曾是中國大好友的投資銀行大摩前首席經濟師羅奇發表「香港玩完」論，引發政府反彈，反駁隊紛紛還擊。然而，香港主要經濟動力地產金融，今年開局仍未見起色，樓市方面，香港十大屋苑4天中國新年公眾假期亦未錄成交；恒指中國年後反彈，但今年仍然跑輸全球主要市場。資料顯示，自2020年《港區國安法》實施後，香港股樓至少蒸發7.7萬億港元，惡性循環下香港隨時自我證實香港玩完論。
2019年至今樓市資產蒸發2.22萬億
中原地產表示，十大屋苑4天中國新年公眾假期亦未錄成交，屬有紀錄以來新低。以往樓市旺盛時，中國新年假期香港人視看樓為過年活動之一，中國富豪亦會趁長假期來港順道看樓，見微知著，今年潛在買家偏向觀望及手緊。
香港樓市的新資金，主要來自樓市升值，例如過去十年香港人戲稱「成功需父幹」，雖然不乏有現金供給子女做首期的上一代，但是更多的資金來源，來自上一代早年買入的資產，升值後套現給予下一代做首期買樓。
隨著樓價持續下跌，這個資金鏈已經斷裂。根據立法會2021年發表的《自置居所對香港社會經濟的影響》研究，推算2019年本港私人住宅物業市值約12萬億港元。根據差餉物業估價署統計，2019年樓價指數為383點，截至2023年12月報312.1點，期內下跌18.51%，估計由2019年至今樓市資產蒸發2.22萬億港元。2023年整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄5.8萬宗，創33年歷史新低 ，數字亦反映本港樓市價量齊跌。月前羅奇舊公司大摩發表報告預測今年樓價將跌一成；另一投行摩通則指若財政預算案完全撤辣，令地產股反彈，投資者應趁勢沽貨。特區的反駁顯然未獲外資接納。
樓市的根本來自人口，香港期間卻出現移民潮，英國BNO簽證截至去年7月申請人數達18.26萬宗，加拿大救生艇移民計劃亦批出2.71萬宗，已經超過20萬人離港，當中未計原本持有雙重國籍的本港居民離開。2022年《施政報告》亦承認兩年間流失約14萬流動人口，稅務局的個人報稅表，更由20/21課稅年度的297萬份，跌至22/23課稅年度240萬份，減少57萬份。一般買物業會用按揭，要有收入及交稅證明，這批交稅一族很大機會是香港樓市的基本資金來源。有別於以往沽樓轉租，移民潮直接令資金離開。官方雖然一度宣稱15萬人口淨流入，但未能反映在購買力上。
另一樓市資金來源為北水，中國富豪來港買豪宅意欲亦見下跌，其中2023年山頂南區共錄得14宗逾億元成交，按年下跌33.3%，為過去10年新低。差估署數字顯示，E類1,722呎以上樓宇，至2019年以來跌幅僅4.1%，相對430呎以下細單位同期跌近兩成，不過2023年共有8個月成交宗數低於20宗，2022年亦有9個月低於20宗，至2009年至2018年香港樓市大牛市從未見過豪宅交投如此淡靜，一方面富豪轉戰新加坡，另一方面亦反映豪宅承接力不足，背後原因當然受中國經濟影響，融資能力亦受到港股所拖累。
至於中資，過去一直透過債轉股或發生新股等方法集資，股價上升即反映集資能力上升。
港股持續受壓 外圍股持續升
港股持續受壓，恒指今年一度低見14961點，回到1997年水平。港股市場一向是中資及外資的提款機，以往環球出現不利因素，外資率先沽港股，隨著2020年國安法生效及之後的堅持動態清零，外資銀行出現一邊唱好一邊撤出的奇怪現象，實際體現更至特區通關後著力舉辦的國際金融領袖投資峰會，成功邀請主要外資銀行高層來港出席，唯飲宴過後，銀行亦宣布裁員方案。例如2022年11月的高峰會，主要投資銀行包括高盛及大摩均有出席，同年10月高盛已傳出香港裁員逾10人，至大摩則於翌年傳出在香港裁減至少6位董事總經理。2023年11月再度舉辦該高峰會，同月傳出高盛劈價三分一求售上環88WL全棟寫字樓。
外圍股市卻持續上升，日經指數今年升15.2%，美國標普指數及納指亦分別升超過4%，相對同期恒指下跌4.7%，明顯出現資金轉戰其它市場。
港交所（388）發表的市場統計數據2019年港股總市值為36.59萬億港元，截至2023年11月，跌至31.12億港元，期間蒸發5.47萬億港元。連同上文所述樓市資產蒸發2.22萬億港元，自2019年，香港股樓合共蒸發7.7萬億元。7.7萬億到底是一個甚麼概念？以現水平恒指計算，粗略估計恒指大約升至接近2萬點，才可彌補當中損失。
市旺時一年升25%並不難，過去港股每隔幾年有一次升幅超過兩成的牛市，上一次為2017年至2018年，升幅接近五成，2018年1月更升至33484點歷史高位，當時除了受三馬（ 馬雲、馬化騰、馬明哲）相關分拆概念支持外，背後原因為美國科技股熱潮，納指由2016年反覆上升至2018年帶起全球科技熱，港股當時亦受此情緒影響。
不過，能否複製相同升幅亦成疑，特別是2019年後香港跟國際社會脫鉤，實質體現為港股走勢亦跟美股脫鉤。眾所周知疫情後美股大反彈，2021年納指升至最高16212點，高於疫情前高位64%，港股疫後反彈最高見31183點，仍然未及2018年高位。港股本來在國際投資市場中地位不及美股，跑輸美股升幅亦屬正常，偏偏同期台股及日股分別隨美股破頂，近期亦持續上升，台日股重新跟美股接軌，反而港股已跟美股脫鉤。
跟隨美股上升本屬容易錢（Easy Money），現時港股卻反全球其道脫鉤，現時美國息口重回正常水平的5.25厘至5.5厘，按揭、股票融資成本不低，低息空手入白刄炒賣方法不再存在，香港的最後希望為美國減息，但美國經濟數字強勁，令減息預期一再延後。
羅奇指出政治因素：香港玩完
息口上升令早期買入資產下跌，現時資不抵債手尾仍未清。小巴牌照由高峰期2011年800萬元跌至最新只有70萬元，香港的士小巴商會發出公告指有車主斷供導致小巴被拖走；地產建設商會執委會主席梁志堅表示，若樓價再跌一至兩成，不排除銀行「Call Loan」（收回貸款）。另外亦有指香港待售的豪宅中，前恒大創辦人許家印被債權人查封的3個單位。滾雪球效應仍未完。
香港經歷三大打擊：移民潮、與國際脫鉤及北水疲弱，象徵本地、國際、中資用資金投票離場，羅奇指出中國影響香港等政治因素、3D債務、通貨緊縮和人口結構（Debt, Deflation and Demography）問題，及國際形勢令香港玩完。一旦遲遲未有起色，資產價格下跌，斷供潮未完，若公共財政惡化需要加稅，連低稅率的招牌亦打破，將會陷入更難翻身的惡性循環。◇
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