中國經濟復甦令人失望,企業希望減少租金支出,轉向租金較低的地點,包括上海、北京等中國大城市最高檔寫字樓空置率正在上升。與此同時,辦公供應空間卻在增大,海外投資者也紛紛避開寫字樓地產行業。

日經新聞8月20日報道,在北京和上海擁有寫字樓的香港上市公司Soho China上周五(8月18日)表示,「第二季度的經濟活動再次開始降溫」,該公司上半年利潤下降93%,至1,361萬元人民幣(189萬美元),「租金和入住率將持續承受壓力」。

租戶終止租約 推升寫字樓空置率

英國房地產服務公司第一太平戴維斯(Savills)表示,截至6月份的季度,上海甲級寫字樓中終止租約的租戶多於簽約的租戶,這是自2015年以來首次出現這種情況,該公司發現此類寫字樓的空置面積為7,445平方米。

第一太平戴維斯的數據顯示,北京甲級寫字樓空置率連續第三個季度上升,截至6月底,空置面積為13,461平方米,為2015年以來最高數字。

擁有一家食品和飲料進口公司的黃立北(Huang Libei,音譯)表示,在房東六年來首次試圖提高租金後,他於2月份將辦公室搬出上海高檔的徐家匯區。由於需求低迷和人民幣貶值對他的生意造成了影響,他選擇了幾公里外的一個便宜16%的地點,每月費用為50,400元人民幣(6,974美元)。

「租金是我們現在可以削減的極少數管理費用之一。」黃告訴「日經新聞」。

總部位於美國德州達拉斯市的房地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)在8月8日的一份報告中表示,「由於需求持續低迷,中國大陸一線城市的租金將進一步下降」。這次電話會議值得注意,因為CBRE在1月份預測,隨著中國經濟在放鬆COVID-19限制後復甦,對辦公空間的需求將「強勁」。

世邦魏理仕全球投資者思想領導力主管兼亞太區研究主管Henry Chin表示:「由於中國經濟復甦慢於預期,許多租戶在承諾新租賃之前採取觀望態度。」

世邦魏理仕估計,自2018年以來,中國一線城市的寫字樓價值已下降15%至20%。

中國界面新聞7月8日也報道,今年上半年中國一線城市北京、上海、廣州與深圳的商辦市場依舊低迷,據戴德梁行日前的報告,截至今年上半年底,北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓(辦公室)空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%,均比去年底攀升。

業主面臨的挑戰是,隨著辦公空間供應的增長,中國的商業租戶正在尋求削減成本。中共國家統計局周二報告稱,今年前7個月,辦公樓竣工面積較2022年增長22%,截至7月底達到1,164萬平方米。同期,辦公物業銷售量下降18.3%,此類交易收益下降20.2%。截至7月底,仍有超過4,760萬平方米的寫字樓未售出,同比增長21.9%。

國內外投資者避開寫字樓房地產行業

與此同時,國內外投資者都與寫字樓房地產行業保持距離。根據MSCI實物資產的數據,第二季度中國辦公空間的企業投資總額為19億美元,為2018年第四季度以來的最低數字。

其中,17億美元來自國內投資者,2億美元來自亞太地區其它地區。MSCI表示,不包括購買自用建築物的公司,過去2年沒有涉及北美或歐洲機構投資者的辦公樓交易。

中共放棄清零政策後,今年前3個月,中國經濟增長速度快於預期。但在4月和5月,發生了相反的情況:經濟復甦速度比預期慢。零售銷售、投資和房地產銷售數據均低於預期。中國城市青年失業率升至20%以上,為2018年有紀錄以來最高水平。

經濟放緩在很大程度上可以追溯到中國的房地產市場。中國房市經歷了災難性的違約、銷量暴跌和抵押貸款抵制,在疫情後仍然搖搖欲墜。

高盛集團此外發布的最新研究報告認為,即使面對現在的行業困境,中共政府決心轉移房地產行業在經濟增長的重要性,因此認為中國房地產行業將在未來幾年出現L形復甦,拖累中國經濟。◇

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