對樓市驅動力的不同理解。

悲觀一派的論點，大致可歸納為三點：其一，發展商與代理「唱好」存在利益衝突；其二，高息環境持續，不利資產價格；其三，本地經濟基礎未穩，就業與收入前景仍存隱憂。這些觀點並非全無道理，尤其發展商財務壓力，確實是近年市場的潛在風險之一。

然而，若從另一角度觀察，當前樓市的支撐，與過往周期已有顯著不同。

首先，是成交量的變化。樓價走勢固然重要，但成交宗數往往更具領先意義。近期二手住宅成交連續兩月突破6,000宗，創4年半新高，顯示市場流動性顯著回升。歷史經驗顯示，一旦成交量回暖，樓價企穩往往隨之而來。

其次，是買家結構的轉變。近年內地買家在香港樓市的比重持續上升，二手市場佔比約四分之一，新盤更超過三成，個別熱門項目甚至達五至六成。這股外來購買力，某程度上填補了本地需求疲弱的缺口。對不少內地資金而言，香港仍具備資產配置與風險分散的吸引力，特別是在資本流動性與法制環境方面。

這一點，正是解釋「經濟未見全面復甦，樓市卻回穩」的關鍵。樓市不再單純由本地經濟主導，而是與跨境資金流動、政策導向緊密相連。當資金來源多元化，樓價走勢自然不再完全反映本地就業與收入狀況。

再者，政策環境的轉變亦不可忽視。政府全面撤辣，降低交易成本，加上吸引人才與資本的措施（如高才通、投資移民），客觀上提升了市場活躍度。這種「政策托底」，在短期內對市場信心的影響尤為明顯。

當然，這並不意味樓市前景一片光明。相反，另一種風險正逐漸浮現——短炒活動回升。近期部份新盤出現短期轉售獲利兩成的案例，引發市場關注。若炒風再起，價格波動加劇，或會影響市場穩定性。

歷史經驗值得借鏡。2003年後樓市復甦，至2009至2010年間炒風熾熱，政府隨即推出一系列「辣招」抑制投機。現時樓市剛見底回穩，政府未必急於再度干預，但若短炒現象持續擴大，政策轉向的可能性不能排除。

更重要的是供應面。北部都會區等大型發展計劃，意味未來土地供應潛力龐大。若政府加快推地節奏，長遠將對樓價構成壓力。換言之，短期由資金與政策帶動的回升，未必能完全抵消中長期供應增加的影響。

總結無論是零售還是樓市，當前香港經濟的核心特徵，是「結構性分化」。宏觀數據的改善，未必等同普遍受惠；市場的回暖，亦未必意味風險消散。數據與體感之間的落差，並非矛盾，而是反映經濟轉型過程中的不均衡。

對投資者與市民而言，關鍵不在於簡單判斷「好」或「壞」，而是理解這種分化背後的邏輯。零售復甦去了哪裏？樓市回穩由誰支撐？當答案不再單一，決策自然需要更審慎。

或許，真正值得關注的，不是樓價會否再升或再跌，而是香港經濟能否由「數據復甦」走向「體感復甦」。若後者遲遲未現，無論零售還是樓市，最終都難以擺脫結構性隱憂。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇

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