澳洲2025年房地產市場開局疲弱，但下半年可能會變強。在儲備銀行減息之前，樓市仍和去年年尾一樣，為買方市場。減息可能會支撐樓價增長，但預計任何價格反彈都會是溫和的。

澳洲全國的樓價出現近兩年來的首次下跌，12月樓價下跌了0.1%，其中，兩大首府城市悉尼和墨爾本，以及坎培拉和荷伯特的月度降幅較小。

房地產數據公司CoreLogic跟蹤的樓價，去年全年上漲了4.9%，中位數達到814,837澳元。

雖然中等規模的首府城市樓價進一步上揚，但珀斯、布里斯本和阿德萊德的樓價在經歷了長期大幅上漲後，增長一直在放緩。

據澳新社消息，CoreLogic公司研究總監勞利斯（Tim Lawless）對12月全國樓價出現負增長並不感到意外。

「這一結果代表房地產市場正在趕上市場動態的現實」，他說，這指的是借貸能力受限和生活成本壓力。

澳洲儲備銀行預計會在2025年上半年減息，這應該會提振住房需求，但勞利斯並不認為樓價會再度強勁增長。

他解釋說，經濟學家預計只會有一輪小幅減息，現金利率仍然遠高於疫情前十年的平均水平2.55%。

他說，負擔能力已經接近極限，尤其是在悉尼和阿德萊德。

「當我們的住房負擔能力確實已達極限時，很難看到房地產市場做出太過積極的反應。」他告訴澳新社。

另一個阻礙樓價大幅增長的因素可能是宏觀審慎政策的變化，監管機構已經在密切關注家庭債務水平。

「如果我們在利率下降時確實開始看到家庭在承擔更多債務，那麼我們可能會看到一些額外的信貸控制措施出台。」他說。

另外，澳洲去年全年的住房租金上漲4.8%。這對財務緊張的租房者來說是可喜的，因為這是自截至2021年3月的12個月以來最小的年度漲幅。

儘管隨著海外移民恢復到更正常的水平和家庭規模呈上升趨勢，租金開始穩定，但年增長仍是疫情前2%平均水平的兩倍。

金融服務公司AMP首席經濟學師Shane Oliver預計房地產市場會出現「一年裏前後半年」不同的局面，前六個月由於利率仍然高企和失業率上升而疲弱。到2025年下半年，他預計較低的利率最終會開始提振消費者信心和住房需求，推高價格。

「過去兩年，儘管抵押貸款利率不斷上升且『高企』，但樓價依然上漲，相對於平均收入來說，價格已達到創紀錄水平……房地產市場可能已經走在了未來減息的前面」，Oliver博士在一份報告中寫道。

「因此，提振樓價的減息可能需要更長時間才能開始，特別是如果失業率開始大幅上升的話。」

他預計2025年全國樓價會上漲3%，低於去年的4.9%。

「澳洲各地樓價的差異可能仍會存在，阿德萊德和珀斯的樓價會繼續走強，但會放緩，而其它城市的樓價則走弱，包括悉尼、墨爾本、坎培拉和荷伯特的樓價會進一步小幅下滑」，他說。

他補充說，布里斯本的住宅物業價格可能會略有下降。#

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