中國房地產開發商的「殭屍化」正在加劇。中國大型房地產開發商中國恒大集團剛宣布根據《美國破產法》第15章申請破產保護。
殭屍化是表示無力支付建築成本而無法推進建設項目。目前，有一長串的房地產企業留下一堆尚未完工的公寓，這也反映了中國房地產基於樓價上漲的增長模式已走到極限。
那麼房地產危機對於中國來說有多嚴重？北京應對這一問題的政策立場是甚麼？關於恒大房地產危機，你需要了解以下五件事。
恒大的債務漏洞有多大？
截至2021年12月和2022年12月的兩個財年，恒大集團的虧損合計約為5,800億元（約800億美元），這導致該公司陷入債務積壓，截至2022年底時負債總額為2萬4,370億元。最大的一部份負債是應付建築公司和其他商業夥伴的賬款，總計約1萬億元。
問題不僅僅是經濟損失。恒大曾經是中國第二大房地產開發商，截至2022年底，它面臨1,519宗訴訟，訴訟索償總額3,950億元，其中許多訴訟要求支付未付的建築和材料費用。該公司無法向買家交付房屋，因為流動性緊縮導致建設項目無法推進。
海外風險敞口有多少？
在2萬4,370億元的總債務中，外幣債券只是其中的一部份。根據路透社的報道，恒大的境外債務重組總額約2,300億元（320億美元），其中包括債券、抵押品和回購義務。
在周四恒大宣布向紐約法院申請破產保護後，路透社和彭博社都認為，此舉意味著恒大在與債權人進行了一年多的談判後，重組過程已經接近尾聲，恒大位於香港、英屬處女島和開曼群島的三家公司的境外重組程序將正式確認生效。
恒大表示，其大部份住宅和投資性房地產業務都在中國大陸境內，這表明其在美國的資產有限。
另一方面，在6,120億元的有息債務中，27.3%以美元和港元計價，這意味著恒大的大部份此類債務仍在中國。
恒大為何在美國申請破產？
3月下旬，恒大宣布了一項美元債務重組計劃，包括最長12年期債券的期權，以及轉換為旗下電動汽車製造商和物業管理公司股票的權利。然而，只有部份債權人能夠達成協議，談判陷入僵局。
因此，恒大希望打破僵局，根據美國破產法第15章重新安排美元計價債券的付款時間。
《日經亞洲》說，但此舉即使成功，效果也將是有限的，而且遠不能從根本上解決恒大的管理層重組問題，因為該公司的大部份負債仍在中國。
北京對房地產債務持何立場？
中共央行中國人民銀行在周四發布的季度政策報告中強調，要化解和防範風險，同時也承認一些企業深陷金融危機。
但到目前為止，北京提供的支持範圍並未給金融市場帶來太大影響，一些分析師懷疑政策制定者是否不願意像過去那樣冒險，背負巨額債務和增加大規模刺激措施。
同時，北京也不願採取強力措施來處理陷入困境的中國公司，例如由國內法院主導進行法律清算，因為擔心這些措施會對相關企業造成不利影響並引發社會動盪以及其它擔憂。
7月，中共人民銀行黨委書記郭樹清卸任，他之前按照習近平的指示「房子是用來住的，不是用來炒的」，提出了限制房地產開發商融資規模的「三條紅線」。這是傷害房地產商流動性的一個重要原因。
7月底，中共最高決策機構政治局公開表示，是時候調整房地產政策了，並首次省略了長期以來的習語錄「房子是用來住的，不是用來炒的」。
不過，政治局的聲明使得房市情況變得更糟。因為民眾開始期待地方政府提供更多的購房補貼、開發商會進一步降價，以及銀行將會推出更有利的抵押貸款。
殭屍化的中國房地產行業前景
殭屍化是中國房地產開發商面臨的共同問題。這個問題正在削弱消費者的購房意願並加劇房屋銷售的低迷。
現在中國人口已經開始減少，許多專家預測住房需求不太可能長期復甦。中國房地產開發商陸續公布巨額虧損業績。例如，中國最大的民營開發商碧桂園本周表示，2023年1月至6月期間可能出現450億元至550億元的淨虧損。
另一家大陸開發商Soho中國是一家在香港上市的中型開發商，通過其在北京和上海的房產提高租金收入，該公司周五公布今年前六個月淨利潤為1,361萬元，較去年同期下降93%。與此同時，其收入下降8%至8,215億元。
如果開放商拖延房地產工程，可能會進一步加劇幕後不良貸款，並迫使中國人在未來支付更高的樓價。#
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