上一年樓價下滑速度超過預期，負資產問題再引關注。日前，香港金融管理局公布2023年第四季末負資產住宅按揭貸款宗數，數目激增達2.5萬宗，按季增幅近1.3倍，創近19年新高。有評論認為，在利息高企、全球經濟下行大環境下，香港樓價下跌情況首當其衝。有業界預估，2024年住宅樓價有可能下滑一成，預計屆時負資產宗數將進一步擴大至三萬。

去年第四季負資產創近廿年新高

1月31日，香港金融管理局公布2023年第4季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。負資產住宅按揭貸款宗數由2023年第3季末的11,123宗，增加至2023年第4季末的25,163宗，數字創近廿年新高，按季增加14,040宗，增幅達1.26倍。

金管局表示，這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

負資產住宅按揭貸款涉及的金額由去年第三季末的593億港元（75.8億美元），增加至第四季末的1,313億港元（168億美元）。負資產住宅按揭貸款中無抵押部份的金額由去年第三季末的20億港元（2.56億美元），增加至第四季末的73億港元（9.33億美元）。

樓價下滑速度比預期急 港負資產個案激增

負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還的按揭餘額。有傳媒引述香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典舉例指，如果市民承造八成半按揭，當樓價下跌15%，單位已成為負資產。

張聖典認為，負資產個案急增主要由於本港樓價下滑速度比預期急，「加上過往幾年都有樓市措施，令市民可以承做高成數按揭」。他認為負資產數量增加情況會持續，因為目前未見到有特別政策或利好因素，令樓價回升。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，經絡內部資料顯示，採用八成或以上按揭的買家比重有顯著增加。而樓價由高位回落逾二成，該批於2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主，便會有較大機會淪為負資產。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，2023樓市持續處於弱勢，儘管第四季市場出現利好因素包括息率見頂在望、政府減辣、擴大人才計劃等，但市場信心及經濟動力並未回穩，發展商亦加快以貼近甚至低於二手價促銷新盤，多項因素促使2023年第四季樓價仍然受壓下跌。

2023年香港疫後經濟仍待時間恢復，但因按揭息口高企，加上地緣政治不穩，均影響樓市表現，無論成交量及樓價同步下挫，其中年內住宅註冊量錄得4.3萬宗，按年下滑約4.5%，創下有紀錄以來新低；樓價上半年反彈約6%，但因後勁不繼，全年反跌近5%。

根據差餉物業估價署數據顯示，2023年第四季私人住宅售價指數報317.1點，連跌8個月，與2021年第三季的歷史高位397.9相比更急挫逾二成。

預今年樓價將下跌一成 負資產數或達三萬宗

仲量聯行香港主席曾煥平去年12月底曾表示，政府減辣對樓市沒有任何幫助，股市表現不濟對樓市產生滯後影響，樓市正處危險時期，受環球經濟差、地緣政治及高息影響，即使大膽假設2024年有可能會減息，但不等於樓價回升，估計將下跌10%，負資產數目料將升至約三萬宗水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，本港經濟疲弱、一手餘貨量高企，尤其是新盤備有多項折扣及優惠，對二手樓房迎來不少打擊，估計今年的交投情況難言向好。

張翹楚認為，美國何時減息屬主要關鍵，估計最快也要在今年次季才有望下調息率，但假如息口維持不變，估計今年二手樓價將下挫5%。

港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮也估計今年樓價將繼續下滑，有機會再挫約10%。他認為，就算內地專才來港置業，但未必有太大實際幫助。

評論：香港負資產情況才剛剛開始

據彭博看到的一份報告，2024年第一太平戴維斯追蹤的30個全球大城市中，有超半數將出現住宅資本價值年增速放緩。該公司預計，從整體看，今年高端住宅價格的增速，將從2023年的2.2%放緩至0.6%，創2019年來的最低增幅。

而香港將成為第一太平戴維斯追蹤的市場中表現最弱的城市。高利率和政治不確定性對樓市產生影響，買家情緒猶豫，這或導致豪宅價格今年下跌超10%，

大紀元主筆及資深編輯石山對本報表示，宏觀來看，在高利率和經濟下行的情況下，全球大城市的樓價可能都會下跌，香港首當其衝，負資產情況將會越來越嚴重。他直言：「就目前而言，這種負資產情況才剛剛開始。」

石山表示，香港在經濟方面已經處於一種「孤島」的狀態，「也就是說，香港以前可以腳踩多隻船，現在腳下僅剩下中國大陸這隻船，而且要視乎大陸的經濟情況隨之漲落，毫無迴旋餘地。」

資料顯示，自1997年金融風暴到2003年沙士（SARS）疫情爆發期間，香港樓價暴跌了大約七成，期間製造了超過十萬個負資產個案，佔整體按揭約22%。

這其中造成的慘痛相信四、五十歲的中年港人仍記憶猶新。當年不少人一生努力打拼，就是為了供完物業安享晚年，然而樓價大跌使這些人美夢成泡影，不僅多年的儲蓄化為烏有，甚至很多人包括中產階級亦淪為負資產一族，最後不得已走向破產之路。@

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