深度分析｜長實#LYOS追差價或重演97年嘉湖山莊｜大紀元時報香港

香港樓市持續低迷，最新中原城市領先指數跌至2016年水平，連帶建築業界工程及就業告急。據地產線記者創辦的網媒《胡．說樓市》報道，長實（股票編碼：1113）新盤洪水橋的#LYOS樓盤，向撻訂的買家追收差價，配合樓市下跌，猶如重演97年嘉湖山莊翻版，加上香港政府接二連三出招救經濟及救樓市，撤辣、輸入人才、刺激經濟等政策盡出仍未能阻止跌勢。

刺激經濟及樓市事件簿。政府推出多項救市措施，唯樓價持續下跌。（大紀元製圖）

《胡．說樓市》報道稱，長實早於六月中已向早前取消交易的買家發出律師信，要求他們在十四日內清還差價，否則將展開法律程序追討。有業主反映，這些差價遠高於想像，較重售後價格的差價高出50%以上。

長實亦於2013年曾向何文田半山壹號撻訂買家追討近6,000萬元物業差價。唯今次追差價正值樓價大幅回落期。反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報139.18點，按周跌1.26%，跌穿140點，創近8年新低，重返2016年9月底時水平，今年累跌5.45%，較2021年8月191.34點歷史高位跌27.26%。

長實向撻訂買家追差價的著名案例是1997年天水圍嘉湖山莊。高峰期屋苑建築呎價5,000元仍告沽清，同年亞洲金融風暴，樓價暴跌下買家撻訂，長實入禀法院向其追差價，據報最長時間曾追足8年，撻訂買家求情依然被追差價。

現在地產形勢不樂觀，嘉湖山莊案例恐再次出現。

根據中原地產研究部資料，今年上半年新盤錄得308宗撻訂，較去年同期增加18％，期內撻訂宗數最多的三個新盤依次為啟德維港1號29宗，屯門飛揚一期26宗及元朗#LYOS 15宗。

去年政府、市建局及港鐵（股票編碼：066）合共有6幅土地流標，包括3幅住宅官地及一鐵一局的三個項目，令當局今年首季停推土地，而地政總署今年推出的柴灣住宅用地亦於7月因地價標金未達底價而宣布流標。根據地政總署資料，2024/25財政年度首季（4月至6月）的賣地收入僅為8,198萬港元，連同補地價的22.97億港元，首季地價收入為23.79億港元。今年初的財政預算案，預測全年地價收入為330億元，首季僅達7.2%。

事實上，政府次季亦僅推出三塊土地，由地政總署推出沙田小瀝源的住宅用地及洪水橋工業用地，及由市建局就九龍城啟德道/沙浦道重建項目招標。據美聯測量師行前者估值10.65億港元，九龍城啟德道/沙浦道重建項目估價則為25.71億港元；而世邦魏理仕則認為洪水橋工業用地估值約58億至70億港元。樂觀假設三塊地順利出售，將獲得土地收入94.36億港元，連同首季地價收入，上半年合共118.15億港元，首6個月亦僅達全年地價收入目標的35.8%。

由此可見，投入賣地的資金萎縮，遠不及目標。然而即便在這樣房屋供應前景受到侷限的情況下，樓市也照樣跌跌不休。

香港政府多管齊下救市，包括樓市撤辣及引入專才及資金等，唯樓價仍持續跌勢，且業內持續看跌。有線前財經台台長顏寶剛指出，過去近兩年的時間，長實不僅沒有積極投地，反而持續以降價出售物業，政府撤辣後長實進一步以虧本價出售黃竹坑的新盤。這一系列操作顯示出，長實選擇了盡快出售手頭上可售的物業，以加速資金回籠。

香港高才通人才服務協會及香港教聯會今年7月進行專才調查，597份回覆中，僅約9%選擇置業，86%來港人才選擇租屋。數字或反映專才輸入未能填補香港移民家庭的樓市購買力。

刺激經濟及樓市事件簿。（大紀元製圖）

地產業界現時將希望放在美國聯儲局減息救港樓市，明報政治專欄李先知指政府亦期望美國減息後巿况會轉好。翻查紀錄，美聯儲自2022年首季開始加息，由0至0.25厘，加至2023年第三季的5.25厘至5.5厘，加幅達5.25個百分點；同期香港H按實際封頂利率加幅僅1.625個百分點，若美聯儲每減0.25厘，香港只減0.077厘，換算每100萬港元的按揭，假設分30年償還，減息每月利息支出僅減少45港元。因此美聯儲減息對香港樓市的刺激作用預料有限。@