【中國觀察】城投大量拿地不開發背後

中國各地的城市建設投資公司（城投）近年大量拿地卻極少開發，引發關注。專家表示，城投拿地，原來是為地方政府做地產維穩及解決土地財政問題，但在經濟下行和沒有市場等種種因素影響下，這些土地已成燙手的山芋。

城投近年大量拿地不開發專家析原因

據《第一財經》7月27日消息，房地產諮詢及訊息服務公司克而瑞的研報表示，過去三年城市建設投資公司（城投）所拿到土地開工、開發的寥寥無幾，未開工面積近3.3億平方米，樂觀測算未來開工的佔比僅15%。

城投公司是城市建設投資公司的簡稱，起源於1991年，是中國各大城市政府投資融資平台，大多是不具備盈利能力，屬於事業單位或者國有獨資公司性質，通過政府補貼的方式實現盈利。

據中指院數據，2022年按面積TOP100拿地企業中，地方城投公司有71個，是2021年同期的3倍多。另據克而瑞數據，2022年城投拿地面積佔到全國土地總出讓面積的一半以上。

數據還顯示，從2021年至2024年5月，30個重點一、二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），拿地金額佔比也高達33%。從拿地幅數或金額角度看，城投公司均是佔比最高的類型。

近年中國經濟下行，特別是房地產行業持續疲弱，民營企業拿地積極性大幅下滑。國企拿地大幅增加。而城投平台雖然巨債纏身，開始取代大型房企拿地，這種反常情形令人關注。

台灣南華大學國際事務與企業學系專任副教授孫國祥對大紀元表示，城投公司過去三年拿到大量土地，而過去三年中國的房地產市場變化很大。

他認為，一開始這些城投公司拿地，是按政策的引導和政府的指令，要在房地產泡沫底下「托底」，穩住土地市場，主要是做土地儲備。但是目前看起來還有一個主要的原因，是在當局對房地產出台政策限制，特別是在習近平2020年要求「房子是用來住的不是用來炒的」之後，在所謂的「三道紅線」政策約束之下，使民營企業面臨融資困難，沒有辦法拿地開發。而城投公司依附著地方政府，在比較寬鬆的融資條件下，拿到很多的土地。

針對城投近年大量拿地卻極少開發，克而瑞認為「開發能力低」是硬傷。

孫國祥說，本來這些城投公司拿到土地之後，要逐漸推進基礎設施跟城市開發的項目，但目前看起來並沒有。純粹是地方政府透過土地出讓金的收入緩解財政壓力。另外，本來政府還希望能夠透過對這些土地的持有，能夠穩定市場，現在看來這些目的都沒有達到。

美國南卡大學艾肯商學院教授謝田對大紀元表示，這些土地是累積拿的，城投公司拿了地沒辦法開發，賣不出去，所以現在只能擺在這裏。

謝田表示，現在政府認為，土地握在手裏至少帳面上還是有價值的。「要保住自己的價值，要不然每年資產的估值，估不出來它要破產了。」

隱秘的城投債務問題有多大？

城投債務本身在地方債當中的比重一直受關注。外界認為，中共更大的債務風險是地方隱性債務（主要是城投債務），而且其沒有準確的數據，也沒有在官方的財政數據上顯示。

中共財政部數據顯示，截至2023年12月末，地方政府債務餘額40萬億元。但高盛集團（Goldman Sachs）2023年8月就估計，中共地方政府債務累計高達94萬億元，包括地方政府融資平台的債務，這是資產負債表外的負債。

地方融資平台被業界稱為中國金融系統的黑洞。中國銀行研究院此前的報告稱，地方融資平台的主體——城投平台債務高達幾十萬億人民幣，是將系統性衝擊中共金融穩定的「灰犀牛」。

城投債務本金多以「借新還舊」方式滾續，但債務利息部份則需償付。華泰證券表示，2023年，全國城投付息支出3.43萬億元，而2023年全國政府性基金收入為6.62萬億元。由於政府性基金收入存在城投托底拿地部份，且仍需扣除徵地、拆遷、補償等費用，預計仍有償付缺口。

謝田分析說，這種托底，跟中共託樓市一樣。中共託樓市是用行政的方式，不讓房子降價賣，托地價也是一樣，為保住自己手上的資產不貶值，資金都套牢在裏面，債務問題就來了。

「債還不出來了，但是已經到期了，那就再來一批新的貸款，把舊的還掉，新的貸款期限就可以延長了，但銀行是有更大的風險的，因為嚴格來講現在地價已經不如從前了，銀行再貸款應該貸不了那麼多。可能裏邊存在造假，反正都是共產黨的銀行，共產黨的城投公司，他們想辦法這邊虛報一下，那邊虛弄一下，房地產市場繼續惡化，資產繼續貶值，他們的資金很難解套，實際上早就應該破產了，就是互相撐著。」

孫國祥表示，城投大量拿地不開發，對房地產或者是金融業會帶來巨大風險。「這些大量土地的閒置，沒有辦法開發，會引發土地資源浪費和市場供需失衡的問題。」

城投債務對於金融市場的影響更加深遠。孫國祥表示，城投公司作為地方政府的融資平台，可以透過發行債券等方式獲得資金，但是它透過借新還舊的方式滾續債務，導致金融機構對其貸款的敞口過大，一旦出現債務違約引發連鎖的反應，令市場對地方政府和城投公司的信心動搖，影響整體的金融市場的穩定性。