反映二手樓價走勢的中原城市領先指數 （CCL）最新報188.77，按周反彈1.01%。分區指數全線上升，港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.87%、0.41%、1.27%及2.95%。其餘領先指數亦全線上升，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升0.13%、1.17%及1.28%。中原經紀人指數（CSI）最新報69.97，按周回落2.01個百分點。

投資意欲大升的啟示

二手樓價指數反彈1%，距離歷史高位只差0.9%。八大指數齊升，是32周以來首次，新界東更創34個月高位，新界西上周急跌後本周急彈。由於股票市場因中共加強控制而出現小型股災，影響短期樓市氣氛，上升動力轉弱。上周未有大型新盤開售，市場缺乏焦點，發展商銷售貨尾未見積極，加上政府表明無意再推一手空置稅，發展商當然嘆慢板，一手新盤只售出30多伙，七月份一手成交量只及六月份的六成多。盤源消化加上業主叫價進取，二手交投亦回落。受制於私型供應佔三成的比率，私樓供應將續步減少，令搶地情況更激烈。上周，會德豐以42億投得古洞地皮，平均樓面地價每呎價8,500元，較上一幅古洞地皮高出18%。原本古洞區規劃成住宅供應重鎮，以大量供應換取樓價回復合理可負擔水平。但是特區政府跟發展商合力將古洞區營造成大灣區融合規劃重點，加上政府投入大量基建，未來古洞區開價將比屯門更高。現時屯門新盤單唐樓呎價兩萬元，將來在這些新區上車亦只有壓縮空間，細貴擠在可見未來都不會改善。另外，有地產代理調查顯示，有四成受訪者擬於半年內買樓作投資用途，比例是近四次調查新高，反映投資者態度轉作積極，主要原因是低息環境持續，加上資金充裕，更有8成受訪者預期今年樓價上升。兩個數字都證明政府治理樓市失敗。一來政府聲稱調控措施行之有效，卻不足以壓低投資意欲，投資者繼續大舉入市，違反供應不足自住優先的原則，凸顯政府判斷錯誤。二來，樓價於極度超越負擔能力的基礎上繼續上升，證明政府增加供應政策未能說服市場。筆者預期當林鄭發佈施政報告時樓價將進一步上升。

97年是典型泡沫

樓價反覆上升且將近破頂，又有人指97重臨，樓市即將「爆煲」云云。的而且確，近期樓市與97年有幾分相似。早前大型新盤柏傲莊收票3.05萬票，打破97年青衣灝景灣記錄。每有大型新盤開售，售樓處萬人空巷。地產分行近7,100間，接近歷史高位，代理人數亦創新高。樓價與收入比20.7倍，早已大幅超越97年。武漢肺炎揮之不去，疫情困擾影響經濟表現，樓價似有下跌的風險。但會否如97年搬大跌?不妨先回顧一下當年樓價走勢。90年代初樓價不斷上升，港英政府著手處理，樓價於94年中見頂後反覆回落，可是受到政權移交，中共左右港英政府施，政府變作跛腳鴨，難以有效調控樓市。樓價於96年回升，踏入97年更是瘋狂上升，同年亞洲出現金融風暴，樓價於一年間回到96年初水平。其後特區政府於98落實討論多年的房屋策略。有賴港英政府持續造地，讓特區政府有足夠土地落實長策。樓價反覆回落至03年中。換句話說94至03年，撇除97政權移交炒作的極不尋常的升跌，樓價一直處於下降軌道。讀者可參考附圖，趨勢明顯。97年明顯是一個投機而產生的泡沫，完全符合典型泡沫的四個特點。首先是巨量成交，至今依然未被打破。其次是短時間急升，97年上半年樓價上升三成。再有就是出現大量短線投機，「摩貨」（即未成交已轉售）盛行，更出現「摩上摩」。還有價格嚴重遍離正常，樓價與收入比升至14.6，樓宇按揭供款佔收入比率30%的歷史最高位。租金回報不足4厘，較當時儲蓄存款利率及定期利率還要低。明顯地，今天的市況除了樓價與收入比升至20倍外，其餘三個因素都沒有出現。樓價與收入比高並非一定是泡沫，只要將市場打造成奢侈品市場便可。

市況與97年差別巨大

現時住宅樓市既非泡沫，且與97年有著根本的不同。首先是土地及房屋政策，98年長策有非常明確的可量指標，包括政府為置業主導政策訂下8年內達至7成的目標，每年建屋量8萬5伙，資助房屋佔六成講得出做得到。13年長策變成不可量的十年滾動目標，置業主導不設目標，明顯地政府不願承擔，更利用滾動目標延後供應。98年長策建屋量超額完成，有賴港英時期土地儲備充足。及後長策被董建華廢止的同時，政府放軟手脚造地，遺害至今，且未來十年亦無法解決土地荒問題，供應將持續緊張，樓價全面反映供求失衡。利率環境亦截然不同，97年最優惠利率處於十厘水平，定期存款利率高於租務回報，即樓價偏離合理價格。今天利率掛零，可見將來都不會回歸平均值，雖然租務回報處歷史低位，不能結論樓價處不合理價錢。97年出現大量投機炒賣，但現時調控措施架床疊屋，短線投機絕跡，壓止樓價波幅。金管局亦早已收緊按揭，減低槓桿效應，林鄭Plan放寬的不是按揭，而是按揭保險，加上壓力測試，嚴格限制有負擔能力的人參與樓市。97年二手住宅交活躍，佔成交量超過八成，廿多年後，二手存量大增，可是成交跌至只佔67%，令一手主導市場情況加劇，政府不但對一手市場行為例如印花稅回贈、投資者優先、擠牙膏式買樓等視而不見，還主動撤回一手空置稅，短期內不再重推，鼓勵發展商「嘆慢板」，求價不求量。政府取態亦大幅改變，政權移交初期，政府敢於承擔，設定指標，落實執行。近幾年，政府已經「學精」，利用各種方式避開承諾，「重中之重」越搞越差，卻沒有任何後果，亦沒有官員負責，只懂抵賴反對聲音。

現時樓市生態跟97年有根本的不同。樓價超高，非但沒有泡沫，而是所有政策組合，政權造就的結果。從施政報告預告「假大空」，迫在眉睫的劏房問題解決時間表居然定為2049年，政權早已判定樓市穩定、庫房收入及未來造地價值凌駕房屋問題，反正受房屋問題影響的人在現行體制下已沒有任何話語權。97後樓市大跌的歷史不但不會重演，可見的將來樓價亦不會回到合理可負擔水平。不久將來，安居樂業只屬於少數人的特權。◇ 

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