【新世紀特稿】中國房地產銷售腰斬 「去庫存」路難行

房地產市場的崩塌，給中國經濟帶來一連串重大衝擊，而習近平提出的「房住不炒」――即：「房子是用來住的，不是用來炒的」政策，往往被視為觸發這一連串連鎖反應的第一塊骨牌。中共總理李強在2026年兩會上提出房地產要「穩市場」、「去庫存」，似乎要修正習近平的房地產方針，恢復房地產的市場機制，但中國房地產業積弊已久，短時間內恐難走出其惡性循環的怪圈。

國際評估：今年中國房地產續跌

全球評級標普，2026年2月初下調了對中國2026年房地產銷售的預測，預計2026年將繼續下降10%～14%，較其2025年10月預測的下降5%至8%，降幅幾乎翻倍。

標普分析師在報告中認為：這是一場根深蒂固的衰退，只有政府有能力吸收過剩庫存；儘管目前的努力有限，但他們依然建議中國政府購買更多未售出房產，來創建可負擔住房。

房地產市場曾佔中國經濟比重超過25%，但在過去短短四年內，年度銷售額已減半；中國房地產市場在過去幾年經歷了從「經濟支柱」到「嚴重拖累」的劇烈轉型。

標普評級機構報告認為，持續的供應過剩問題預計將使今年樓價繼續下跌，而樓價下跌則嚴重侵蝕購房者信心，「這是一個難以擺脫的惡性循環」。

經濟界與學界普遍認為，在房地產市場的巔峰期，其對中國經濟的綜合貢獻率（含上下游產業鏈）約在25%至30%之間。

統計數據及學界研究表明，考慮到建築、建材（鋼鐵、水泥）、家電以及服務業的關聯效應，房地產相關部門佔中國GDP的比重在2021年之前曾達到29%左右。

中共國家統計局報告顯示，2025年，中國房地產開發投資8.2兆元人民幣（下同），比上年下降17.2%；其中，住宅投資6.3兆元，下降16.3%。

2025年，中國新建商品房銷售面積為88,101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額8.3兆元，下降12.6%；其中，住宅銷售額下降13.0%。2025年，中國房地產景氣指數也一路下跌，從3月的93.89跌至年末的91.45。

從地區情況看，東部地區銷售額下降幅度最大，為14.4%；其次為東北地區，下降11.2%。

過去五年內，中國年度銷售額持續下降，已超過「腰斬」。數據顯示，中國商品房銷售額2021年達到歷史高峰，隨後進入自由落體式的下滑，2025年的數據超過「減半」。

2021年，中國新建商品房銷售額為18.19 兆元，同比增長4.8%，達歷史最高點；2022年，銷售額出現斷崖式下跌，跌至13.33兆元，一舉減少26.7%；2023年，銷售額繼續下跌至11.66 兆元，減少12.5%；2024年，銷售額進一步跌至9.68兆元，跌破10兆大關，同比減少17.1%；2025年，新建住房銷售額繼續下跌至8.39兆元，減少12.6%，其中住宅銷售額下降13.0%。

中國新建商品房銷售額從2021年的18.19兆元人民幣，降至2025年的8.39兆元，四年累計下降約53.8%。這反映了中國房地產市場發生了歷史性衰退。

從中共國家統計局公布的2025年數據看，中國房地產市場的「三駕馬車」，即銷售額、銷售面積、開發投資，已全面熄火。

誠然，中共政府在過去的一年中也並非毫無作為，各地政府瘋狂推出了超過500項的穩樓市的相關政策，涵蓋對限購令鬆綁、降低頭期款比例、調降按揭利率，以及發放購房補貼等。換言之，中共中央及地方政府幾乎用盡所有政策工具。

然而，市場反應卻異常冷淡，投資繼續下降，樓價持續探底，成交量繼續下降，導致庫存堆積如山。針對目前中國的經濟情況，有中國網民在社交平台上表示：「數據已經不給任何退路了。」

習「三條紅線」引爆經濟泡沫

2016年12月14日，習近平在中共中央經濟工作會議上首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」政策；其後，該政策成為中共政府的房地產指導方針。

2020年，中國政府依據習近平的房地產政策，針對中國房地產企業存在的債務風險，畫出「三條紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍，對其實施監管。

「三條紅線」試圖遏制房地產企業舉債擴張所帶來的金融風險，然而在實際執行過程中導致大量房地產企業財務困難，乃至破產；地方政府土地財政難以為繼；並引發房地產企業破產、公務員減薪，以及購房者停貸等。

「三條紅線」帶來的首要衝擊，是地方政府債務。長期以來，中共地方政府高度依賴賣土地帶來的收入，即所謂「土地財政」來支持基礎設施建設和日常行政開支。2021年，地方政府賣地收入為8.7兆元；而2025年則下滑至4.1兆元，減少4.6兆元，跌幅高達52.3%。這意味著原本佔地方財政收入約30%～40%的資金來源近乎腰斬。

銀行曾將房地產視為最安全的優質資產，但如今情況發生了反轉，不得不面對資產品質惡化、抵押物貶值、經營壓力增大等多方壓力。

最大的負面影響是房地產持有者，在此過程中經歷了從黃金投資到資產負效應的轉變。在中國城鎮居民家庭財富中，房地產佔比一度高達70%，房地產價格下跌固然給房地產業主帶來巨大打擊，直接導致居民資產大幅縮水。

這種財富感喪失，也會導致人們減少日常消費，進而導致經濟整體消費疲弱；由於樓價上漲預期消失，且存量按揭利率高於理財收益，大量民眾選擇提前還清貸款，而非投資，這進一步抽走了市場的流動性。

概言之，中國房地產震盪所帶來的影響是多維度的，牽一髮而動全身，其風險規模大、波及面廣，影響時間長久。

積弊已久的中國經濟結構性問題，被習近平的「住房不炒」與「三條紅線」引爆，也使中國房地產永漲不跌的神話徹底破滅。