最近，香港樓價下跌的消息是層出不窮，10月份負資產又飆升了9倍，如今的東方明珠，烏雲壓頂，正在承受著房市低迷帶來的打擊。有業內人士就形容，香港樓市已經進入了「冰河期」，宛如「一潭死水」。
樓價下跌已經是事實，何時見底才是關鍵。有專家警告，預期明年樓價會重演1999年到2003年的漫長下行周期，那麼，香港樓市目前的情況到底如何？現在入手是好的時機嗎？高盛預計從今年到2024年，香港樓價累跌將有35%，那麼，又是哪些因素讓樓價長跌不起呢？美元加息又是怎樣影響著香港樓市的呢？我們今天就來談談這些內容。
香港樓市降價跌不停
最近，可以看到，在香港各大網站上，關於樓市降價的消息天天都有，層出不窮。新聞標題中，經常寫著「時光倒流價」、樓價「重返2017年水平」、「成交價時光倒流到2016年底」等等。
對於目前的樓價，星展銀行經濟師謝家曦就表示，今年前10個月，香港整體樓價累計跌幅達到8.9%，10月樓價單月下降1.4%，反映香港樓價正在加速下跌。
美聯物業住宅部的行政總裁布少明，也在11月4日說，根據美聯物業分行的統計，從35大指標屋苑中抽取已成交的20個屋苑，比較今年10月和去年12月時的平均成交呎價，發現這20個屋苑的呎價全部都出現下跌，平均跌幅高達12.9%，遠高於整體樓價的跌幅。
而且，這其中，16個屋苑的樓價跌幅，已經達到兩位數或是更高，有的跌幅甚至超過20%，像是傳統藍籌屋苑指標之一的太古城，跌幅也高達18.8%，排在了第三位。
香港人所說的屋苑，也就是我們常說的社區。
專家：樓市將重演1999年到2003年間的漫長下跌
那麼，面對這樣的行情，可能有人會問，現在是不是買入的好時機呢？樓價還會繼續下跌嗎？
我們來看看全球性房地產服務公司——仲量聯行香港主席曾煥平的看法，曾煥平提到，從今年初到現在，香港樓價已經跌了將近一成，雖然樓價不會出現斷崖式的下滑，但是，在加息、全球經濟疲弱以及地緣政治局勢等因素的影響下，預期明年樓價，會重演1999年到2003年間的漫長下行周期。
那麼，從1999年到2003年期間，香港樓價的跌幅有多大呢？我們查看的數據是，在這大約5年的時間裏，樓價每年下跌10%，累積跌幅高達45.5%。
相當大的跌幅了，那這一次，樓價要跌到甚麼程度才會觸底呢？會不會也要跌個四成左右呢？
投行高盛在10月5日給出的報告估計，2022年和2023年這兩年，香港樓價將會分別下跌15%，2024年將會繼續下跌5%。
也就是，截至2024年，香港樓市會在3年內，預計下跌35%。高盛還估計，按照目前的樓價計算，至少要下跌35%到40%，才能吸引投資者重返市場。
剛才，我們提到了美聯物業給出了目前二手市場的跌幅，不過，目前看，一手住宅的價格，還沒有出現象二手房那樣大的跌幅。
中原地產及中原集團的創辦人施永清，也在11月2日和3日連續兩天發文，給了發展商一些打折銷售的建議。
他認為，根據地產代理的統計，發展商手上的貨尾，自今年6月起，已經超過15,000個，到今年年底時，差不多會有2萬個。
我們知道，貨尾增加，被視為是發展商將會降價的先兆。 因此，施永清認為，從目前的市場情況來看，不但銷售情況緩慢，而且壞消息不斷，所以市場預期，發展商可能很快會進一步減價。他的建議是，發展商應該加快減價步伐，一次就把價錢降到一個具有吸引力的水平，並且，還要做好虧本賣樓的準備。
其實，已經有明智的開發商在大幅折價出貨，給市場做出了示範和信號。
9月28日，香港首富李嘉誠創辦的長實集團發出公告，證實該集團，以大約207億港元的價格，將一處山頂豪宅項目餘下的152個住宅單位和車位一次性打包甩賣。這筆交易的成交呎價，比已售單位的平均呎價足足低了大約三成。
負資產數量飆升 樓市進入「冰封期」
可能有人會想，樓價跌了，這不是好事兒嗎？能給買方減輕不少壓力，如果從這一點來看，確實是這樣，樓價跌有跌的好處，但是，貸款利息的增加，無疑也會讓購房者望而生畏。而且，樓價下跌，也會給業主和業內人士，甚至更多的行業，都帶來很大的風險和損失。
中原地產住宅部的總裁陳永傑就提到，目前低迷的成交量，證明樓市已經進入到「冰河時期」。他形容，香港樓市就像是「一潭死水」。那麼，樓市交易進入「冰封期」，房地產相關行業，也首當其衝會最先受到衝擊。
我們看到，隨著香港地產市場的回落，地產代理公司的經營狀況也正在迅速惡化。從去年年中以來，很多公司都已經進入到虧損狀態，而近期的形式，更是進一步在惡化。
並且，面對目前的市場情況，代理行業的規模也在縮減，有業內人士預計，房產經紀的實際人數大約要減少三成左右，也就是說，要從目前的大約31,000人減少到23,000人。
而且，雪上加霜的是，隨著樓價下行，香港負資產的數量也出現了飆升。
根據香港金管局10月31日公布的數據，負資產住宅按揭貸款的數量，已經從今年第二季度末的55宗，上升到了第三季度末的533宗，按季飆升了將近9倍。涉及的金額，也從3億港元增加了9倍多，達到30.06億港元。
開頭我們提到的，仲量聯行香港主席曾煥平，他就指出，對於在過去5年到7年間，借了九成按揭入市的買家，最快今年底就會陷入技術性負資產，在明年，負資產的數量還可能會大幅飆升。
也有業內人士估計，在今年第四季度，負資產宗數將會超過上千宗。
那麼，甚麼是「負資產」呢？其實，就是「資不抵債」的意思。也就是，當樓價回調時，一旦物業最新估值，跌穿所欠的銀行貸款額時，就是「負資產」。比如，一套500萬的房子，業主以八成按揭貸款買的，貸款額就是400萬元，而當樓價估值跌到400萬以下時，這就屬於「負資產」了。
說到這個「負資產」，其實，對於香港人來說，還真是一段沉重的記憶。
1997年，金融風暴席捲而來，之後樓價暴跌，一年間的跌幅就達到30%到50%，很多業主在很短的時間內就變成了「負資產人士」。
不僅如此，因為當時經濟低迷，香港打工階層收入大幅縮水，甚至失業，沒有能力償還按揭，也因此導致了很多家庭悲劇。
根據香港金管局的數字，香港負資產問題最嚴重的時期是2003年6月，當時共有大約105,697宗負資產按揭，佔到所有按揭的22%。
壓垮樓市的「三座大山」有哪些？
我們再回到目前香港樓市的問題上來。那麼，甚麼因素，可能會導致香港樓市重演1999年到2003年的漫長下行周期呢？
高盛給出的解釋是，樓市供應量上升，但中港並沒有完全通關，移民潮又導致了香港家庭數量的減少。雖然供需關係不會直接影響香港樓價，但在香港經濟下行以及美聯儲加息的背景下，仍是一個不可忽視的影響因素。
此外，國際評級機構標普，在11月3日發布的報告認為，香港樓價下跌與經濟疲弱有關，但人口淨流出，也會對空置率和樓價造成壓力。
總結來說，在影響香港樓市的諸多因素中，最主要的三個因素就是加息、移民潮和經濟衰退。
我們再來看看香港目前的經濟情況。
10月31日，香港政府公布了一個GDP的預先估計數字，第三季度的生產總值GDP按年實質收縮了4.5%，遠差於市場預期的不到1%的收縮程度。並且，香港經濟已經連續三個季度收縮，是2008年金融危機以來持續時間最長的經濟滑坡。香港今年第一和第二季度，按年分別收縮了4%和1.3%。
香港財政司司長陳茂波的看法時，宏觀經濟出現危機，市民對買樓置業就會遲疑，會擔心失業等問題可能影響供款能力。
至於移民潮的因素，這個大家都能理解。畢竟人口是支撐樓市的最基本因素，家庭和年輕人的離開，會帶走剛性需求。
我們從公開數據中可以看到，自香港實施《港區國安法》以來，香港已經連續3年錄得人口淨流出， 每年淨遷移的人口數字，從截至2020年中的2.7萬人，已經增加到了今年年中的9.5萬人。
除了經濟衰退和人口流失之外，香港樓市低迷，還有加息的因素。
也許有朋友會好奇，香港經濟既然已經三個季度錄得衰退，前景如此不明朗，不是應該減息刺激經濟才對嗎？為甚麼還要在此時加息呢？
的確是這樣，香港經濟停滯，根本沒有條件跟隨美國的加息步伐。但是，因為「聯繫匯率制度」，這個被稱為奠定香港國際金融中心地位、穩定香港貨幣金融的基石因素，使得香港不得不跟緊美國的步伐。
根據香港政府官方的說法，這個聯繫匯率制度，是從1983年10月17日在香港開始實施的，當時還是港英政府執政時期。
「聯繫匯率制度」屬於貨幣發行局制度，是固定匯率制的一種，就是固定本地貨幣和某特定外幣的匯率，並嚴格按照既定兌換比例，使貨幣發行量隨外匯存儲量聯動的貨幣制度。
在香港，這個聯繫匯率裏面的本地貨幣就是港幣，外幣就是美元，這個制度需要得到美元資產的十足支持，或者說，要由美元外匯存儲量來支撐。港元的任何變動，都必須有美元資產按固定匯率計算的相應變動完全配合。
那根據「聯繫匯率制度」，香港為甚麼要加息呢？
香港金管局的總裁余偉文是這麼解釋的，他說，美國持續加息，港美息差擴大，引發的套息交易會驅使資金逐漸從港元流向美元，因此港元匯率偏弱是正常現象。當弱方兌換保證被觸發時，金管局會按照聯匯機制買入港元賣出美元，銀行體系總結餘就會相應下降，那麼港元拆息，也就是行業內稱為HIBOR的利率，就會逐步上升，抵銷套息交易的誘因，最終讓港元穩定在7.75～7.85的區間內。
也就是說，如果美國持續加息，這個港元拆息（HIBOR）可能就會繼續上升。拆息上升到一定程度，也會讓香港銀行有壓力，要上調存貸利率。根據香港金管局9月份的新貸款數據，超過96%的按揭貸款，都是選擇和這個HIBOR掛鉤的。
所以，我們也看到，目前，香港銀行業已經連續兩次加息，累計加息0.375厘。如果以100萬的按揭額、30年期來計算的話，每月供款大約要增加200元；如果以平均按揭額500萬元為例的話，月供就會增加將近996元。
而隨著月供持續增加，市民的購房意願也必然會受到抑制，對樓市來說，無疑就是雪上加霜。我們可以看到，在港銀第二次加息之後，中原地產十大社區，在上周末僅錄得4宗成交，按周大跌了42.9%，而且創下了18周來的新低。
目前，市場預測，美聯儲加息可能會放緩，但是仍然會繼續，那麼，港元拆息，也就勢必會繼續上行，樓市下跌也就成了必然。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李沺欣
編輯：宇文銘、蔚然
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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